Categoria: Direito

Comprou um imóvel com vícios ou defeitos ocultos e não sabe o que fazer? Leia este artigo e entenda o que você pode fazer para resolver o problema!

Não é novidade que ter um imóvel é um sonho para a maior parte dos brasileiros. Segundo pesquisas recentes, um imóvel tem até mais valor para as pessoas do que ter filhos, e conseguir a segurança financeira ganha também da religião. No entanto, você pode identificar problemas depois da compra. NESSE CASO, O QUE FAZER QUANDO SE COMPRA UM IMÓVEL COM VÍCIO OCULTO?

A primeira coisa que você precisa saber é o significado de um imóvel com vício oculto. Em seguida, é importante compreender o que diz a lei, quais os prazos e responsabilidades na situação. Além disso, você deve saber o que fazer diante do problema.

Por isso, para ajudar você e não deixar que o seu sonho de ter um imóvel próprio se transforme em um pesadelo, nós criamos este artigo. Continue a leitura e saiba mais sobre o assunto!

O que é um imóvel com vício oculto?

Você já comprou alguma coisa que aparentava estar em perfeitas condições, mas depois de algum tempo de uso começou a notar problemas? Por exemplo, imagine que você tenha comprado um notebook e depois de uns dias percebeu que uma determinada tecla às vezes funciona, às vezes não funciona.

Isso é um exemplo do que chamamos de vício oculto, que nada mais é do que um vício que não é de fácil detecção à primeira vista. No imóvel isso pode ocorrer de diversas formas.

Um exemplo clássico é a infiltração. Você só conseguirá perceber o problema com passar do tempo ao verificar fatores como manchas no teto, mofo, pintura descascada, e até mesmo, água escorrendo pelas paredes. Em todos os casos, os problemas só poderão ser vistos depois de algum tempo de uso.

A primeira coisa que precisamos fazer é entender quando é aplicado o Código de Defesa do Consumidor (CDC) ou o Código Civil. O CDC é aplicado quando o imóvel é comprado de um fornecedor, ou seja, uma empresa que faça isso de forma recorrente. Esse é o caso de construtoras, imobiliárias, empreiteiras e incorporadoras.

Já para casos onde o imóvel é comprado de uma empresa ou pessoa, que não tem como atividade principal a venda de imóveis, é aplicável o Código Civil.

Dessa forma, se a pessoa que comprou o imóvel não tiver feito isso com a finalidade de morar (que é o caso de comprar para alugar), aplica-se o Código Civil. Caso contrário, aplica-se o CDC.

O que diz a lei sobre imóvel com vício oculto?

O artigo 441 do Código Civil, bem como os seguintes, dão detalhes das ações possíveis, assim como os prazos. Em suma, ao identificar um problema oculto é possível realizar dois tipos de ações:

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AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL E INDENIZATÓRIA: esse é o ato de pedir a rescisão do contrato com a devolução do valor pago e indenização pelos danos causados;

AÇÃO COM OBRIGAÇÃO DE FAZER: nesse tipo de ação é pedido que a construtora efetue os reparos necessários, que pode ser cumulada com a indenização pelos danos causados.

Caso o vendedor tenha ciência do problema, também é possível solicitar indenização por danos morais e materiais, de acordo com artigo 206, § 3º do Código Civil. Mas é preciso ficar atento aos prazos, pois dependendo do tipo do problema os prazos podem variar.

CONTINUE A LEITURA E VEJA MAIS DETALHES SOBRE ESSE TÓPICO!

QUAIS OS PRAZOS PARA TRATAR ESSE PROBLEMA?

Os prazos para tratar as questões podem variar de acordo com cada situação. Em resumo, temos três tipos de problemas: relativos à perfeição da obra, segurança e solidez e a metragem do imóvel.

PERFEIÇÃO DA OBRA

Para problemas de mal acabamento e outros tipos de imperfeições ocultas no imóvel o prazo é de até 1 ano. Este prazo passa a contar no momento em que o imóvel é recebido. Entre as situações que podem se enquadrar neste tipo de vício oculto no imóvel estão:

entupimentos;

falta de impermeabilização da laje;

uso de gesso ao invés de laje.

Em alguns casos muito específicos, há situações em que é quase impossível identificar o problema antes que ocorra algum sinal, como rachaduras causadas em virtude de passagem de lençol freático por baixo do imóvel. Nesse caso, o prazo de um ano passa a contar no momento da descoberta do problema.

SEGURANÇA E SOLIDEZ

Se o problema for relacionado a segurança e a solidez do imóvel, então utiliza-se como base o artigo 618 do Código Civil, que prevê uma garantia de 5 anos. Isso significa que é preciso identificar o problema até esse período.

Após o problema ficar evidente (e respeitando o prazo acima), é possível propor uma ação em até 180 dias para ação redibitória (solucionar o defeito), ou até 3 anos para ação indenizatória.

METRAGEM DO IMÓVEL

Em resumo, digamos que acontece quando depois de comprar o imóvel você identifica que ele não possui as características descritas na escritura. Esse problema pode ser em relação a área do terreno, área interna ou externa do imóvel, como pé-direito.

Um detalhe importante é que para configurar esse problema, a diferença deve ser maior ou igual a 5% da medida total. Quanto ao prazo para realizar a ação é de 1 ano após o recebimento do imóvel.

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DE QUEM É A RESPONSABILIDADE E QUEM DEVE ARRUMAR?

Se o vício oculto do imóvel for relacionado à perfeição da obra, pode-se responsabilizar tanto o vendedor quanto o construtor. Nesse caso é importante apresentar as provas. Mas se o problema envolver a segurança e solidez, nesse caso a responsabilidade é do construtor e não é necessário existir a comprovação.

O QUE FAZER PARA RESOLVER O PROBLEMA?

As alternativas para lidar com a situação, dependendo do problema, são:

pedir a rescisão e solicitar a devolução dos valores;

pedir o abatimento do valor que falta como forma de indenização para tratar o vício oculto;

ou exigir o ajuste por parte dos responsáveis.

Por fim, neste artigo você viu os principais pontos que a lei traz sobre o imóvel com vício oculto. Desde a sua caracterização, quando é aplicado o Código de Defesa do Consumidor ou Código Civil, o que diz a lei sobre isso, os prazos para tratar os problemas mais comuns, de quem é a responsabilidade e como resolver esse problema.

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Estejam todos com Jesus!!!

Gabriel Ferreira de Brito Júnior – OAB/MG 104.830

http://gabrielferreiraadvogado.page/

Trabalhou como Advogado na Sociedade de Advogados “Sério e Diniz Advogados Associados” por 13 anos, Especialista em Direito Civil e Direito Processual Civil pelo Centro Universitário Newton Paiva (2006), Graduado em Direito pela Faculdade de Direito de Varginha – FADIVA (2001), Oficial de Apoio Judicial (Escrevente) do Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais por 10 anos (1996-2006), Conciliador Orientador do Juizado Especial Itinerante do Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais (ano 2004).

Atuou como Presidente da Comissão de Direito Civil e Processo Civil da 55ª Subseção da OAB da Cidade e Comarca de Três Pontas/MG (triênio 2019 a 2021).

Atualmente cursando Especialização em “LEGAL TECH, DIREITO, INOVAÇÃO E STARTUPS” PELA PUC/MG.

PÁGINA FACEBOOK: https://business.facebook.com/gabrielferreiraadvogado/?business_id=402297633659174&ref=bookmarks

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Diversas situações envolvendo a negativação do nome do consumidor ensejam a indenização por danos morais.

Entre elas pode-se destacar duas como as mais recorrentes: a primeira quando há o cadastro nos órgãos de proteção ao crédito (SPC, SERASA, ETC…) com base em uma dívida INEXISTENTE; e a segunda quando há a negativação de uma dívida legítima, ou seja, existente, MAS SEM A OBSERVÂNCIA ÀS LIMITAÇÕES IMPOSTAS PELA LEGISLAÇÃO CONSUMERISTA E PELA JURISPRUDÊNCIA DOS TRIBUNAIS.

Neste contexto, adiante serão analisadas ambas as hipóteses.

NEGATIVAÇÃO INDEVIDA DE CONSUMIDORES

Não é raro, atualmente, nos depararmos com inscrições indevidas no cadastro de inadimplentes (SPC, SERASA, ETC…).

Estas podem acontecer por diversos motivos, entre eles: falhas na identificação do pagamento pelos credores, cobranças indevidas correspondentes à serviços nunca contratados, ou até mesmo fraudes.

Todavia, independentemente da situação que acarretou a negativação indevida, esta sempre será passível de indenização por danos morais, salvo em situações em que há culpa exclusiva da vítima ou exercício regular de um direito.

Neste caso, ao contrário da regra geral extraída de nosso ordenamento jurídico, não é necessário demonstrar de forma concreta o dano sofrido em decorrência do cadastro nos órgãos de proteção ao crédito.

Há posição pacífica dos Tribunais, que entendem pela incidência dos danos morais in re ipsa – ou seja, presumidos – nesta ocasião.

Os danos morais in re ipsa são aqueles que não dependem de comprovação, justamente porque a demonstração da situação que gerou o dano já é suficiente para presumir a existência de um abalo aos direitos individuais da vítima.

Neste ponto, vale destacar uma exceção ao supramencionado. Caso a o cadastro seja irregular, mas o negativado já possua inscrição de dívida legítima nos órgãos de proteção ao crédito, a nova inscrição, mesmo que indevida, não ensejará a condenação por danos morais. Apesar de haver divergência jurisprudencial sobre o tema, o entendimento foi concretizado a partir da Súmula 385 do STJ.

Deste modo, conclui-se que além do pedido relativo à declaração de inexigibilidade do débito, o consumidor pode e deve requerer em juízo a condenação da Ré ao pagamento de danos morais, com exceção da hipótese de cadastro anterior legítimo, conforme mencionado.

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NEGATIVAÇÃO LEGÍTIMA SEM OBSERVÂNCIA DOS ASPECTOS LEGAIS

Nos casos em que há a existência da dívida, apesar da possibilidade de cadastro do devedor nos órgãos de proteção ao crédito, há situações em que a falta de observância à determinados aspectos podem gerar o dever de indenização ao consumidor.

O primeiro caso diz respeito à negativação sem a prévia comunicação por escrito.

A obrigatoriedade decorre da previsão legal contida no artigo 43, §2º, do Código de Defesa do Consumidor, o qual dispõe: “A abertura de cadastro, ficha, registro e dados pessoais e de consumo deverá ser comunicada por escrito ao consumidor, quando não solicitada por ele”.

Neste ponto surge um questionamento: quem deverá comunicar o consumidor a respeito do cadastro nos órgãos de proteção ao crédito? Em um primeiro momento pode-se deduzir que seria dever do credor. Todavia, a Súmula 359/STJ prevê outro responsável: “Cabe ao órgão mantenedor do Cadastro de Proteção ao Crédito a notificação do devedor antes de proceder à inscrição”.

Ou seja, caso o órgão mantenedor do cadastro seja o Serasa, como exemplo, caberá a este informar o consumidor antes de proceder à inscrição da dívida solicitada pelo credor.

Neste caso, a ausência de comunicação prévia ensejará a condenação por danos morais, conforme entendimento do Superior Tribunal de Justiça. Vejamos:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RESPONSABILIDADE CIVIL. CANCELAMENTO DE INSCRIÇÃO EM CADASTRO DE PROTEÇÃO AO CRÉDITO. AUSÊNCIA

“DE PRÉVIA NOTIFICAÇÃO. INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. ACÓRDÃO EM HARMONIA COM A JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE, FIRMADA EM JULGAMENTO DE RECURSO REPETITIVO. SÚMULA 83/STJ. REVISÃO DAS CONCLUSÕES ALCANÇADAS PELO COLEGIADO ESTADUAL. INVIABILIDADE. NECESSIDADE DE REVISÃO DE FATOS E PROVAS. SÚMULA 7/STJ. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. A ausência de prévia comunicação ao consumidor da inscrição do seu nome em cadastros de proteção ao crédito, prevista no art. 43, § 2º, do CDC, enseja o direito à compensação por danos morais, salvo quando preexista inscrição desabonadora regularmente realizada. Súmula 83/STJ. 2. A revisão da conclusão estadual – acerca da ausência da notificação prévia à inscrição do nome do consumidor no cadastro de proteção ao crédito – demandaria o revolvimento do acervo fático-probatório dos autos, providência inviável na via estreita do recurso especial, ante o óbice disposto na Súmula 7/STJ. 3. Razões recursais insuficientes para a revisão do julgado. 4. Agravo interno desprovido.”(AgInt no AREsp 1047894/RS, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 22/08/2017, DJe 01/09/2017)

O segundo aspecto a ser observado, o qual também enseja a reparação por danos morais caso não respeitado, está relacionado à observância do prazo máximo de manutenção da inscrição no cadastro de inadimplentes.

O artigo 43, §1º, também do CDC, prevê que “os cadastros e dados de consumidores devem ser objetivos, claros, verdadeiros e em linguagem de fácil compreensão, não podendo conter informações negativas referentes a período superior a cinco anos”. A disposição ainda é ratificada pela Súmula 323 do STJ.

Ou seja, depois de cinco anos contados a partir do vencimento da dívida, o cadastro torna-se ilegal e deve ser removido pelo órgão responsável, sob pena de indenização por danos morais.

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Sobre o tema, a jurisprudência dos Tribunais também é pacífica e age em prol do consumidor caso o prazo prescricional da dívida seja inferior a 5 (cinco) anos:

“RECURSO ESPECIAL. DIREITO DO CONSUMIDOR. BANCOS DE DADOS. PROTEÇÃO AO CRÉDITO. PRINCÍPIO DA FINALIDADE. PRINCÍPIO DA VERACIDADE DA INFORMAÇÃO. ART. 43 DO CDC. PRAZOS DE MANUTENÇÃO DE INFORMAÇÃO NO CADASTRO DE INADIMPLENTES. PRESCRIÇÃO DA DÍVIDA. TERMO INICIAL. RESPONSABILIDADE DA INSTITUIÇÃO ARQUIVISTA.

OBRIGAÇÃO DE NÃO FAZER. RESULTADO PRÁTICO EQUIVALENTE AO ADIMPLEMENTO. ART. 84 DO CDC. SENTENÇA.

ABRANGÊNCIA NACIONAL. ART. 16 DA LEI 7.347/85. (…) 9. A jurisprudência do STJ concilia e harmoniza os prazos do § 1º com o do § 5º do art. 43 do CDC, para estabelecer que a manutenção da inscrição negativa nos cadastros de proteção ao crédito respeita a exigibilidade do débito inadimplido, tendo, para tanto, um limite máximo de cinco anos que pode ser, todavia, restringido, se for menor o prazo prescricional para a cobrança do crédito. 10. Em razão do respeito à exigibilidade do crédito e ao princípio da veracidade da informação, o termo inicial do limite temporal de cinco anos em que a dívida pode ser inscrita no banco de dados de inadimplência é contado do primeiro dia seguinte à data de vencimento da dívida. (…)” (REsp 1630889/DF, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 11/09/2018, DJe 21/09/2018)

Deste modo, não restam dúvidas quanto às possibilidades de indenização por danos morais nos casos em que há a legitimidade da dívida, mas não são respeitados aspectos legais determinados pelo ordenamento jurídico e pela jurisprudência.

CONCLUSÃO

Diante de todo o exposto, conclui-se que a inscrição indevida no cadastro de inadimplentes enseja a restituição por danos morais ao consumidor. No mesmo sentido, mesmo existindo a legitimidade da dívida, aquelas inscrições realizadas sem a observância à determinados aspectos legais também acarretarão na condenação pelos danos sofridos pela vítima.

Estejam todos com Jesus!!!

Gabriel Ferreira de Brito Júnior – OAB/MG 104.830

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Trabalhou como Advogado na Sociedade de Advogados “Sério e Diniz Advogados Associados” por 13 anos, Especialista em Direito Civil e Direito Processual Civil pelo Centro Universitário Newton Paiva (2006), Graduado em Direito pela Faculdade de Direito de Varginha – FADIVA (2001), Oficial de Apoio Judicial (Escrevente) do Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais por 10 anos (1996-2006), Conciliador Orientador do Juizado Especial Itinerante do Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais (ano 2004).

Atuou como Presidente da Comissão de Direito Civil e Processo Civil da 55ª Subseção da OAB da Cidade e Comarca de Três Pontas/MG (triênio 2019 a 2021).

Atualmente cursando Especialização em “LEGAL TECH, DIREITO, INOVAÇÃO E STARTUPS” PELA PUC/MG.

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Uma das perguntas mais repetidas no meu site profissional é sobre a obrigatoriedade ou não da mãe permitir a realização do exame de DNA, com a finalidade de determinar se uma criança é ou não filho de certo homem.

A questão surge normalmente dentro de uma “ação negatória de paternidade” ou numa “ação onde se investiga possível vínculo de filiação”.

No primeiro caso, o pai, que já registrou o filho ou a filha, costuma alegar ter motivos para acreditar que foi enganado, ou seja, que fez o registro por erro, sendo que de fato não é o pai biológico do seu filho.

Já no segundo caso, o homem desconfia que possa ser o pai biológico de uma criança, desejando assumir as suas reponsabilidades, mas não sem antes confirmar os fatos por meio do exame de DNA.

DAÍ A PERGUNTA: A MÃE É OBRIGADA A PERMITIR O EXAME DE DNA?

Embora as circunstâncias que envolvem essa questão sejam complexas e delicadas, a resposta é, na verdade, bem simples: NÃO, A MÃE NÃO É OBRIGADA A PERMITIR A REALIZAÇÃO DO EXAME DE DNA, até mesmo porque, ninguém pode ser fisicamente obrigado a participar de uma perícia médica.

QUAIS SÃO AS CONSEQUÊNCIAS DA RECUSA?
As consequências da recusa variam conforme a natureza/tipo do pedido feito pela parte interessada.

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Na “AÇÃO NEGATÓRIA DE PATERNIDADE”, a recusa da mãe em permitir a realização do exame de DNA vai abrir caminho para que o autor (suposto pai) tenha o seu pedido atendido.

Assim, o artigo 232 do Código Civil informa que “a recusa à perícia médica ordenada pelo juiz poderá suprir a prova que se pretendia obter com o exame”; no entanto, o interessado não pode se descuidar das demais provas, que neste contexto ganham ainda mais relevância.

Já na “AÇÃO EM QUE SE INVESTIGA POSSÍVEL VÍNCULO DE FILIAÇÃO” entre um homem e uma criança, onde o reconhecimento da paternidade está condicionado à confirmação do vínculo biológico entre as partes, a recusa da mulher e criança em participar do exame causará, muito provavelmente, a improcedência do pedido (arquivamento do processo) por eventual falta de provas.

Agora, se o homem entra com “AÇÃO DE RECONHECIMENTO DE PATERNIDADE”, onde não pede para investigar a sua paternidade em relação a uma criança, mas, no pedido, se declara pai da criança, visto ter certeza do vínculo biológico, a negativa do suposto filho e da mãe terá como consequência a procedência do pedido em razão do já citado artigo 232 do Código Civil.

O interessante nestas situações é que a recusa em participar do exame de DNA não é propriamente da criança ou adolescente, mas sim da sua mãe e/ou representante legal, que, por razões pessoais que não precisa declarar, opta por não permitir a realização da perícia técnica (exame DNA).

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Diante de tal fato, pergunto: a recusa é, de fato, no melhor interesse da criança ou adolescente? Algo pode ser feito pela parte interessada?

Considerando que o conhecimento das circunstâncias da sua concepção e da sua genealogia, da sua origem, é sempre importante para qualquer pessoa, entendo que a mulher que recusa permissão para a realização do exame de DNA não age no melhor interesse da criança e do adolescente.

Sendo assim, entendo que a parte interessada pode argumentar neste sentido para o juiz, requerendo a nomeação de curador especial que represente, em substituição à mãe, os interesses da criança e do adolescente no feito, podendo, inclusive, permitir a sua participação no exame de DNA.

Estejam todos com Jesus!!!

Gabriel Ferreira de Brito Júnior – OAB/MG 104.830

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Trabalhou como Advogado na Sociedade de Advogados “Sério e Diniz Advogados Associados” por 13 anos, Especialista em Direito Civil e Direito Processual Civil pelo Centro Universitário Newton Paiva (2006), Graduado em Direito pela Faculdade de Direito de Varginha – FADIVA (2001), Oficial de Apoio Judicial (Escrevente) do Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais por 10 anos (1996-2006), Conciliador Orientador do Juizado Especial Itinerante do Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais (ano 2004).

Atuou como Presidente da Comissão de Direito Civil e Processo Civil da 55ª Subseção da OAB da Cidade e Comarca de Três Pontas/MG (triênio 2019 a 2021).

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Mesmo nos dias atuais, não é difícil a aquisição de um imóvel sem o devido registro na matrícula, A GRANDE QUESTÃO É O QUE PODE SER FEITO QUANDO HÁ O INTERESSE POR PARTE DO COMPRADOR EM REGISTRAR E O VENDEDOR POR ALGUM MOTIVO NÃO O FAZ?

O Código Civil prevê, no artigo 1.417, que havendo contrato de promessa de compra e venda, seja por instrumento público ou particular e registrado no cartório de registro de imóveis, há o direito real à aquisição do imóvel, podendo o comprador adjudicar o bem mediante requerimento judicial (artigo 1.418), caso não encontre o vendedor ou por acaso este se recuse a fazê-lo.

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Contudo as jurisprudências dos diversos Tribunais do País, em consonância com o Superior Tribunal de Justiça, vão além desta disposição do Código Civil, pois entendem que por haver expressa manifestação de vontade das partes no momento da assinatura da promessa de compra e venda, deve sim ser reconhecida a venda.

O Superior Tribunal de Justiça inclusive já sumulou o tema pacificado, definindo que não é sequer necessário o registro do compromisso de compra e venda no Cartório de Imóveis para que haja o direito à adjudicação compulsória (Súmula 239).

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Neste sentido, se houver a manifestação de vontade, através de contrato escrito (público ou particular), desde que verificadas as características da promessa de compra e venda, seja pelo instrumento ou pela forma de registro, inexistindo cláusula contratual de arrependimento, comprovada a quitação da dívida assumida, haverá a possibilidade de ajuizamento de ação de adjudicação compulsória.

Portanto, caso esteja passando por este problema, BUSQUE UM PROFISSIONAL DA ÁREA E FAÇA VALER SEUS DIREITOS, SENDO IMPORTANTE RESSALTAR QUE É DE EXTREMA IMPORTÂNCIA O REGISTRO DA TRANSAÇÃO IMOBILIÁRIA, SOB PENA DE SOFRER FUTURAMENTE COM PROBLEMAS AINDA MAIORES, COMO UMA NOVA VENDA POR PARTE DO REAL PROPRIETÁRIO DO SEU IMÓVEL.

Estejam todos com Jesus!!!

Gabriel Ferreira de Brito Júnior – OAB/MG 104.830

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