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Na leitura de hoje iremos falar sobre alguns fatos corriqueiros que provavelmente você tenha passado ou sabe de alguém que já passou.

Imagine-se na seguinte situação: Você está saindo para trabalhar e assim que retira o carro da garagem, aproxima-se um oficial de justiça, acompanhado de autoridades policiais, perguntando sobre o seu nome e, após sua identificação, eles informam que seu carro está sendo apreendido por ordem judicial!

Pois é, tais circunstâncias são campeãs de ações judiciais, mais conhecidas como “ação de busca e apreensão”. Tais ações ocorrem tipicamente com pessoas que adquiriram veículo através de financiamentos ou consórcios, que, por alguma razão, deixaram de pagar as parcelas fixadas em contrato.

Sabemos que mesmo com um bom planejamento econômico, algumas situações inesperadas podem ocorrer e comprometer a situação financeira de alguém por período temporário. Ninguém entra em um contrato sabendo que lá na frente não vai poder mais sustentá-lo. Uma das provas, que corrobora com minhas palavras, é a PANDEMIA do NOVO CORONA-VÍRUS que afetou nossa economia de forma brusca e inesperada, de forma que muitas pessoas deixaram de efetuar o pagamento das parcelas do consórcio/financiamento por perderem seus empregos ou encerrarem as atividades de suas empresas.

Embora seja algo frustrante e as vezes vexatório para uma pessoa ter seu veículo apreendido, existe formas de se contornar a situação que serão explicadas nessa leitura.

Inicialmente, é necessário saber que qualquer pessoa pode passar por isso! Não sabemos o dia do amanhã. Sendo assim, não há motivo de vergonha, e sim, de atitude para não sair mais prejudicado do que efetivamente já está sendo.

A segunda e importante informação é evitar a inadimplência. Mas como evitar algo que é imprevisível?

A resposta é por demais simples. Se por acaso houver motivos para atrasos nas mensalidades, procure a empresa credora para fazer acordos. Caso você não procure a solução para os atrasos que vem ocorrendo, significa que você está em mora.

Mas o que é estar em mora, e quais as consequências jurídicas disto? O Artigo 394 do Código Civil estabelece que: “Considera-se em mora o devedor que não efetuar o pagamento e o credor que não quiser recebê-lo no tempo, lugar e forma que a lei ou a convenção estabelecer.”

Sendo assim, considera-se em mora quem deixa de honrar com o pagamento de suas mensalidades dentro das cláusulas pactuadas em contrato.

O fato de estar em mora, poderá ocasionar retomada do bem pelos credores, que poderão vender a terceiros. O artigo 2º, § 2º do Decreto Lei 911/69, alterado pela Lei 13.043/14, estabelece que: “No caso de inadimplemento ou mora nas obrigações contratuais garantidas mediante alienação fiduciária, o proprietário fiduciário ou credor poderá vender a coisa a terceiros, independentemente de leilão, hasta pública, avaliação prévia ou qualquer outra medida judicial ou extrajudicial, salvo disposição expressa em contrário prevista no contrato, devendo aplicar o preço da venda no pagamento de seu crédito e das despesas decorrentes e entregar ao devedor o saldo apurado, se houver, com a devida prestação de contas”.

No entanto, é preciso deixar bem claro que essa retomada de veículo não ocorre de forma automática. Isto por que a Lei estabelece pressupostos para que a busca e apreensão seja bem sucedida.

As empresas somente tomam atitude quando ocorre atrasos de três parcelas em diante. Constatando-se os primeiros atrasos, os credores tentam entrar em contato com o devedor para propor novas condições de pagamento. Geralmente estes contatos ocorrem através de telefones, onde os clientes em sua maioria das vezes desligam só em ouvir o Banco se identificando!

Pois bem! As empresas quando não conseguem contato com os devedores através dos telefones fornecidos no contrato, também tentam comunicar o devedor através de cartas registradas, já alertando acerca do ajuizamento de ação de busca e apreensão em caso de se manter inadimplente.

Essa notificação é a chave que desencadeia a apreensão do veículo, isso por que a Lei considera a notificação imprescindível para o sucesso no ajuizamento da ação.

Esta notificação independe se o devedor tenha recebido pessoalmente ou não. O que importa é que a notificação seja enviada para o endereço constate no contrato e tenha sido recebida por qualquer pessoa.

Portanto, a medida de busca e apreensão somente terá eficácia quando o devedor for devidamente notificado, uma vez que a mora decorre do simples vencimento do prazo sem o adimplemento devido, sendo necessário, contudo, para efeitos de ajuizamento da ação correspondente, que seja comprovada a mora, a qual pode ser realizada por carta registrada com aviso de recebimento, consoante nova redação dada ao Decreto lei nº. 911/69, com as alterações da Lei nº. 13.043/2014.

Uma vez notificado, e após o bem ter sido recolhido, surge a pergunta na cabeça do devedor: O que vou fazer?

Inicialmente, convém esclarecer que não adianta ir até o banco credor, tendo em vista o esgotamento do tempo para o pagamento extrajudicial. Além do mais, já existe uma ação contra você. Logo, é pertinente contratar um advogado especializado na área para a busca da melhor solução para o caso concreto.

Convém destacar que não estamos contra a solução do conflito através da conciliação. Sem dúvida, a conciliação é o melhor caminho para a solução de qualquer conflito. No entanto, após experiência neste ramo de direito, dificilmente se chega a um senso comum, e o devedor nunca poderá questionar nada referente ao contrato, e nem mesmo poderá fazer pedido contraposto de forma extrajudicial, senão através da própria contestação que será sua peça de defesa na ação de busca e apreensão.

Para a concessão da decisão de busca e apreensão, geralmente os requisitos exigidos são: 1) Existência de um contrato; 2) Comprovação de alienação fiduciária e; 3) Notificação válida do devedor.

Uma vez que a decisão de busca e apreensão é deferida, o devedor terá um prazo de 05 (cinco) dias após a execução da liminar na ação de busca e apreensão para pagar a integralidade da dívida, entendida esta como os valores apresentados e comprovados pelo credor na inicial, o que pode englobar parcelas vencidas, vincendas e encargos

contratuais da mora (Conforme decidido no Recurso Especial com efeito repetitivo de nº 1.418.593/MS, julgado em 14/05/2014).

Logo, para reaver o bem, é necessário providenciar os valores cobrados na notificação, constituir um advogado especializado na área e promover o depósito destes valores em conta judicial. Inexistindo purgação (pagamento do valor cobrado), dar-se-á a consolidação da propriedade do bem móvel objeto da alienação fiduciária.

É importante frisar que, não adianta esconder o veículo! Isso por que muitos devedores acabam se escondendo do Oficial de Justiça, ou acabam vendendo o veículo para terceiro no estado em que se encontra. Isso apenas acarretará problemas ainda piores para o devedor, tendo em vista que, após deferimento da decisão de busca e apreensão onde o veículo não é encontrado, o Juiz determina à inserção de restrição judicial na base de dados do Renavan através de RENAJUD (impedimento judicial no veículo), e o Banco credor poderá prosseguir a ação, convertendo-a em ação de execução contra o devedor nos termos do art. 4º do Decreto-Lei 911/69.

Provavelmente o veículo será apreendido pela Polícia Rodoviária Estadual ou a própria Polícia Rodoviária Federal.

Portanto, nada mais viável do que procurar um advogado com urgência em caso de veículo apreendido em ação de busca e apreensão, pois, uma vez contestada a ação proposta pelo banco, há possibilidade de purgar a mora e ainda revisar o contrato, fazendo pedido contraposto para resguardar os seus direitos.

Então por hoje é só pessoal, na próxima semana teremos um novo artigo.

Estejam todos com Jesus!!!

Gabriel Ferreira de Brito Júnior – OAB/MG 104.830

Trabalhou como Advogado na Sociedade de Advogados “Sério e Diniz Advogados Associados” por 13 anos, Especialista em Direito Civil e Direito Processual Civil pelo Centro Universitário Newton Paiva (2006), Graduado em Direito pela Faculdade de Direito de Varginha – FADIVA (2001), Oficial de Apoio Judicial (Escrevente) do Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais por 10 anos (1996-2006), Conciliador Orientador do Juizado Especial Itinerante do Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais (ano 2004).

Presidente da Comissão de Direito Civil e Processo Civil da 55ª Subseção da OAB da Cidade e Comarca de Três Pontas/MG

Atualmente cursando Especialização em “LEGAL TECH, DIREITO, INOVAÇÃO E STARTUPS” PELA PUC/MG.

PÁGINA FACEBOOK: https://business.facebook.com/gabrielferreiraadvogado/?business_id=402297633659174&ref=bookmarks

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Em sessão do Plenário Virtual, realizada em 12/02/2021, o Supremo Tribunal Federal (STF) reafirmou, por unanimidade, jurisprudência dominante no sentido de que o Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) só pode ser efetivamente devido após a transferência da propriedade imobiliária, através de registro em cartório.

A tese do STF, agora com repercussão geral, foi fixada com a seguinte redação: “O fato gerador do imposto sobre transmissão inter vivos de bens imóveis (ITBI) somente ocorre com a efetiva transferência da propriedade imobiliária, que se dá mediante o registro”.

A decisão proferida no RE 1.294.969, com repercussão geral, ocorreu após o Município de São Paulo questionar através de recurso interposto em face de decisão do TJSP qual seria o momento correto da incidência do Imposto de Transmissão de Bens Imóveis – ITBI, alegando ter como fato gerador a cessão de direitos decorrentes de compromisso de compra e venda de imóvel firmado entre particulares.

O Código Civil já previa que a transferência da propriedade apenas ocorre com o registro da escritura ou do contrato de compra e venda do imóvel, de modo que o STF meramente reafirmou que o entendimento do TJSP está em sintonia não apenas com o Código Civil, mas também com diversas jurisprudências do Supremo, no sentido de que não se admite incidência do ITBI sobre bens que ainda não tenham sido transmitidos.

Ocorre que, ainda que STF já tivesse se manifestado acerca da exigibilidade do ITBI, a respeitável decisão não era cumprida pelos Oficiais de Registro de Imóveis de todo o país. Isto porque, o procedimento de alienação de um imóvel nos cartórios se inicia com a expedição do guia do ITBI para somente após o pagamento, lavrar-se a escritura de compra e venda, passando em seguida a efetuar o registro do imóvel.

O grande impasse acerca da decisão do STF e do exercício das atribuições dos cartórios se pauta no art. 28 da Lei nº 8.935/94 no qual dispõe que “os oficiais de registro gozam de independência no exercício de suas atribuições…”.

Ora, se os oficiais de registro gozam de independência no exercício de suas atribuições, poderiam eles fundamentar seu próprio entendimento descumprindo decisão cuja repercussão geral foi fixada pelo STF?

Pois bem. Se os cartórios mudam de posicionamento e passam a cumprir o entendimento do STF, uma vez agora pautada em repercussão geral, permitirá resolver diversos casos de compra e venda de imóveis sem qualquer registro, por não possuir o adquirente, condições financeiras imediatas para arcar com os respectivos custos de registro público.

Por outro lado, a preocupação dos Municípios e Distrito Federal, competentes para o recolhimento do ITIBI, é no sentido de que com a decisão do STF, a arrecadação do imposto restaria prejudicada, uma vez que estimulará práticas adotadas para adiar o recolhimento do tributo, os chamados “contratos de gaveta”. Ou seja, haveria um queda significativa na arrecadação dos municípios, tendo em vista que, a depender do Município, a alíquota pode chegar em até 3% (três por cento) sobre o valor da transação imobiliária.

Assim, o que resta é aguardar quais serão os efeitos efetivos desta decisão no mercado imobiliário.

Ficou alguma dúvida, fale com quaisquer advogados especialistas.

ATÉ A PRÓXIMA… FIQUEM COM DEUS!!!

Gabriel Ferreira de Brito Júnior – OAB/MG 104.830

Trabalhou como Advogado na Sociedade de Advogados “Sério e Diniz Advogados Associados” por 13 anos, Especialista em Direito Civil e Direito Processual Civil pelo Centro Universitário Newton Paiva (2006), Graduado em Direito pela Faculdade de Direito de Varginha – FADIVA (2001), Oficial de Apoio Judicial (Escrevente) do Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais por 10 anos (1996-2006), Conciliador Orientador do Juizado Especial Itinerante do Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais (ano 2004).

Presidente da Comissão de Direito Civil e Processo Civil da 55ª Subseção da OAB da Cidade e Comarca de Três Pontas/MG

Atualmente cursando Especialização em “LEGAL TECH, DIREITO, INOVAÇÃO E STARTUPS” PELA PUC/MG.

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TRAIÇÃO E DANO MORAL

Acreditem, é possível sim que uma traição conjugal venha gerar dano moral, mas apenas em casos bem específicos. A depender da gravidade e dos efeitos que a traição gerou para o outro cônjuge ou companheiro traído, será possível a condenação por danos morais.

Um dos deveres do casamento é a fidelidade recíproca entre os cônjuges, prevista no artigo 1.566 do Código Civil. No que lhe diz respeito, para a união estável, o artigo 1.724 do Código Civil previu o dever recíproco de lealdade entre os companheiros, que implica um comprometimento mais profundo, não apenas físico, mas também moral e espiritual entre os parceiros.

A fidelidade se conecta ao conceito de lealdade, de maneira que a fidelidade exigida normalmente também obriga à lealdade.

Desta forma, a prática de traição representa um descumprimento ao dever de fidelidade ao casamento e de lealdade à união estável, sendo que a violação a estes deveres é apta a ensejar, em certos casos, a reparação pecuniária por dano moral. Ainda que em caráter de exceção, o dever de indenizar encontra amparo no artigo 927 do Código Civil, que afirma que quando alguém viola algum direito ou causa prejuízo a alguém, seja por meio de uma ação ou omissão, por negligência ou imprudência, fica obrigado a reparar o dano material ou moral que causou.

Para saber se a traição será capaz de gerar dano moral é necessário analisar as consequências na vida da pessoa traída e as circunstâncias do caso concreto.

Em outras palavras, se aquele que foi traído tiver, comprovadamente, sofrido abalos emocionais e psicológicos sérios – exemplo disso é quando a pessoa entra em depressão após saber do adultério, ou outro quadro psiquiátrico – nasce a possibilidade de pedir uma indenização pelo dano moral.

Além disso, outra hipótese de fixação de dano moral, é quando a traição ganha relevante repercussão social. É o caso de traições que ocorrem em cidades pequenas, onde a grande maioria das pessoas da cidade ficam sabendo do que aconteceu e a pessoa traída sofre grande constrangimento.

É possível também o pedido de dano moral quando a traição abala a vida profissional da pessoa traída, como por exemplo, antes da traição a pessoa era uma ótima funcionária, mas depois que descobriu o adultério, os abalos emocionais foram tão fortes, que a pessoa perde o desempenho no trabalho, já não se concentra, vive abatida, tem crises de choro e, as vezes, é até afastada do trabalho, além de correr sério risco de ser demitida.

Mas atenção, conseguir dano moral por traição é tarefa complexa. Em todas essas hipóteses é preciso que se comprove os abalos sofridos. Assim, a pessoa traída precisará, principalmente, de testemunhas que possam relatar sobre a repercussão social da traição, sobre os abalos emocionais e psicológicos e abalos profissionais, além da necessidade de provas documentais dos danos sofridos.

A título de exemplo, se a pessoa adquiriu quadro psiquiátrico, pode o seu psicólogo ou psiquiatra ser testemunha no processo. Além disso, colegas de trabalho e supervisores podem assumir papel de testemunha.

Há casos extremos em que a pessoa traída que adquiriu depressão tenta cometer suicídio, fato que justifica ainda mais o pedido de dano moral, bastando comprovar através de relatório médicos e prontuários de atendimento hospitalar que a pessoa estava em um quadro de depressão por ter sido traída, a ponto de tentar o suicídio por causa disso.

Vale lembrar que os exemplos aqui trazidos não são os únicos casos em que é possível a condenação em danos morais, pois o que vai determinar se existe o direito de indenização ou não será a realidade de cada caso concreto.

Por fim, quanto ao valor da indenização, o juiz fixará um valor que seja suficiente para compensar o dano sofrido pela pessoa traída, sem enriquecê-la indevidamente. Além disso, o valor a ser fixado de dano moral também tem caráter repreensivo, para que aquele que traiu sofra a punição material pelo o seu ato ilícito e reflita antes de praticar novamente.

Não há dúvidas de que as famílias evoluíram e que a liberdade para se desenvolver relacionamentos extraconjugais torna-se cada vez mais presente em nossa sociedade.

Contudo, mesmo prevalecendo a regra da não incidência da responsabilidade civil por traição, não podemos descartar as hipóteses de configuração de dano moral em situações excepcionais.

Ficou alguma dúvida, fale com quaisquer advogados especialistas.

ATÉ A PRÓXIMA… FIQUEM COM DEUS!!!

Gabriel Ferreira de Brito Júnior – OAB/MG 104.830

Trabalhou como Advogado na Sociedade de Advogados “Sério e Diniz Advogados Associados” por 13 anos, Especialista em Direito Civil e Direito Processual Civil pelo Centro Universitário Newton Paiva (2006), Graduado em Direito pela Faculdade de Direito de Varginha – FADIVA (2001), Oficial de Apoio Judicial (Escrevente) do Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais por 10 anos (1996-2006), Conciliador Orientador do Juizado Especial Itinerante do Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais (ano 2004).

Presidente da Comissão de Direito Civil e Processo Civil da 55ª Subseção da OAB da Cidade e Comarca de Três Pontas/MG

Atualmente cursando Especialização em “LEGAL TECH, DIREITO, INOVAÇÃO E STARTUPS” PELA PUC/MG.

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A primeira coisa que você deve saber é que para que se concretize a compra e venda de um imóvel, é imprescindível que seja dada publicidade e formalidade àquele negócio celebrado entre as partes.

O que eu quero dizer é que não basta você formalizar um contrato de compra e venda particular com o comprador/vendedor, mas é necessário, ainda, que esse contrato seja publicizado (divulgado) e também registrado no cartório de registro de imóveis competente.

É imprescindível, por força de lei, que você satisfaça essas exigências: publicidade e registro. Caso você não cumpra com esses dois requisitos, de forma cumulativa (não basta ser um só, tem que ser os 2), saiba que a qualquer momento o seu negócio poderá ser totalmente frustrado e acabar indo “por água abaixo”.

PRIMEIRO PASSO: O Contrato de Compra e Venda

Na prática, basicamente todas as negociações imobiliárias são formalizadas através de um instrumento contratual (contrato) entre as partes, e eu posso te dizer que nos casos de compra e venda de imóveis não é diferente, ao contrário, ele é bastante comum e frequentemente utilizado.

O primeiro e fundamental passo a ser dado ao iniciar uma negociação de compra e venda de um imóvel, sem dúvidas, é a confecção de um excelente contrato de compra e venda, pois ali as partes têm a oportunidade de especificar, com todos os detalhes, como se dará aquele negócio, manifestando suas vontades de forma livre e espontânea.

No instrumento particular de contrato de compra e venda de imóvel, deverão constar todas as peculiaridades do negócio, conforme vontade das partes contratantes.

Comumente utilizadas, a título de exemplo, são algumas delas:

Qualificação das partes: completa identificação dos contratantes e de todos aqueles que eventualmente participem do negócio;

Identificação do imóvel: localização exata, descrição, metragem, inscrição de IPTU/CCIR; número da matrícula, etc;

Valor da transação e forma de pagamento: especificação da conta bancária, vencimento das prestações nos casos de parcelamento, se haverá permuta, dação em pagamento, etc.

Obrigações dos contratantes (comprador e vendedor): por exemplo, o vendedor entregar o imóvel ao comprador livre e desembaraçado de débitos; o vendedor efetivar a transferência definitiva do bem ao comprador; o comprador efetuar o pagamento do valor acordado de forma pontual, sob pena de multa; arcar com as despesas referentes à transferência do bem, dentre outras. Importante destacar, neste ponto, que apesar de existir um padrão contratual em relação às obrigações dos contratantes, como por exemplo, ser de responsabilidade do comprador arcar com os custos de registro e emolumentos, as partes podem pactuar no contrato de forma diversa, caso acordem desta forma.

Rescisão do negócio: esclarecimento das hipóteses de rescisão do contrato, como por exemplo nos casos de atraso de pagamento superior a X dias; se porventura o bem venha a ser gravado com algum ônus real, tais como hipoteca, penhor e anticrese; caso o vendedor se recuse a efetuar a transferência do bem, etc.

Penalidades: especificação das causas de violação das obrigações e estipulação do valor indenizatório a ser pago pelo infrator.

Direito de arrependimento: deixar claro se as partes possuem ou não direito de arrependimento do negócio e quais são as suas consequências.

Foro: Identificação da localidade para resolução de eventuais conflitos oriundos do negócio.

Preste bem atenção! Esse contrato será o documento que regerá o negócio, somente podendo ser alterado mediante um aditivo contratual, sendo imprescindível que a outra parte aceite a alteração. Por isso é importante que o contrato seja confeccionado com muito esmero e atenção por profissional especializado na área, uma vez que após escriturado e levado a registro, ambos os contratantes deverão arcar com todos os seus

efeitos e consequências, sob pena de suportarem prejuízos financeiros inimagináveis e de difícil discussão judicial.

Com o contrato devidamente confeccionado e assinado pelas partes, seus advogados e testemunhas, partimos para o próximo passo: a publicização.

SEGUNDO PASSO: A Escritura Pública

Concluído o contrato, o próximo passo é levá-lo ao Cartório de Notas da sua cidade para fazer uma Escritura Pública de Compra e Venda desse contrato. Isto é, você levará o contrato ao cartório para que seja dada publicidade ao negócio que está ali formalizado.

Lá, efetuando o pagamento dos emolumentos, você apresentará o contrato ao Tabelião de Notas e ele, após breve análise dos dados e do negócio, lavrará a escritura.

É importante fazer uma pequena, mas importante, observação quando estamos falando da fase de escrituração do contrato. É que o artigo 108 do Código Civil, além de trazer essa regra de necessidade de escrituração dos negócios, excetua aqueles que são negociados em valor correspondente a trinta, ou menos, salários mínimos vigentes no país. Veja:

Art. 108. Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País.

Ou seja, se você está comprando ou vendendo um imóvel superior a trinta salários mínimos, é obrigatória a lavratura da Escritura Pública de Compra e Venda.

De toda forma, é isso mesmo que você está pensando, atualmente essa regra não possui mais tanta relevância, uma vez que praticamente não existem mais imóveis com esse valor de mercado. Apesar disso, é importante que você saiba dessa informação, porque se eventualmente acontecer, poupará você de um gasto desnecessário.

Além dos contratos com valor correspondente a trinta, ou menos, salários mínimos, é importante que você saiba que também existem outras exceções, sendo uma delas os

contratos de financiamento imobiliário. Estes contratos de financiamento, que costumeiramente se faz com alguma instituição financeira, como por exemplo os de alienação fiduciária, prescinde escrituração, bastando que se registre o respectivo contrato na matrícula do imóvel.

E é justamente sobre esse registro que se refere o próximo e último passo.

TERCEIRO PASSO: O Registro

Relembrando: do primeiro ao segundo passo você estava com o contrato de compra e venda em mãos para levá-lo ao Cartório de Notas (ou Ofício de Notas, como também é comumente chamado) de sua preferência para providenciar a lavratura da Escritura Pública de Compra e Venda.

Não sei se você reparou, mas é isso mesmo que eu disse: você pode optar em qual Ofício de Notas você deseja lavrar a escritura, contanto que seja um que esteja localizado no município onde o imóvel negociado está localizado.

Agora, do segundo ao terceiro passo você estará com a Escritura Pública de Compra e Venda em mãos – não mais com o contrato de compra e venda – para dirigir-se ao Cartório de Registro de Imóveis.

Lá, você apresentará ao Registrador a Escritura Pública de Compra e Venda e manifestará o seu desejo em registrá-la na matrícula daquele imóvel que está sendo comprado/vendido.

A matrícula do imóvel nada mais é do que – a título de simples comparação – uma identidade do imóvel. Nesse documento, constam todas as informações do imóvel, bem como a cadeia sucessória de todos os registros averbados, tais como as construções, demolições, penhoras, compra/venda, gravames, etc.

A matrícula (também conhecida como Certidão de Inteiro Teor) é o documento mais importante de um imóvel, por isso é importante que antes de comprar qualquer imóvel, você sempre solicite junto ao Cartório de Registro competente a matrícula

atualizada do imóvel, justamente para que você tenha total conhecimento da atual situação do bem.

Observação: diferentemente do Ofício de Notas, aqui você não tem a liberdade de escolher qual o Cartório de Registro de Imóveis você vai registrar, isso porque a lei determina que cada imóvel possui uma circunscrição cartorária, isto é, dentre vários cartórios de registro localizados no município, haverá um que será responsável geograficamente pelos imóveis daquela região delimitada.

Diferentemente do Tabelionato de Notas, o Registrador de Imóveis fará uma análise mais minuciosa do negócio, primeiro verificando a cadeia sucessória, ou seja, se realmente a pessoa que está vendendo o imóvel é o atual proprietário do bem, dentre outras peculiaridades as quais, se não forem compatíveis com a matrícula, serão inviabilizadas a registro.

Todavia, uma vez que o negócio esteja em perfeita consonância com a matrícula do imóvel – bem como com a legislação e as diretrizes cartorárias – após o pagamento dos emolumentos, sua Escritura Pública será devidamente registrada na matrícula do imóvel, acontecendo, portanto, o tão esperado efeito jurídico: a transferência da propriedade para o comprador, fazendo constar, agora, o seu nome na matrícula, o que em outras palavras quer dizer que você é legalmente o novo proprietário daquele imóvel.

Conclusão

Estes são os três passos que eu considero como os mais importantes para que você adquira um imóvel com a devida segurança. Então relembrando:

Primeiro passo: Elaboração de um excelente e detalhado contrato de compra e venda. Eu costumo dizer que dentre esses passos, este é o que você precisa mais prestar atenção para que você faça constar todas os detalhes de como você quer que aconteça o negócio. Aqui passa por tudo, desde uma boa reunião com o comprador/vendedor até uma boa elaboração das cláusulas contratuais, pois são elas que lhe darão segurança em caso de eventual discussão posterior.

Segundo passo: Escrituração. A necessidade trazida pela lei de se dar publicidade aos negócios particulares e imprescindibilidade do documento de escritura para que seja possível o posterior registro.

Terceiro passo: Registro. Somente com a escritura devidamente registrada no Cartório de Registro competente, é que tudo terá efeito perante todos, caso contrário, se não se registra tudo o que foi tratado e negociado até então, de nada terá valor legal, isto é, a transferência da propriedade – que é o mais importante na compra e venda de imóveis – não será efetivada.

O que é importante concluir é que, feito esses trâmites, é muito difícil que o seu negócio seja frustrado. Te garanto que qualquer dor de cabeça que você vier a ter, após ter dado todos estes passos, será resolvida com muita tranquilidade.

Se você tem alguma dúvida ou comentário a respeito desse tema, deixa um comentário que a gente conversa e se ajuda.

Ficou alguma dúvida, fale com quaisquer advogados especialistas.

Gabriel Ferreira de Brito Júnior – OAB/MG 104.830

Trabalhou como Advogado na Sociedade de Advogados “Sério e Diniz Advogados Associados” por 13 anos, Especialista em Direito Civil e Direito Processual Civil pelo Centro Universitário Newton Paiva (2006), Graduado em Direito pela Faculdade de Direito de Varginha – FADIVA (2001), Oficial de Apoio Judicial (Escrevente) do Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais por 10 anos (1996-2006), Conciliador Orientador do Juizado Especial Itinerante do Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais (ano 2004).

Presidente da Comissão de Direito Civil e Processo Civil da 55ª Subseção da OAB da Cidade e Comarca de Três Pontas/MG

Atualmente cursando Especialização em “LEGAL TECH, DIREITO, INOVAÇÃO E STARTUPS” PELA PUC/MG.

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