Categoria: Direito

Comprou um imóvel com vícios ou defeitos ocultos e não sabe o que fazer? Leia este artigo e entenda o que você pode fazer para resolver o problema!

Não é novidade que ter um imóvel é um sonho para a maior parte dos brasileiros. Segundo pesquisas recentes, um imóvel tem até mais valor para as pessoas do que ter filhos, e conseguir a segurança financeira ganha também da religião. No entanto, você pode identificar problemas depois da compra. NESSE CASO, O QUE FAZER QUANDO SE COMPRA UM IMÓVEL COM VÍCIO OCULTO?

A primeira coisa que você precisa saber é o significado de um imóvel com vício oculto. Em seguida, é importante compreender o que diz a lei, quais os prazos e responsabilidades na situação. Além disso, você deve saber o que fazer diante do problema.

Por isso, para ajudar você e não deixar que o seu sonho de ter um imóvel próprio se transforme em um pesadelo, nós criamos este artigo. Continue a leitura e saiba mais sobre o assunto!

O que é um imóvel com vício oculto?

Você já comprou alguma coisa que aparentava estar em perfeitas condições, mas depois de algum tempo de uso começou a notar problemas? Por exemplo, imagine que você tenha comprado um notebook e depois de uns dias percebeu que uma determinada tecla às vezes funciona, às vezes não funciona.

Isso é um exemplo do que chamamos de vício oculto, que nada mais é do que um vício que não é de fácil detecção à primeira vista. No imóvel isso pode ocorrer de diversas formas.

Um exemplo clássico é a infiltração. Você só conseguirá perceber o problema com passar do tempo ao verificar fatores como manchas no teto, mofo, pintura descascada, e até mesmo, água escorrendo pelas paredes. Em todos os casos, os problemas só poderão ser vistos depois de algum tempo de uso.

A primeira coisa que precisamos fazer é entender quando é aplicado o Código de Defesa do Consumidor (CDC) ou o Código Civil. O CDC é aplicado quando o imóvel é comprado de um fornecedor, ou seja, uma empresa que faça isso de forma recorrente. Esse é o caso de construtoras, imobiliárias, empreiteiras e incorporadoras.

Já para casos onde o imóvel é comprado de uma empresa ou pessoa, que não tem como atividade principal a venda de imóveis, é aplicável o Código Civil.

Dessa forma, se a pessoa que comprou o imóvel não tiver feito isso com a finalidade de morar (que é o caso de comprar para alugar), aplica-se o Código Civil. Caso contrário, aplica-se o CDC.

O que diz a lei sobre imóvel com vício oculto?

O artigo 441 do Código Civil, bem como os seguintes, dão detalhes das ações possíveis, assim como os prazos. Em suma, ao identificar um problema oculto é possível realizar dois tipos de ações:

_____continua depois da publicidade________

AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL E INDENIZATÓRIA: esse é o ato de pedir a rescisão do contrato com a devolução do valor pago e indenização pelos danos causados;

AÇÃO COM OBRIGAÇÃO DE FAZER: nesse tipo de ação é pedido que a construtora efetue os reparos necessários, que pode ser cumulada com a indenização pelos danos causados.

Caso o vendedor tenha ciência do problema, também é possível solicitar indenização por danos morais e materiais, de acordo com artigo 206, § 3º do Código Civil. Mas é preciso ficar atento aos prazos, pois dependendo do tipo do problema os prazos podem variar.

CONTINUE A LEITURA E VEJA MAIS DETALHES SOBRE ESSE TÓPICO!

QUAIS OS PRAZOS PARA TRATAR ESSE PROBLEMA?

Os prazos para tratar as questões podem variar de acordo com cada situação. Em resumo, temos três tipos de problemas: relativos à perfeição da obra, segurança e solidez e a metragem do imóvel.

PERFEIÇÃO DA OBRA

Para problemas de mal acabamento e outros tipos de imperfeições ocultas no imóvel o prazo é de até 1 ano. Este prazo passa a contar no momento em que o imóvel é recebido. Entre as situações que podem se enquadrar neste tipo de vício oculto no imóvel estão:

entupimentos;

falta de impermeabilização da laje;

uso de gesso ao invés de laje.

Em alguns casos muito específicos, há situações em que é quase impossível identificar o problema antes que ocorra algum sinal, como rachaduras causadas em virtude de passagem de lençol freático por baixo do imóvel. Nesse caso, o prazo de um ano passa a contar no momento da descoberta do problema.

SEGURANÇA E SOLIDEZ

Se o problema for relacionado a segurança e a solidez do imóvel, então utiliza-se como base o artigo 618 do Código Civil, que prevê uma garantia de 5 anos. Isso significa que é preciso identificar o problema até esse período.

Após o problema ficar evidente (e respeitando o prazo acima), é possível propor uma ação em até 180 dias para ação redibitória (solucionar o defeito), ou até 3 anos para ação indenizatória.

METRAGEM DO IMÓVEL

Em resumo, digamos que acontece quando depois de comprar o imóvel você identifica que ele não possui as características descritas na escritura. Esse problema pode ser em relação a área do terreno, área interna ou externa do imóvel, como pé-direito.

Um detalhe importante é que para configurar esse problema, a diferença deve ser maior ou igual a 5% da medida total. Quanto ao prazo para realizar a ação é de 1 ano após o recebimento do imóvel.

_____continua depois da publicidade________

DE QUEM É A RESPONSABILIDADE E QUEM DEVE ARRUMAR?

Se o vício oculto do imóvel for relacionado à perfeição da obra, pode-se responsabilizar tanto o vendedor quanto o construtor. Nesse caso é importante apresentar as provas. Mas se o problema envolver a segurança e solidez, nesse caso a responsabilidade é do construtor e não é necessário existir a comprovação.

O QUE FAZER PARA RESOLVER O PROBLEMA?

As alternativas para lidar com a situação, dependendo do problema, são:

pedir a rescisão e solicitar a devolução dos valores;

pedir o abatimento do valor que falta como forma de indenização para tratar o vício oculto;

ou exigir o ajuste por parte dos responsáveis.

Por fim, neste artigo você viu os principais pontos que a lei traz sobre o imóvel com vício oculto. Desde a sua caracterização, quando é aplicado o Código de Defesa do Consumidor ou Código Civil, o que diz a lei sobre isso, os prazos para tratar os problemas mais comuns, de quem é a responsabilidade e como resolver esse problema.

FICOU ALGUMA DÚVIDA, PROCURE UM ADVOGADO DE SUA CONFIANÇA!

Estejam todos com Jesus!!!

Gabriel Ferreira de Brito Júnior – OAB/MG 104.830

http://gabrielferreiraadvogado.page/

Trabalhou como Advogado na Sociedade de Advogados “Sério e Diniz Advogados Associados” por 13 anos, Especialista em Direito Civil e Direito Processual Civil pelo Centro Universitário Newton Paiva (2006), Graduado em Direito pela Faculdade de Direito de Varginha – FADIVA (2001), Oficial de Apoio Judicial (Escrevente) do Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais por 10 anos (1996-2006), Conciliador Orientador do Juizado Especial Itinerante do Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais (ano 2004).

Atuou como Presidente da Comissão de Direito Civil e Processo Civil da 55ª Subseção da OAB da Cidade e Comarca de Três Pontas/MG (triênio 2019 a 2021).

Atualmente cursando Especialização em “LEGAL TECH, DIREITO, INOVAÇÃO E STARTUPS” PELA PUC/MG.

PÁGINA FACEBOOK: https://business.facebook.com/gabrielferreiraadvogado/?business_id=402297633659174&ref=bookmarks

GOSTOU DESTA REPORTAGEM?

O Conexão Três Pontas é um portal de notícias e marketing, criado no ano de 2014 e dirigido pelo jornalista profissional Roger Campos. Tem como linha editorial a propagação das boas notícias e como grande diferencial a busca incessante pela ética e pelo respeito à verdade dos fatos e às pessoas. Nosso jornalismo é feito de forma séria e sempre baseado no Código de Ética do Jornalistas.

Por isso, os resultados são sempre bastante satisfatórios, tanto quando o assunto é levar a melhor informação para os leitores quanto na divulgação de produtos, empresas e serviços.

Aproveite e torne-se anunciante! Invista na nossa vitrine para um público de mais de 40 mil pessoas todos os dias.

Ajude o nosso jornalismo profissional a continuar trabalhando em prol de nossa gente e de nosso município.

Venha para a Família Conexão Três Pontas.

Conexão é jornalismo que faz diferença!

Diversas situações envolvendo a negativação do nome do consumidor ensejam a indenização por danos morais.

Entre elas pode-se destacar duas como as mais recorrentes: a primeira quando há o cadastro nos órgãos de proteção ao crédito (SPC, SERASA, ETC…) com base em uma dívida INEXISTENTE; e a segunda quando há a negativação de uma dívida legítima, ou seja, existente, MAS SEM A OBSERVÂNCIA ÀS LIMITAÇÕES IMPOSTAS PELA LEGISLAÇÃO CONSUMERISTA E PELA JURISPRUDÊNCIA DOS TRIBUNAIS.

Neste contexto, adiante serão analisadas ambas as hipóteses.

NEGATIVAÇÃO INDEVIDA DE CONSUMIDORES

Não é raro, atualmente, nos depararmos com inscrições indevidas no cadastro de inadimplentes (SPC, SERASA, ETC…).

Estas podem acontecer por diversos motivos, entre eles: falhas na identificação do pagamento pelos credores, cobranças indevidas correspondentes à serviços nunca contratados, ou até mesmo fraudes.

Todavia, independentemente da situação que acarretou a negativação indevida, esta sempre será passível de indenização por danos morais, salvo em situações em que há culpa exclusiva da vítima ou exercício regular de um direito.

Neste caso, ao contrário da regra geral extraída de nosso ordenamento jurídico, não é necessário demonstrar de forma concreta o dano sofrido em decorrência do cadastro nos órgãos de proteção ao crédito.

Há posição pacífica dos Tribunais, que entendem pela incidência dos danos morais in re ipsa – ou seja, presumidos – nesta ocasião.

Os danos morais in re ipsa são aqueles que não dependem de comprovação, justamente porque a demonstração da situação que gerou o dano já é suficiente para presumir a existência de um abalo aos direitos individuais da vítima.

Neste ponto, vale destacar uma exceção ao supramencionado. Caso a o cadastro seja irregular, mas o negativado já possua inscrição de dívida legítima nos órgãos de proteção ao crédito, a nova inscrição, mesmo que indevida, não ensejará a condenação por danos morais. Apesar de haver divergência jurisprudencial sobre o tema, o entendimento foi concretizado a partir da Súmula 385 do STJ.

Deste modo, conclui-se que além do pedido relativo à declaração de inexigibilidade do débito, o consumidor pode e deve requerer em juízo a condenação da Ré ao pagamento de danos morais, com exceção da hipótese de cadastro anterior legítimo, conforme mencionado.

_____continua depois da publicidade________

NEGATIVAÇÃO LEGÍTIMA SEM OBSERVÂNCIA DOS ASPECTOS LEGAIS

Nos casos em que há a existência da dívida, apesar da possibilidade de cadastro do devedor nos órgãos de proteção ao crédito, há situações em que a falta de observância à determinados aspectos podem gerar o dever de indenização ao consumidor.

O primeiro caso diz respeito à negativação sem a prévia comunicação por escrito.

A obrigatoriedade decorre da previsão legal contida no artigo 43, §2º, do Código de Defesa do Consumidor, o qual dispõe: “A abertura de cadastro, ficha, registro e dados pessoais e de consumo deverá ser comunicada por escrito ao consumidor, quando não solicitada por ele”.

Neste ponto surge um questionamento: quem deverá comunicar o consumidor a respeito do cadastro nos órgãos de proteção ao crédito? Em um primeiro momento pode-se deduzir que seria dever do credor. Todavia, a Súmula 359/STJ prevê outro responsável: “Cabe ao órgão mantenedor do Cadastro de Proteção ao Crédito a notificação do devedor antes de proceder à inscrição”.

Ou seja, caso o órgão mantenedor do cadastro seja o Serasa, como exemplo, caberá a este informar o consumidor antes de proceder à inscrição da dívida solicitada pelo credor.

Neste caso, a ausência de comunicação prévia ensejará a condenação por danos morais, conforme entendimento do Superior Tribunal de Justiça. Vejamos:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RESPONSABILIDADE CIVIL. CANCELAMENTO DE INSCRIÇÃO EM CADASTRO DE PROTEÇÃO AO CRÉDITO. AUSÊNCIA

“DE PRÉVIA NOTIFICAÇÃO. INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. ACÓRDÃO EM HARMONIA COM A JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE, FIRMADA EM JULGAMENTO DE RECURSO REPETITIVO. SÚMULA 83/STJ. REVISÃO DAS CONCLUSÕES ALCANÇADAS PELO COLEGIADO ESTADUAL. INVIABILIDADE. NECESSIDADE DE REVISÃO DE FATOS E PROVAS. SÚMULA 7/STJ. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. A ausência de prévia comunicação ao consumidor da inscrição do seu nome em cadastros de proteção ao crédito, prevista no art. 43, § 2º, do CDC, enseja o direito à compensação por danos morais, salvo quando preexista inscrição desabonadora regularmente realizada. Súmula 83/STJ. 2. A revisão da conclusão estadual – acerca da ausência da notificação prévia à inscrição do nome do consumidor no cadastro de proteção ao crédito – demandaria o revolvimento do acervo fático-probatório dos autos, providência inviável na via estreita do recurso especial, ante o óbice disposto na Súmula 7/STJ. 3. Razões recursais insuficientes para a revisão do julgado. 4. Agravo interno desprovido.”(AgInt no AREsp 1047894/RS, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 22/08/2017, DJe 01/09/2017)

O segundo aspecto a ser observado, o qual também enseja a reparação por danos morais caso não respeitado, está relacionado à observância do prazo máximo de manutenção da inscrição no cadastro de inadimplentes.

O artigo 43, §1º, também do CDC, prevê que “os cadastros e dados de consumidores devem ser objetivos, claros, verdadeiros e em linguagem de fácil compreensão, não podendo conter informações negativas referentes a período superior a cinco anos”. A disposição ainda é ratificada pela Súmula 323 do STJ.

Ou seja, depois de cinco anos contados a partir do vencimento da dívida, o cadastro torna-se ilegal e deve ser removido pelo órgão responsável, sob pena de indenização por danos morais.

_____continua depois da publicidade________

Sobre o tema, a jurisprudência dos Tribunais também é pacífica e age em prol do consumidor caso o prazo prescricional da dívida seja inferior a 5 (cinco) anos:

“RECURSO ESPECIAL. DIREITO DO CONSUMIDOR. BANCOS DE DADOS. PROTEÇÃO AO CRÉDITO. PRINCÍPIO DA FINALIDADE. PRINCÍPIO DA VERACIDADE DA INFORMAÇÃO. ART. 43 DO CDC. PRAZOS DE MANUTENÇÃO DE INFORMAÇÃO NO CADASTRO DE INADIMPLENTES. PRESCRIÇÃO DA DÍVIDA. TERMO INICIAL. RESPONSABILIDADE DA INSTITUIÇÃO ARQUIVISTA.

OBRIGAÇÃO DE NÃO FAZER. RESULTADO PRÁTICO EQUIVALENTE AO ADIMPLEMENTO. ART. 84 DO CDC. SENTENÇA.

ABRANGÊNCIA NACIONAL. ART. 16 DA LEI 7.347/85. (…) 9. A jurisprudência do STJ concilia e harmoniza os prazos do § 1º com o do § 5º do art. 43 do CDC, para estabelecer que a manutenção da inscrição negativa nos cadastros de proteção ao crédito respeita a exigibilidade do débito inadimplido, tendo, para tanto, um limite máximo de cinco anos que pode ser, todavia, restringido, se for menor o prazo prescricional para a cobrança do crédito. 10. Em razão do respeito à exigibilidade do crédito e ao princípio da veracidade da informação, o termo inicial do limite temporal de cinco anos em que a dívida pode ser inscrita no banco de dados de inadimplência é contado do primeiro dia seguinte à data de vencimento da dívida. (…)” (REsp 1630889/DF, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 11/09/2018, DJe 21/09/2018)

Deste modo, não restam dúvidas quanto às possibilidades de indenização por danos morais nos casos em que há a legitimidade da dívida, mas não são respeitados aspectos legais determinados pelo ordenamento jurídico e pela jurisprudência.

CONCLUSÃO

Diante de todo o exposto, conclui-se que a inscrição indevida no cadastro de inadimplentes enseja a restituição por danos morais ao consumidor. No mesmo sentido, mesmo existindo a legitimidade da dívida, aquelas inscrições realizadas sem a observância à determinados aspectos legais também acarretarão na condenação pelos danos sofridos pela vítima.

Estejam todos com Jesus!!!

Gabriel Ferreira de Brito Júnior – OAB/MG 104.830

http://gabrielferreiraadvogado.page/

Trabalhou como Advogado na Sociedade de Advogados “Sério e Diniz Advogados Associados” por 13 anos, Especialista em Direito Civil e Direito Processual Civil pelo Centro Universitário Newton Paiva (2006), Graduado em Direito pela Faculdade de Direito de Varginha – FADIVA (2001), Oficial de Apoio Judicial (Escrevente) do Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais por 10 anos (1996-2006), Conciliador Orientador do Juizado Especial Itinerante do Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais (ano 2004).

Atuou como Presidente da Comissão de Direito Civil e Processo Civil da 55ª Subseção da OAB da Cidade e Comarca de Três Pontas/MG (triênio 2019 a 2021).

Atualmente cursando Especialização em “LEGAL TECH, DIREITO, INOVAÇÃO E STARTUPS” PELA PUC/MG.

PÁGINA FACEBOOK: https://business.facebook.com/gabrielferreiraadvogado/?business_id=402297633659174&ref=bookmarks

Uma das perguntas mais repetidas no meu site profissional é sobre a obrigatoriedade ou não da mãe permitir a realização do exame de DNA, com a finalidade de determinar se uma criança é ou não filho de certo homem.

A questão surge normalmente dentro de uma “ação negatória de paternidade” ou numa “ação onde se investiga possível vínculo de filiação”.

No primeiro caso, o pai, que já registrou o filho ou a filha, costuma alegar ter motivos para acreditar que foi enganado, ou seja, que fez o registro por erro, sendo que de fato não é o pai biológico do seu filho.

Já no segundo caso, o homem desconfia que possa ser o pai biológico de uma criança, desejando assumir as suas reponsabilidades, mas não sem antes confirmar os fatos por meio do exame de DNA.

DAÍ A PERGUNTA: A MÃE É OBRIGADA A PERMITIR O EXAME DE DNA?

Embora as circunstâncias que envolvem essa questão sejam complexas e delicadas, a resposta é, na verdade, bem simples: NÃO, A MÃE NÃO É OBRIGADA A PERMITIR A REALIZAÇÃO DO EXAME DE DNA, até mesmo porque, ninguém pode ser fisicamente obrigado a participar de uma perícia médica.

QUAIS SÃO AS CONSEQUÊNCIAS DA RECUSA?
As consequências da recusa variam conforme a natureza/tipo do pedido feito pela parte interessada.

_____continua depois da publicidade________

Na “AÇÃO NEGATÓRIA DE PATERNIDADE”, a recusa da mãe em permitir a realização do exame de DNA vai abrir caminho para que o autor (suposto pai) tenha o seu pedido atendido.

Assim, o artigo 232 do Código Civil informa que “a recusa à perícia médica ordenada pelo juiz poderá suprir a prova que se pretendia obter com o exame”; no entanto, o interessado não pode se descuidar das demais provas, que neste contexto ganham ainda mais relevância.

Já na “AÇÃO EM QUE SE INVESTIGA POSSÍVEL VÍNCULO DE FILIAÇÃO” entre um homem e uma criança, onde o reconhecimento da paternidade está condicionado à confirmação do vínculo biológico entre as partes, a recusa da mulher e criança em participar do exame causará, muito provavelmente, a improcedência do pedido (arquivamento do processo) por eventual falta de provas.

Agora, se o homem entra com “AÇÃO DE RECONHECIMENTO DE PATERNIDADE”, onde não pede para investigar a sua paternidade em relação a uma criança, mas, no pedido, se declara pai da criança, visto ter certeza do vínculo biológico, a negativa do suposto filho e da mãe terá como consequência a procedência do pedido em razão do já citado artigo 232 do Código Civil.

O interessante nestas situações é que a recusa em participar do exame de DNA não é propriamente da criança ou adolescente, mas sim da sua mãe e/ou representante legal, que, por razões pessoais que não precisa declarar, opta por não permitir a realização da perícia técnica (exame DNA).

_____continua depois da publicidade________

Diante de tal fato, pergunto: a recusa é, de fato, no melhor interesse da criança ou adolescente? Algo pode ser feito pela parte interessada?

Considerando que o conhecimento das circunstâncias da sua concepção e da sua genealogia, da sua origem, é sempre importante para qualquer pessoa, entendo que a mulher que recusa permissão para a realização do exame de DNA não age no melhor interesse da criança e do adolescente.

Sendo assim, entendo que a parte interessada pode argumentar neste sentido para o juiz, requerendo a nomeação de curador especial que represente, em substituição à mãe, os interesses da criança e do adolescente no feito, podendo, inclusive, permitir a sua participação no exame de DNA.

Estejam todos com Jesus!!!

Gabriel Ferreira de Brito Júnior – OAB/MG 104.830

http://gabrielferreiraadvogado.page/

Trabalhou como Advogado na Sociedade de Advogados “Sério e Diniz Advogados Associados” por 13 anos, Especialista em Direito Civil e Direito Processual Civil pelo Centro Universitário Newton Paiva (2006), Graduado em Direito pela Faculdade de Direito de Varginha – FADIVA (2001), Oficial de Apoio Judicial (Escrevente) do Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais por 10 anos (1996-2006), Conciliador Orientador do Juizado Especial Itinerante do Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais (ano 2004).

Atuou como Presidente da Comissão de Direito Civil e Processo Civil da 55ª Subseção da OAB da Cidade e Comarca de Três Pontas/MG (triênio 2019 a 2021).

Atualmente cursando Especialização em “LEGAL TECH, DIREITO, INOVAÇÃO E STARTUPS” PELA PUC/MG.

PÁGINA FACEBOOK: https://business.facebook.com/gabrielferreiraadvogado/?business_id=402297633659174&ref=bookmarks

Mesmo nos dias atuais, não é difícil a aquisição de um imóvel sem o devido registro na matrícula, A GRANDE QUESTÃO É O QUE PODE SER FEITO QUANDO HÁ O INTERESSE POR PARTE DO COMPRADOR EM REGISTRAR E O VENDEDOR POR ALGUM MOTIVO NÃO O FAZ?

O Código Civil prevê, no artigo 1.417, que havendo contrato de promessa de compra e venda, seja por instrumento público ou particular e registrado no cartório de registro de imóveis, há o direito real à aquisição do imóvel, podendo o comprador adjudicar o bem mediante requerimento judicial (artigo 1.418), caso não encontre o vendedor ou por acaso este se recuse a fazê-lo.

___________________________continua depois da publicidade____________________________

Contudo as jurisprudências dos diversos Tribunais do País, em consonância com o Superior Tribunal de Justiça, vão além desta disposição do Código Civil, pois entendem que por haver expressa manifestação de vontade das partes no momento da assinatura da promessa de compra e venda, deve sim ser reconhecida a venda.

O Superior Tribunal de Justiça inclusive já sumulou o tema pacificado, definindo que não é sequer necessário o registro do compromisso de compra e venda no Cartório de Imóveis para que haja o direito à adjudicação compulsória (Súmula 239).

___________________________continua depois da publicidade____________________________

Neste sentido, se houver a manifestação de vontade, através de contrato escrito (público ou particular), desde que verificadas as características da promessa de compra e venda, seja pelo instrumento ou pela forma de registro, inexistindo cláusula contratual de arrependimento, comprovada a quitação da dívida assumida, haverá a possibilidade de ajuizamento de ação de adjudicação compulsória.

Portanto, caso esteja passando por este problema, BUSQUE UM PROFISSIONAL DA ÁREA E FAÇA VALER SEUS DIREITOS, SENDO IMPORTANTE RESSALTAR QUE É DE EXTREMA IMPORTÂNCIA O REGISTRO DA TRANSAÇÃO IMOBILIÁRIA, SOB PENA DE SOFRER FUTURAMENTE COM PROBLEMAS AINDA MAIORES, COMO UMA NOVA VENDA POR PARTE DO REAL PROPRIETÁRIO DO SEU IMÓVEL.

Estejam todos com Jesus!!!

Gabriel Ferreira de Brito Júnior – OAB/MG 104.830

http://gabrielferreiraadvogado.page/

Trabalhou como Advogado na Sociedade de Advogados “Sério e Diniz Advogados Associados” por 13 anos, Especialista em Direito Civil e Direito Processual Civil pelo Centro Universitário Newton Paiva (2006), Graduado em Direito pela Faculdade de Direito de Varginha – FADIVA (2001), Oficial de Apoio Judicial (Escrevente) do Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais por 10 anos (1996-2006), Conciliador Orientador do Juizado Especial Itinerante do Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais (ano 2004).

Atuou como Presidente da Comissão de Direito Civil e Processo Civil da 55ª Subseção da OAB da Cidade e Comarca de Três Pontas/MG (triênio 2019 a 2021).

Atualmente cursando Especialização em “LEGAL TECH, DIREITO, INOVAÇÃO E STARTUPS” PELA PUC/MG.

PÁGINA FACEBOOK: https://business.facebook.com/gabrielferreiraadvogado/?business_id=402297633659174&ref=bookmarks

A negativação indevida nada mais é que a inclusão ilegal do seu nome em um cadastro de inadimplentes. Embora o Código de Defesa do Consumidor (CDC) permita que os consumidores inadimplentes sejam inscritos em sistemas como o Serasa e o SPC, como forma de proteger comerciantes e outras empresas, ocorre que muitas vezes esta negativação acontece de forma ilegal.

As razões mais frequentes de negativação indevida são:

1) Inexistência da dívida;

2) Dívida já paga;

3) Dívida já prescrita;

4) Inscrição não comunicada.

1) Inexistência da dívida

Normalmente a negativação por inexistência de dívida ocorre em casos de cobranças que não deveriam ser feitas, ou seja, sequer existe uma relação entre o consumidor e a empresa, sendo que o débito negativado não é reconhecido pelo consumidor.

Porém, existem casos que existe a relação de consumo entre o consumidor e a empresa, todavia, esta cobrança está “contaminada” de erro, portanto ilegal.

Isso ocorre por:

Fraude – Clonagem de cartão, falsificação de assinatura e documentos;

Serviço cancelado – Você cancela o serviço, mas continua sendo cobrado pelo serviço que pediu o cancelamento;

Valor acima do contratado – Você contrata um serviço e, de repente, sua fatura começa a vir com um valor superior àquele que estava negociado.

Você decide não pagar a fatura diante desse erro. E até que a situação se resolva, seu nome já foi inscrito em um cadastro de inadimplentes.

2) Dívida já paga

Neste caso você já pagou o débito, porém o seu nome continua negativado nos órgãos de proteção ao crédito.

Nos termos do Código de Defesa do Consumidor, se o pagamento da dívida for realizado, o órgão responsável pelo cadastro tem até 5 dias úteis para limpar o nome do consumidor.

Após esses 5 dias, se a inscrição continua ativa, configura-se a negativação indevida.

Afinal, o nome do consumidor não deveria constar mais no cadastro, exceto se houver mais de uma dívida.

___________________________continua depois da publicidade____________________________

3) Dívida prescrita

Quando o consumidor deixa de pagar uma dívida e é inscrito em um cadastro de inadimplentes, ficará negativado para sempre? A resposta é não. Existem duas formas de ter seu nome limpo, afora os casos anteriores de negativação indevida:

a) Pagar a dívida;

b) Passado o prazo de 5 anos.

Segundo o CDC, dados sobre dívidas com mais de 5 anos deverão ser excluídos do cadastro do consumidor. E esse prazo começa a contar do vencimento da última parcela e não da inscrição.

4) Inscrição não comunicada

Nesse caso, mesmo que o consumidor esteja inadimplente o CDC é claro ao afirmar que o consumidor deverá ser notificado, por escrito, da inscrição nos órgãos de proteção ao crédito. Ocorre que muitos consumidores só vêm a saber da negativação quando tem seu

crédito negado. Ou seja, quando tentam obter um financiamento e são impedidos em razão da negativação, ou quando tentam abrir um crediário e não conseguem. E muitas vezes, chegam a passar por situações constrangedoras – as quais podem aumentar o valor de uma eventual indenização.

Negativação indevida gera indenização por danos morais?

Depende do caso concreto, por isso é extremamente importante consultar um advogado para que ele possa analisar se realmente se trata de uma negativação indevida.

A mera cobrança indevida não gera danos morais.

Há casos em que a negativação indevida não gera danos morais, como acontece nas situações em que o consumidor já está negativado por outras dívidas.

Por isso, reiteramos novamente a importância de buscar uma assessoria jurídica especializada para que se possa constatar realmente se é caso de pleitear indenização por danos morais e materiais em razão da negativação indevida.

___________________________continua depois da publicidade____________________________

Como proceder nos casos de negativação indevida?

O primeiro passo é tentar direto com a empresa. Às vezes uma solução amigável dá resultados. Caso não dê, guarde provas desse contato, porque poderá ser utilizado em uma ação posterior. Se o contato com a empresa não solucionar a questão, você pode optar pelos meios judiciais ou extrajudiciais. Nos meios extrajudiciais estão plataformas de proteção ao consumidor como o Procon, o Reclame Aqui e o consumidor.gov.

Nelas, há uma tentativa de negociação com a empresa, mas com um intermédio de terceiro imparcial. Embora sejam bastante eficazes, as plataformas nem sempre conseguem garantir ao consumidor todos os seus direitos, restando a alternativa judicial.

A via judicial é a mais adequada nos casos em que a solução amigável não prospera e também quando a negativação causa danos materiais e morais ao consumidor.

Em todos os casos entre em contato com um profissional qualificado, conheça os seus direitos e veja qual a melhor forma de pedi-los.

Estejam todos com Jesus!!!

Gabriel Ferreira de Brito Júnior – OAB/MG 104.830

http://gabrielferreiraadvogado.page/

Trabalhou como Advogado na Sociedade de Advogados “Sério e Diniz Advogados Associados” por 13 anos, Especialista em Direito Civil e Direito Processual Civil pelo Centro Universitário Newton Paiva (2006), Graduado em Direito pela Faculdade de Direito de Varginha – FADIVA (2001), Oficial de Apoio Judicial (Escrevente) do Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais por 10 anos (1996-2006), Conciliador Orientador do Juizado Especial Itinerante do Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais (ano 2004).

Atuou como Presidente da Comissão de Direito Civil e Processo Civil da 55ª Subseção da OAB da Cidade e Comarca de Três Pontas/MG (triênio 2019 a 2021).

Atualmente cursando Especialização em “LEGAL TECH, DIREITO, INOVAÇÃO E STARTUPS” PELA PUC/MG.

PÁGINA FACEBOOK: https://business.facebook.com/gabrielferreiraadvogado/?business_id=402297633659174&ref=bookmarks

O Direito pátrio admite a exclusão sucessória do herdeiro ou legatário em situações excepcionais. Para tanto, o Código Civil dispõe acercada de dois institutos: a INDIGNIDADE e a DESERDAÇÃO, que são penas civis, haja vista serem mecanismos de coerção adotados pelo Direito em face das lesões contra a dignidade humana, dentre elas a MALDADE, A TRAIÇÃO E A FALTA DE RESPEITO.

PRINCIPAIS DIFERENÇAS

Para melhor elucidação de referidos institutos, faz-se necessário apresentar suas principais diferenças:

A INDIGNIDADE é declarada por sentença judicial (art. 1.815 CC) e a DESERDAÇÃO deve estar disposta de forma expressa no testamento deixado pelo autor da herança (art. 1.964 CC), que deverá ser homologado judicialmente;

No que tange às pessoas abrangidas por referidos institutos, verifica-se que a INDIGNIDADE permite a exclusão da sucessão dos legatários e dos herdeiros necessários, enquanto a DESERDAÇÃO somente exclui estes últimos.

Note-se que legatários são aqueles que recebem um determinado bem conforme estipulado em testamento, ao passo que os herdeiros necessários são os descendentes, ascendentes e cônjuges, conforme prevê o art. 1.845 do Código Civil (CC).

As hipóteses de declaração de indignidade se resumem às previstas no art. 1.814 do CC, por outro lado, além das previsões em referido artigo, a deserdação também pode ocorrer se constatadas as situações indicadas nos artigos 1.962 e 1.963 do CC.

Portanto, faz-se necessária a análise do art. 1.814, que prevê a exclusão dos herdeiros ou legatários:

I – que houverem sido autores, co-autores ou partícipes de homicídio doloso, ou tentativa deste, contra a pessoa de cuja sucessão se tratar, seu cônjuge, companheiro, ascendente ou descendente;

II – que houverem acusado caluniosamente em juízo o autor da herança ou incorrerem em crime contra a sua honra, ou de seu cônjuge ou companheiro;

III – que, por violência ou meios fraudulentos, inibirem ou obstarem o autor da herança de dispor livremente de seus bens por ato de última vontade.

_____continua depois da publicidade________

TIPICIDADE FINALÍSTICA

Destaca-se que, apesar do rol ser taxativo em razão do seu caráter punitivo, o Superior Tribunal de Justiça reconheceu a tese da tipicidade finalística, que corresponde à possibilidade de o juiz considerar outras hipóteses de indignidade cujas finalidades sejam as mesmas preceituadas pela lei, tal como seria o caso de um herdeiro ou legatário que induza o suicídio do autor da herança. (STJ RESP 334.773/RJ)

No que tange à indignidade, conforme supramencionado, a exclusão depende de declaração judicial, mediante a Ação de Indignidade, que pode ser ajuizada por qualquer interessado na sucessão no prazo de 04 (quatro) anos contados da abertura da sucessão, segundo o art. 1.815, § 1º do CC. Frise-se que na hipótese do inciso I, qual seja homicídio doloso ou tentativa, o Ministério Público poderá promover referida ação, nos termos do art. 1.815, §2º do CC.

Se o autor da herança perdoar o indigno, poderá o herdeiro ou legatário suceder desde que o ofendido o tiver expressamente reabilitado em testamento ou mediante outro ato autêntico. Todavia, se o testador já conhecia a causa de indignidade e, mesmo assim testar contemplando o indigno, este poderá suceder ainda que não haja uma reabilitação expressa. (art. 1.818, caput e parágrafo único do CC).

_____continua depois da publicidade________

HIPÓTESES DE DESERDAÇÃO

Ainda, faz-se necessário indicar as demais hipóteses de deserdação dispostas nos artigos 1.962 e 1.963 do Código Civil, conforme segue:

Art. 1.962. Além das causas mencionadas no art. 1.814, autorizam a deserdação dos descendentes por seus ascendentes:

I – ofensa física;

II – injúria grave;

III – relações ilícitas com a madrasta ou com o padrasto;

IV – desamparo do ascendente em alienação mental ou grave enfermidade.

Art. 1.963. Além das causas enumeradas no art. 1.814, autorizam a deserdação dos ascendentes pelos descendentes:

I – ofensa física;

II – injúria grave;

III – relações ilícitas com a mulher ou companheira do filho ou a do neto, ou com o marido ou companheiro da filha ou o da neta;

IV – desamparo do filho ou neto com deficiência mental ou grave enfermidade.

Destaca-se que diferentemente da indignidade, na deserdação, somente o autor da herança tem legitimidade para requerer a exclusão do herdeiro da sucessão.

Por fim, com o fito de impedir o abandono afetivo e moral dos filhos maiores em relação aos seus pais, foi apresentado o Projeto de Lei nº 3145/2015, que tem como objetivo acrescentar aos artigos 1.962 e 1.963 do Código Civil o inciso V, com seguinte redação: “V – abandono em hospitais, casas de saúde, entidades de longa permanência, ou congêneres.

Estejam todos com Jesus!!!

Gabriel Ferreira de Brito Júnior – OAB/MG 104.830

http://gabrielferreiraadvogado.page/

Trabalhou como Advogado na Sociedade de Advogados “Sério e Diniz Advogados Associados” por 13 anos, Especialista em Direito Civil e Direito Processual Civil pelo Centro Universitário Newton Paiva (2006), Graduado em Direito pela Faculdade de Direito de Varginha – FADIVA (2001), Oficial de Apoio Judicial (Escrevente) do Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais por 10 anos (1996-2006), Conciliador Orientador do Juizado Especial Itinerante do Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais (ano 2004).

Atuou como Presidente da Comissão de Direito Civil e Processo Civil da 55ª Subseção da OAB da Cidade e Comarca de Três Pontas/MG (triênio 2019 a 2021).

Atualmente cursando Especialização em “LEGAL TECH, DIREITO, INOVAÇÃO E STARTUPS” PELA PUC/MG.

PÁGINA FACEBOOK: https://business.facebook.com/gabrielferreiraadvogado/?business_id=402297633659174&ref=bookmarks

A partir de agora, a mudança do destino do edifício ou da unidade imobiliária depende de aprovação de APENAS 2/3 DOS VOTOS DOS CONDÔMINOS.

Em 13 de julho de 2022, entrou em vigor uma nova regra para a vida condominial.

Até aqui, a comunidade condominial que desejasse promover alterações no destino do edifício ou em uma unidade dependia, necessariamente, da aprovação unânime dos condôminos, ou seja, o “quórum” foi relaxado e essas alterações, de agora em diante, podem ser promovidas a partir de uma deliberação conformada POR APENAS 2/3 DOS CONDÔMINOS.

Imagine-se a situação em que um grupo titular de unidades residenciais, buscando um melhor aproveitamento econômico para si e para o edifício, pretenda transformá-las em unidades com destinação comercial.

Ou, ainda, que uma determinada área comum, inutilizada e não essencial do edifício, possa ser melhor aproveitada como vagas de garagem autônomas ou desafetadas para eventual alienação.

_____continua depois da publicidade________

Essas e muitas outras situações somente poderiam acontecer a partir de uma manifestação positiva da totalidade dos condôminos daquele edifício, ou seja, pela unanimidade.

Na prática, a unanimidade é uma deliberação de difícil alcance, sobretudo nos condomínios de prédios com dezenas de unidades.

Em um universo de 100 condôminos, bastaria que 1 deles se opusesse ou se ausentasse a impedir ou mesmo atrasar uma alteração que se faz necessária aos olhos de todos os demais.

_____continua depois da publicidade________

E não era incomum que condôminos fizessem uso da unanimidade em posição de abuso de direito. Embora haja ferramentas para se coibir tais posições abusivas, elas custam tempo e atrasam, não raro por anos, a concretização de um projeto que traria benefícios a toda uma comunidade condominial.

A nova regra vem, portanto, a facilitar as atualizações e adaptações que os edifícios demandarem, sem que importantes projetos condominiais fiquem sequestrados por uma minoria.

Nossa área de contratos e estruturação de negócios permanece à disposição para esclarecer sobre este e outros temas de interesse coletivo.

Estejam todos com Jesus!!!

Gabriel Ferreira de Brito Júnior – OAB/MG 104.830

http://gabrielferreiraadvogado.page/

Trabalhou como Advogado na Sociedade de Advogados “Sério e Diniz Advogados Associados” por 13 anos, Especialista em Direito Civil e Direito Processual Civil pelo Centro Universitário Newton Paiva (2006), Graduado em Direito pela Faculdade de Direito de Varginha – FADIVA (2001), Oficial de Apoio Judicial (Escrevente) do Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais por 10 anos (1996-2006), Conciliador Orientador do Juizado Especial Itinerante do Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais (ano 2004).

Atuou como Presidente da Comissão de Direito Civil e Processo Civil da 55ª Subseção da OAB da Cidade e Comarca de Três Pontas/MG (triênio 2019 a 2021).

Atualmente cursando Especialização em “LEGAL TECH, DIREITO, INOVAÇÃO E STARTUPS” PELA PUC/MG.

PÁGINA FACEBOOK: https://business.facebook.com/gabrielferreiraadvogado/?business_id=402297633659174&ref=bookmarks