A primeira coisa que você deve saber é que para que se concretize a compra e venda de um imóvel, é imprescindível que seja dada publicidade e formalidade àquele negócio celebrado entre as partes.
O que eu quero dizer é que não basta você formalizar um contrato de compra e venda particular com o comprador/vendedor, mas é necessário, ainda, que esse contrato seja publicizado (divulgado) e também registrado no cartório de registro de imóveis competente.
É imprescindível, por força de lei, que você satisfaça essas exigências: publicidade e registro. Caso você não cumpra com esses dois requisitos, de forma cumulativa (não basta ser um só, tem que ser os 2), saiba que a qualquer momento o seu negócio poderá ser totalmente frustrado e acabar indo “por água abaixo”.
PRIMEIRO PASSO: O Contrato de Compra e Venda
Na prática, basicamente todas as negociações imobiliárias são formalizadas através de um instrumento contratual (contrato) entre as partes, e eu posso te dizer que nos casos de compra e venda de imóveis não é diferente, ao contrário, ele é bastante comum e frequentemente utilizado.
O primeiro e fundamental passo a ser dado ao iniciar uma negociação de compra e venda de um imóvel, sem dúvidas, é a confecção de um excelente contrato de compra e venda, pois ali as partes têm a oportunidade de especificar, com todos os detalhes, como se dará aquele negócio, manifestando suas vontades de forma livre e espontânea.
No instrumento particular de contrato de compra e venda de imóvel, deverão constar todas as peculiaridades do negócio, conforme vontade das partes contratantes.
Comumente utilizadas, a título de exemplo, são algumas delas:
Qualificação das partes: completa identificação dos contratantes e de todos aqueles que eventualmente participem do negócio;
Identificação do imóvel: localização exata, descrição, metragem, inscrição de IPTU/CCIR; número da matrícula, etc;
Valor da transação e forma de pagamento: especificação da conta bancária, vencimento das prestações nos casos de parcelamento, se haverá permuta, dação em pagamento, etc.
Obrigações dos contratantes (comprador e vendedor): por exemplo, o vendedor entregar o imóvel ao comprador livre e desembaraçado de débitos; o vendedor efetivar a transferência definitiva do bem ao comprador; o comprador efetuar o pagamento do valor acordado de forma pontual, sob pena de multa; arcar com as despesas referentes à transferência do bem, dentre outras. Importante destacar, neste ponto, que apesar de existir um padrão contratual em relação às obrigações dos contratantes, como por exemplo, ser de responsabilidade do comprador arcar com os custos de registro e emolumentos, as partes podem pactuar no contrato de forma diversa, caso acordem desta forma.
Rescisão do negócio: esclarecimento das hipóteses de rescisão do contrato, como por exemplo nos casos de atraso de pagamento superior a X dias; se porventura o bem venha a ser gravado com algum ônus real, tais como hipoteca, penhor e anticrese; caso o vendedor se recuse a efetuar a transferência do bem, etc.
Penalidades: especificação das causas de violação das obrigações e estipulação do valor indenizatório a ser pago pelo infrator.
Direito de arrependimento: deixar claro se as partes possuem ou não direito de arrependimento do negócio e quais são as suas consequências.
Foro: Identificação da localidade para resolução de eventuais conflitos oriundos do negócio.
Preste bem atenção! Esse contrato será o documento que regerá o negócio, somente podendo ser alterado mediante um aditivo contratual, sendo imprescindível que a outra parte aceite a alteração. Por isso é importante que o contrato seja confeccionado com muito esmero e atenção por profissional especializado na área, uma vez que após escriturado e levado a registro, ambos os contratantes deverão arcar com todos os seus
efeitos e consequências, sob pena de suportarem prejuízos financeiros inimagináveis e de difícil discussão judicial.
Com o contrato devidamente confeccionado e assinado pelas partes, seus advogados e testemunhas, partimos para o próximo passo: a publicização.
SEGUNDO PASSO: A Escritura Pública
Concluído o contrato, o próximo passo é levá-lo ao Cartório de Notas da sua cidade para fazer uma Escritura Pública de Compra e Venda desse contrato. Isto é, você levará o contrato ao cartório para que seja dada publicidade ao negócio que está ali formalizado.
Lá, efetuando o pagamento dos emolumentos, você apresentará o contrato ao Tabelião de Notas e ele, após breve análise dos dados e do negócio, lavrará a escritura.
É importante fazer uma pequena, mas importante, observação quando estamos falando da fase de escrituração do contrato. É que o artigo 108 do Código Civil, além de trazer essa regra de necessidade de escrituração dos negócios, excetua aqueles que são negociados em valor correspondente a trinta, ou menos, salários mínimos vigentes no país. Veja:
Art. 108. Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País.
Ou seja, se você está comprando ou vendendo um imóvel superior a trinta salários mínimos, é obrigatória a lavratura da Escritura Pública de Compra e Venda.
De toda forma, é isso mesmo que você está pensando, atualmente essa regra não possui mais tanta relevância, uma vez que praticamente não existem mais imóveis com esse valor de mercado. Apesar disso, é importante que você saiba dessa informação, porque se eventualmente acontecer, poupará você de um gasto desnecessário.
Além dos contratos com valor correspondente a trinta, ou menos, salários mínimos, é importante que você saiba que também existem outras exceções, sendo uma delas os
contratos de financiamento imobiliário. Estes contratos de financiamento, que costumeiramente se faz com alguma instituição financeira, como por exemplo os de alienação fiduciária, prescinde escrituração, bastando que se registre o respectivo contrato na matrícula do imóvel.
E é justamente sobre esse registro que se refere o próximo e último passo.
TERCEIRO PASSO: O Registro
Relembrando: do primeiro ao segundo passo você estava com o contrato de compra e venda em mãos para levá-lo ao Cartório de Notas (ou Ofício de Notas, como também é comumente chamado) de sua preferência para providenciar a lavratura da Escritura Pública de Compra e Venda.
Não sei se você reparou, mas é isso mesmo que eu disse: você pode optar em qual Ofício de Notas você deseja lavrar a escritura, contanto que seja um que esteja localizado no município onde o imóvel negociado está localizado.
Agora, do segundo ao terceiro passo você estará com a Escritura Pública de Compra e Venda em mãos – não mais com o contrato de compra e venda – para dirigir-se ao Cartório de Registro de Imóveis.
Lá, você apresentará ao Registrador a Escritura Pública de Compra e Venda e manifestará o seu desejo em registrá-la na matrícula daquele imóvel que está sendo comprado/vendido.
A matrícula do imóvel nada mais é do que – a título de simples comparação – uma identidade do imóvel. Nesse documento, constam todas as informações do imóvel, bem como a cadeia sucessória de todos os registros averbados, tais como as construções, demolições, penhoras, compra/venda, gravames, etc.
A matrícula (também conhecida como Certidão de Inteiro Teor) é o documento mais importante de um imóvel, por isso é importante que antes de comprar qualquer imóvel, você sempre solicite junto ao Cartório de Registro competente a matrícula
atualizada do imóvel, justamente para que você tenha total conhecimento da atual situação do bem.
Observação: diferentemente do Ofício de Notas, aqui você não tem a liberdade de escolher qual o Cartório de Registro de Imóveis você vai registrar, isso porque a lei determina que cada imóvel possui uma circunscrição cartorária, isto é, dentre vários cartórios de registro localizados no município, haverá um que será responsável geograficamente pelos imóveis daquela região delimitada.
Diferentemente do Tabelionato de Notas, o Registrador de Imóveis fará uma análise mais minuciosa do negócio, primeiro verificando a cadeia sucessória, ou seja, se realmente a pessoa que está vendendo o imóvel é o atual proprietário do bem, dentre outras peculiaridades as quais, se não forem compatíveis com a matrícula, serão inviabilizadas a registro.
Todavia, uma vez que o negócio esteja em perfeita consonância com a matrícula do imóvel – bem como com a legislação e as diretrizes cartorárias – após o pagamento dos emolumentos, sua Escritura Pública será devidamente registrada na matrícula do imóvel, acontecendo, portanto, o tão esperado efeito jurídico: a transferência da propriedade para o comprador, fazendo constar, agora, o seu nome na matrícula, o que em outras palavras quer dizer que você é legalmente o novo proprietário daquele imóvel.
Conclusão
Estes são os três passos que eu considero como os mais importantes para que você adquira um imóvel com a devida segurança. Então relembrando:
Primeiro passo: Elaboração de um excelente e detalhado contrato de compra e venda. Eu costumo dizer que dentre esses passos, este é o que você precisa mais prestar atenção para que você faça constar todas os detalhes de como você quer que aconteça o negócio. Aqui passa por tudo, desde uma boa reunião com o comprador/vendedor até uma boa elaboração das cláusulas contratuais, pois são elas que lhe darão segurança em caso de eventual discussão posterior.
Segundo passo: Escrituração. A necessidade trazida pela lei de se dar publicidade aos negócios particulares e imprescindibilidade do documento de escritura para que seja possível o posterior registro.
Terceiro passo: Registro. Somente com a escritura devidamente registrada no Cartório de Registro competente, é que tudo terá efeito perante todos, caso contrário, se não se registra tudo o que foi tratado e negociado até então, de nada terá valor legal, isto é, a transferência da propriedade – que é o mais importante na compra e venda de imóveis – não será efetivada.
O que é importante concluir é que, feito esses trâmites, é muito difícil que o seu negócio seja frustrado. Te garanto que qualquer dor de cabeça que você vier a ter, após ter dado todos estes passos, será resolvida com muita tranquilidade.
Se você tem alguma dúvida ou comentário a respeito desse tema, deixa um comentário que a gente conversa e se ajuda.
Ficou alguma dúvida, fale com quaisquer advogados especialistas.
Gabriel Ferreira de Brito Júnior – OAB/MG 104.830
Trabalhou como Advogado na Sociedade de Advogados “Sério e Diniz Advogados Associados” por 13 anos, Especialista em Direito Civil e Direito Processual Civil pelo Centro Universitário Newton Paiva (2006), Graduado em Direito pela Faculdade de Direito de Varginha – FADIVA (2001), Oficial de Apoio Judicial (Escrevente) do Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais por 10 anos (1996-2006), Conciliador Orientador do Juizado Especial Itinerante do Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais (ano 2004).
Presidente da Comissão de Direito Civil e Processo Civil da 55ª Subseção da OAB da Cidade e Comarca de Três Pontas/MG
Atualmente cursando Especialização em “LEGAL TECH, DIREITO, INOVAÇÃO E STARTUPS” PELA PUC/MG.
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