Categoria: Direito

Em vigor a desde sexta-feira (2/7), Lei 14.181/21 traz novas regras para o Código de Defesa do Consumidor a fim de proteger o cidadão

Entrou em vigor, nesta sexta-feira (2/7), a Lei 14.181/21, que modifica o Código de Defesa do Consumidor (CDC), trazendo regras para prevenção e tratamento do “superendividamento”. O novo texto obriga bancos, financiadoras e empresas que vendem a prazo a informar ao consumidor, no ato da contratação, o valor total das parcelas, incluindo juros e encargos em situações de atraso. A lei também concede ao consumidor o direito de antecipar parcelas, e obriga os credores a renegociar dívidas, sem inclusão de novos encargos.

De acordo com informações do Serasa, 62 milhões de brasileiros estão inadimplentes, sendo que a metade tem a renda inteira comprometida. O foco da nova lei é exatamente o consumidor superendividado, que, devido à situação de desemprego, problemas de saúde ou por qualquer outro motivo, não tenha conseguido honrar as parcelas. Essas pessoas, agora, poderão renegociar suas dívidas na justiça, de forma simplificada.

“Se não houver êxito na conciliação em relação a quaisquer credores, o juiz, a pedido do consumidor, instaura processo por superendividamento para revisão e integração dos contratos. No prazo de 15 (quinze) dias, os credores citados juntarão documentos e as razões da negativa de aceder ao plano voluntário ou de renegociar”, diz a lei.
Ainda segundo as regras, o plano judicial compulsório de renegociação assegurará aos credores, no mínimo, o valor do principal devido, corrigido monetariamente por índices oficiais de preço.

Propagandas abusivas

Além das novas regras sobre renegociação de dívidas e de transparência sobre valores no ato da contratação de crédito, o novo Código de Defesa do Consumidor garante práticas de crédito responsável, e proíbe propagandas abusivas no mercado de empréstimos, como anúncios do tipo “sem consulta ao SPC” ou “sem comprovação de renda”.

Então por hoje é só pessoal, na próxima semana teremos um novo artigo.

Estejam todos com Jesus!!!

Gabriel Ferreira de Brito Júnior – OAB/MG 104.830

http://gabrielferreiraadvogado.page/

Trabalhou como Advogado na Sociedade de Advogados “Sério e Diniz Advogados Associados” por 13 anos, Especialista em Direito Civil e Direito Processual Civil pelo Centro Universitário Newton Paiva (2006), Graduado em Direito pela Faculdade de Direito de Varginha – FADIVA (2001), Oficial de Apoio Judicial (Escrevente) do Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais por 10 anos (1996-2006), Conciliador Orientador do Juizado Especial Itinerante do Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais (ano 2004).

Presidente da Comissão de Direito Civil e Processo Civil da 55ª Subseção da OAB da Cidade e Comarca de Três Pontas/MG

Atualmente cursando Especialização em “LEGAL TECH, DIREITO, INOVAÇÃO E STARTUPS” PELA PUC/MG.

PÁGINA FACEBOOK: https://business.facebook.com/gabrielferreiraadvogado/?business_id=402297633659174&ref=bookmarks

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Nos últimos meses, o INSS tem melhorado as formas de comunicação e o seu sistema “Meu INSS” conta com dezenas de serviços, porém, “a prova de vida” pelo WhatsApp é golpe. Acompanhe!

O aplicativo WhatsApp, o famoso “Zap”, virou sinônimo de mensagens de texto, ligações e outras formas de comunicação. Por ser tão utilizado, os bandidos aproveitam para aplicar golpes.

Na verdade, os golpes são muito parecidos, o que muda é o local em que são aplicados, além de aproveitarem de novas ferramentas disponibilizadas pelo governo.

Nesse caso, com a implementação da “prova de vida digital”, os bandidos inventaram uma nova forma de aplicar os golpes. Veja a seguir!

É falso que o INSS está fazendo prova de vida pelo WhatsApp. Apesar de ser digital, essa comprovação ocorre “apenas pelo aplicativo do governo”.

No entanto, foi identificado um novo golpe que está sendo aplicado em aposentados e pensionistas do INSS.

Como assim? Os criminosos entram em contato pelo WhatsApp informando que, em razão da pandemia, vão ajudar você a fazer a prova de vida pelo próprio aplicativo de mensagens.

Porém, a única finalidade dos golpistas é conseguir seus dados e documentos pessoais.

Como funciona o “golpe da prova de vida pelo WhatsApp”?

Há pouco tempo, os dados pessoais de milhões de brasileiros foram vazados de grandes empresas, além de redes sociais.

Com esses dados, além de outras informações que os golpistas tiveram acesso de forma criminosa, eles entram em contato com possíveis vítimas.

Assim, os bandidos informam que o procedimento será feito pelo WhatsApp por conta da pandemia e das medidas de isolamento social.

Neste momento, pedem fotos do rosto, fotos de documentos e outras informações.

O que podem fazer com essas informações?

Com todos esses documentos, os golpistas podem fazer diversas fraudes, como abrir conta em bancos, abrir empresas, além de solicitar cartão de crédito e empréstimos.

Então, é preciso ter bastante cuidado com as informações que você envia para qualquer pessoa.

Além disso, agora você sabe que a prova de vida pelo WhatsApp não existe, é apenas mais um golpe de malfeitores.

Como evitar a fraude da prova de vida pelo WhatsApp?

Em qualquer contato que você tenha recebido, seja informando sobre a prova de vida ou qualquer outra informação do INSS, tenha cuidado!

O INSS jamais entra em contato com você para pedir informações, senhas, códigos ou qualquer outro dado pessoal.

No caso de fraude da prova de vida pelo WhatsApp, se você receber algum contato, desligue a ligação, não responda às mensagens e bloqueie o contato imediatamente.

Isto porque a única forma de fazer a prova de vida digital é pelo aplicativo “Meu INSS”, nem mesmo pelo site ainda não é possível.

O que fazer após sofrer esse golpe?

Nesse caso, você deve registrar um boletim de ocorrência na polícia civil. Em alguns Estados, é possível fazer pela internet. Mas você também pode ir à delegacia mais próxima.

Inclusive, você também deve solicitar ao INSS o bloqueio de empréstimos e cartões consignados.

Além disso, com o boletim de ocorrência registrado, você pode entrar em contato com o SPC, o Serasa e a Boa Vista SCPC para informar sobre a fraude realizada contra você.

Assim, esses sistemas de proteção ao crédito irão notificar empresas e bancos que consultarem o seu CPF.

Por fim, você pode se cadastrar no “Registrato”, do Banco Central, para consultar um relatório com todos os créditos que houver no seu CPF.

Todos os aposentados e pensionistas do INSS precisam fazer a prova de vida todos os anos. Com isso, o INSS fica sabendo que você está vivo e continua depositando seu benefício normalmente.

Concluindo

O INSS não está fazendo prova de vida pelo WhatsApp. Apesar de ser digital, essa comprovação ocorre apenas pelo aplicativo “Meu INSS”.

Porém, os bandidos estão aplicando um novo golpe em aposentados e pensionistas do INSS, pedindo dados e documentos por mensagem no WhatsApp.

No entanto, o INSS jamais entra em contato com você para pedir informações, senhas, códigos ou qualquer outro dado pessoal.

No caso de fraude da prova de vida pelo WhatsApp, caso receba algum contato, desligue a ligação, não responda às mensagens e bloqueie o contato imediatamente.

Então por hoje é só pessoal, na próxima semana teremos um novo artigo.

Estejam todos com Jesus!!!

Gabriel Ferreira de Brito Júnior – OAB/MG 104.830

http://gabrielferreiraadvogado.page/

Trabalhou como Advogado na Sociedade de Advogados “Sério e Diniz Advogados Associados” por 13 anos, Especialista em Direito Civil e Direito Processual Civil pelo Centro Universitário Newton Paiva (2006), Graduado em Direito pela Faculdade de Direito de Varginha – FADIVA (2001), Oficial de Apoio Judicial (Escrevente) do Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais por 10 anos (1996-2006), Conciliador Orientador do Juizado Especial Itinerante do Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais (ano 2004).

Presidente da Comissão de Direito Civil e Processo Civil da 55ª Subseção da OAB da Cidade e Comarca de Três Pontas/MG

Atualmente cursando Especialização em “LEGAL TECH, DIREITO, INOVAÇÃO E STARTUPS” PELA PUC/MG.

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Com toda certeza você já deve ter passado por algum tipo de situação em que o vendedor tentou te empurrar algum produto desde que você também adquirisse outro.

Por incrível que pareça, essa é uma prática muito frequente em diversos setores do comércio de produtos e serviços.

Contudo, trata-se de uma prática abusiva popularmente conhecida como “venda casada”, sendo expressamente PROIBIDA pelo Código de Defesa do Consumidor.

O estabelecimento comercial que vende seus produtos ou serviços não pode condicionar a compra de algum produto ou serviço à aquisição de um outro. Para tanto, o Código de Defesa do Consumidor diz:

Art. 19. É vedado ao fornecer de produtos ou serviços, dentre outras práticas abusivas:

I – condicionar o fornecimento de produtos ou de serviço ao fornecimento de outro produto ou serviço, bem como, sem justa causa, a limites quantitativos.

Para ilustrar a questão, vejamos abaixo, sete exemplos considerados como “venda casada” que talvez você já tenha enfrentado ou irá enfrentar, vejamos:

1) Venda de automóvel com seguro

Caso a concessionária diga que só será possível adquirir o veículo vendido por ela se você aderir a um seguro, certamente ela estará cometendo um típico ato de “venda casada”.

A concessionária não pode obrigar o consumidor a adquirir produtos distintos de forma condicionada. O consumidor, ao comprar um automóvel, pode ter a liberdade de contratar o seguro com a empresa que ele achar mais conveniente.

2) Consumo de alimentos no cinema

Sabemos que quase todas as grandes redes de cinema possuem uma espécie de “bomboniere” em suas dependências, onde você pode comprar pipoca, refrigerante, balas, salgadinhos, cachorro quente, dentre outros, para serem consumidos durante o filme.

Contudo, nada impede que você possa comprar alimentos em algum estabelecimento externo e consumi-lo também dentro do cinema.

Caso o estabelecimento proíba o consumo de alimentos adquiridos em outras lojas dentro de suas dependências, estará exercendo um ato abusivo configurado como “venda casada”.

3) Contratação de combos oferecidos pelas telefonias

As empresas de telefonias são notavelmente campeãs de reclamações. Quem nunca ficou horas ao telefone tentando resolver algum problema?

Pois bem. Acontece que muitas empresas tendem a condicionar a contratação de um serviço à contratação de outro, como, por exemplo, os famosos combos.

Não há nada de errado com a oferta de combos, o que ela não pode fazer é dizer que a contratação de uma internet, por exemplo, só poderá ser feita mediante também a contratação de uma linha telefônica ou de canais de tv.

Assim, ao oferecer algum tipo de combo, a empresa é obrigada a informar o preço de cada serviço de forma avulsa, não podendo obrigar o consumidor a contratar um combo quando ele tiver interesse em adquirir apenas um dos serviços.

4) Empresa de locação de espaços para eventos e contratação de Buffet

Uma empresa de locação de espaço para eventos não pode exigir que o buffet, a banda, os garçons, ou qualquer outro serviço, sejam aqueles indicados por ela.

Caso isso aconteça, também estaremos diante de uma típica venda casada. Aqui, mais uma vez, nada impede que o consumidor contrate todos os serviços com a mesma empresa, desde que os serviços sejam individualizados e parta do consumidor a escolha pela contratação.

O que não pode ocorrer é a empresa obrigar a contratação de todos os serviços por ela oferecidos como condicionantes dos demais, cabendo ao consumidor a opção de escolha por cada um deles.

5) Estabelecimento de ensino e compra de material escolar

O estabelecimento de ensino não pode exigir do aluno ou de seus responsáveis a aquisição do material escolar em loja de sua indicação.

O aluno ou responsável tem a liberdade de fazer cotação de preços e escolher o estabelecimento comercial que mais lhe agrada para adquirir a compra do material escolar.

6) Bancos não podem exigir contratação de seguro

É muito comum alguns bancos exigirem a contratação de seguro para emissão de cartão de crédito ou até mesmo a contratação de seguro prestamista nos mais variados contratos de empréstimos.

Lembrando que seguro prestamista é aquele seguro feito para proteger o segurado contra eventual incapacidade de quitar a dívida, podendo ocorrer, como exemplo, nos casos de morte, invalidez, perda de renda por acidente, doenças e até mesmo desemprego.

Essa é uma prática muito corriqueira e que vem embutida nas minúsculas entrelinhas dos contratos e que acaba passando despercebido por milhões de correntistas.

Contudo, trata-se de uma prática já bastante consolidada em nossos Tribunais como abusiva, configurando evidente venda casada e, portanto, proibida.

7) Compra de eletrodomésticos e seguro prestamista

Inúmeras lojas de departamento também adotam a prática de condicionar a compra de algum eletrodoméstico a prazo à aquisição de um seguro prestamista ou qualquer outro tipo de seguro.

Aqui, também estaremos diante de uma venda casada. Na compra de um eletrodoméstico o consumidor não é obrigado a contratar nem um tipo de seguro, muito menos, como uma condicionante.

O consumidor deverá ter a liberdade de contratar ou não o seguro, sendo importante que, caso assim escolha, deverá o preço e a apólice do seguro virem destacados e não como uma forma embutida no preço.

Portanto, caso a loja assim o obrigue, estará cometendo um ato nitidamente abusivo.

O que fazer?

O consumidor tem a liberdade de escolher o que quer ou não contratar, por isso, a “venda casada” é considerada um ilícito grave nas relações de consumo.

O consumidor não pode aceitar essa imposição e assim que se deparar com uma situação semelhante, deve conversar com o gerente responsável pelo estabelecimento.

Contudo, caso a questão não seja resolvida, poderá denunciar a prática no Procon de sua cidade e depois seu advogado (a) particular.

Por fim, caso a pessoa tenha sido vítima de uma “venda casada”, poderá pleitear na justiça o ressarcimento em dobro do prejuízo sofrido com a prática.

Então por hoje é só pessoal, na próxima semana teremos um novo artigo.

Estejam todos com Jesus!!!

Gabriel Ferreira de Brito Júnior – OAB/MG 104.830

Trabalhou como Advogado na Sociedade de Advogados “Sério e Diniz Advogados Associados” por 13 anos, Especialista em Direito Civil e Direito Processual Civil pelo Centro Universitário Newton Paiva (2006), Graduado em Direito pela Faculdade de Direito de Varginha – FADIVA (2001), Oficial de Apoio Judicial (Escrevente) do Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais por 10 anos (1996-2006), Conciliador Orientador do Juizado Especial Itinerante do Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais (ano 2004).

Presidente da Comissão de Direito Civil e Processo Civil da 55ª Subseção da OAB da Cidade e Comarca de Três Pontas/MG

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Considerações sobre esse importante meio típico de prova.

Ata notarial é um instrumento público através do qual o Tabelião narra objetivamente um fato, comprovando sua ocorrência, perpetuando-o no tempo.

Portanto, a partir do momento em que o Tabelião, através dos seus sentidos, atesta e descreve a existência ou modo de ser de um fato, surge ali um documento presumivelmente verdadeiro em decorrência da fé pública de que são dotados os Notários e Registradores.

Essa capacidade de apreensão do fato através dos sentidos não se restringe à visão. A descrição poderá se referir a cheiros e odores (olfato), eventual barulho ou som (audição), gosto (paladar) e textura ou formato (tato).

Portanto, um grande leque de opções se abre para o cidadão e para o operador do Direito. Saber que existe o mecanismo e que o seu uso não demanda tanta complexidade, poderá mudar o rumo de um processo judicial, administrativo ou até mesmo de uma discussão cotidiana. A ata notarial foi expressamente positivada no ordenamento jurídico no artigo 7º da Lei de Notários e Registradores, a Lei 8.935/1994. Com o advento do novo Código de Processo Civil, em 2015, passou a ser considerada meio típico de prova em seu artigo 384:

“A existência e o modo de existir de algum fato podem ser atestados ou documentados, a requerimento do interessado, mediante ata lavrada por tabelião.

Parágrafo único. Dados representados por imagem ou som gravados em arquivos eletrônicos poderão constar da ata notarial”.

A novidade, na ocasião da edição da lei, além da tipicidade da ata enquanto prova, está em seu parágrafo.

O Tabelião não precisa mais imprimir imagens e transcrever áudios, por exemplo, podendo se valer de arquivos eletrônicos, como um pen drive. Nada mais lógico e compatível com a realidade, bom que se diga.

ATRIBUTOS – POR QUE USAR A ATA NOTARIAL?

Porque a ata é um documento imparcial e presumivelmente verdadeiro.

Imparcial porque a lei e o regramento notarial assim determinam, sob pena de responsabilidade, e presumivelmente verdadeira porque o CPC, em seu artigo 405, não nos deixa duvidar da força probante que tem o instituto ao estabelecer que:

O documento público faz prova não só da sua formação, mas também dos fatos que o escrivão, o chefe de secretaria, o tabelião ou o servidor declarar que ocorreram em sua presença.

Portanto, é desse modo – imparcial e verdadeira – que o destinatário da ata notarial, Judiciário ou não, deve considerar sua narrativa e observações.

APLICAÇÕES – EXEMPLOS PRÁTICOS

No Direito Imobiliário podemos pensar na certificação do estado do imóvel na entrega das chaves pela Construtora ou, ainda, quando do recebimento de um imóvel locado.

Um sujeito vai até o Tabelionato de Notas e solicita a lavratura de uma determinada ata para que seja documentada a situação de um imóvel que acabou de ser entregue pelo locatário.

Digamos que o imóvel foi devolvido com uma série de avarias que precisam ser reparadas imediatamente, porque o imóvel será locado por outra pessoa. O ex-locatário se nega a reparar os danos causados.

No dia e local acordados, o Tabelião, ou seu funcionário designado, vai até o imóvel, fotografa a cena e descreve objetivamente o que está vendo, sentindo.

Poderá constar na ata que as paredes estavam riscadas, danificadas, que determinados móveis estavam quebrados, que sentiu um odor forte na área de serviço etc. O vizinho ainda poderá ser ouvido e informar, por exemplo, que escutou determinado barulho e que viu determinada movimentação no dia da saída do inquilino.

Importante que o requerente, ou seu advogado constituído, acompanhem a lavratura do documento para que sejam observadas e apontadas na ata tudo o que consideram

importantes. Veja, não se trata de tornar o ato parcial, mas de chamar a atenção do Notário para fatos que poderiam passar eventualmente despercebidos.

Pronto. Prova formada, o locador poderá fazer os reparos devidos pleiteando a indenização em momento posterior.

Nesse sentido, uma infinidade de aplicações pode ser pensada.

Na área Previdenciária, a ata pode se prestar a atestar a limitação de locomoção de um segurado acamado ou o reconhecimento de união estável através da coleta de depoimento de vizinhos, conhecidos, conversas em aplicativos de celular.

Pode também ser útil para o empregador na desconstituição de fatos alegados pelo empregado através de postagens em redes sociais e pode ainda o empregado comprovar assédio por parte da empresa.

Outra importante aplicação é comprovar a assembleia de entidades, de condomínios edilícios, reunião de acionistas. Comprovar a realização de um sorteio.

A ata ganha efetividade ao preservar uma prova que possa desaparecer com o tempo!

Na área criminal, podemos pensar no depoimento de uma testemunha que poderá nunca mais ser encontrada, narrando o que foi visto para ser usado posteriormente.

Falando em desaparecimento de provas, o que dizer de postagens em redes sociais ou em sites? Literalmente podem desaparecer num piscar de olhos. Daí a relevância da confecção de uma ata notarial.

MAS E O “PRINT SCREEN”?

O “print” da postagem, da página de um site, do “story”, não teria o mesmo valor no processo? Em tese, não. O “print” é prova constituída unilateralmente e poderá ser contestada pela outra parte podendo o juízo desconsiderá-la por completo.

O mesmo não ocorre com a ata notarial, porque nesse caso, o Tabelião irá receber o link do solicitante e vai ele mesmo acessar o conteúdo objeto da narrativa, documentando todo o passo a passo.

Por óbvio que o direito pleiteado não será garantido única e exclusivamente pela ata notarial. Entretanto, o interessado tem a possibilidade de utilizar a seu favor uma prova robusta a um custo razoável a ser ponderado com o possível proveito obtido.

Por fim, mas não menos importante, não se pode esquecer da obrigatoriedade do uso da ata notarial para fins de usucapião extrajudicial. O legislador fez constar a ata como requisito para seu pleito (LRP – lei nº 6.015/79, artigo 216-A) dada a segurança e robustez que poderá conferir à caracterização da posse do bem a ser usucapido.

A regularização de imóveis através do processamento da usucapião nos cartórios foi um importante avanço legislativo. Conferiu eficácia ao comando constitucional de garantia do direito de propriedade e atendeu a necessidade premente de desafogar um pouco o Judiciário do país. Afinal, se litígio não há, por que impor o ônus do tempo ao sujeito?

Nesse sentido, a ata notarial é de suma importância para atestar o tempo de posse do requerente e de seus antecessores de modo a estabelecer a modalidade correta de usucapião.

E, ainda que não haja tempo suficiente para usucapir, a lavratura de atas notariais sucessivas, ao longo do tempo, certificando a posse do imóvel, nos parece uma excelente forma de garantir esse direito com mais tranquilidade lá na frente.

CONCLUSÃO

A ata notarial é um mecanismo interessantíssimo e de pouco uso ainda se considerarmos a abrangência de sua aplicação.

Isso pode estar associado tanto a falta de conhecimento quanto à sua existência ou às suas aplicabilidades e procedimentos, como ao seu alto custo em alguns Estados.

De todo modo, é importante tê-la em nosso radar quando avaliamos determinada situação. Não é incomum sentir as mãos atadas diante de um fato que pensamos não ter como comprovar, atestar, de maneira imparcial e com fé pública.

A ata pode robustecer um direito ou enfraquecê-lo. Sendo advogado ou não, agora você já sabe que o mecanismo existe e pode lhe ser extremamente útil.

Então por hoje é só pessoal, na próxima semana teremos um novo artigo.

Estejam todos com Jesus!!!

Gabriel Ferreira de Brito Júnior – OAB/MG 104.830

Trabalhou como Advogado na Sociedade de Advogados “Sério e Diniz Advogados Associados” por 13 anos, Especialista em Direito Civil e Direito Processual Civil pelo Centro Universitário Newton Paiva (2006), Graduado em Direito pela Faculdade de Direito de Varginha – FADIVA (2001), Oficial de Apoio Judicial (Escrevente) do Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais por 10 anos (1996-2006), Conciliador Orientador do Juizado Especial Itinerante do Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais (ano 2004).

Presidente da Comissão de Direito Civil e Processo Civil da 55ª Subseção da OAB da Cidade e Comarca de Três Pontas/MG

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Significados, penas e atitudes a serem tomadas!

É comum alguém se perguntar: o que é calúnia, difamação e injúria? Essas três palavras geralmente são usadas como sinônimos apesar de terem significados diferentes. Nessa publicação você vai saber de uma vez por todas a diferença, o significado e o que fazer quando se é vítima de crime contra a honra. Vamos lá!

O primeiro ponto é que os três termos são considerados crimes contra a honra de uma pessoa e estão previstos no Código Penal. Esse tipo de crime pode ser cometido tanto presencialmente quanto pela internet, principalmente nas redes sociais. E a diferença?

O que é calúnia?

Para existir calúnia, uma pessoa deve dizer e/ou afirmar que outra cometeu algum fato que é considerado crime. Atenção: tem que ter detalhes específicos, o que aconteceu, como fez, quando. Apenas o fato de dizer que “fulano é ladrão” não configura calúnia. Outro exemplo é divulgar na internet que alguém praticou um ato e colocar uma foto apontando a pessoa como criminosa.

A pena para o crime de calúnia é de 6 meses a dois anos, e multa. Também pode ser punida a pessoa que, sabendo ser o fato mentiroso, ajuda a divulgar. A lei também considera crime de calúnia contra pessoas mortas.

O que é difamação?

Diferente da calúnia, a difamação ofende a reputação da pessoa mesmo que o fato não seja crime. Ou seja, mesmo que alguém conte algo que seja verdadeiro será difamação, por ofender a honra do outro. Para ser crime, esta ofensa precisa ser feita publicamente, seja na frente de outras pessoas ou nas redes sociais. A pena aqui é de 1 a 6 meses, ou multa.

O que é injúria?

A injúria é quando a ofensa à reputação de outra pessoa ocorre diretamente contra ela, e não em público, como ocorre a difamação. O exemplo mais claro é o xingamento. Não é necessário que outra pessoa presencie para ser crime.

No entanto, em alguns casos, a pena pode deixar de ser aplicada quando for evidente a troca de ofensas ou a vítima tiver provocado a ofensa. A pena nesse caso é de 3 meses a 1 ano, e multa. Há ainda dois pontos no crime de injúria.

Se da situação que ocorreu injúria ocorrer violência ou vias de fato a pena pode ser de 3 meses a 1 ano, mais multa, somada à pena pela violência empregada.

Outra situação é se o crime de injúria for envolvendo raça, cor, etnia, religião, origem ou a condição de pessoa idosa ou portadora de deficiência. Nesse caso a pena é maior, de 1 ano a 3 anos, e multa.

Quando não é crime de difamação e injúria

Não são considerados crime de injúria e difamação quando a ofensa ocorre em um processo judicial, em razão da causa, tanto pela pessoa envolvida ou seu advogado.

Não é considerado crime também a opinião em crítica literária, artística ou científica. Tem uma exceção: se a intenção for clara em injuriar ou difamar.

Como não ser punido por calúnia e difamação

Se a pessoa que ofendeu se retratar com a vítima de calúnia ou difamação antes da sentença em um processo ela não será punida. Quando o crime ocorre na internet, por exemplo, a retratação pode ser feita no mesmo lugar, como redes sociais, se assim desejar a vítima. Atenção: não vale para o crime de injúria essa retratação.

Fui vítima de calúnia, injúria e difamação, e agora?

A primeira reação deve ser manter a calma para não correr o risco de trocar ofensas. Como vimos antes, se isso acontecer a pessoa que iniciou as ofensas pode deixar de ser punida por uma reação sua.

O mais importante é: produza provas. Tire “print” se for mensagem de WhatsApp, Facebook, Instagram ou qualquer outra rede social. Se for ligação, tente gravar de alguma forma para que seja registrada a ofensa. Ou, se ocorrer em público, procure testemunhas que possam afirmar a ofensa e tente buscar vídeos, áudios.

Não menos importante é o registro de boletim de ocorrência relatando todo o fato, dia, hora, local. É importante contar tudo, com riqueza de detalhes, motivos. Quando o crime

ocorreu pela internet busque a delegacia especializada em crimes cibernéticos, se for possível. Depois, busque um advogado e apresente uma queixa para dar início ao processo criminal e de indenização.

Indenização por dano moral

Além de todo o procedimento que deve ser feito para buscar a responsabilização criminal de quem pratica calúnia, difamação e injúria, a pessoa ofendida também pode buscar a reparação civil, com a indenização por dano moral. O objetivo é reparar abalos psicológicos e emocionais. Outro caso que pode ocorrer é o dano material, em razão da perda de negócio, emprego.

A reparação vai ocorrer com base no sofrimento da vítima da ofensa, a condição financeira da pessoa que ofendeu, a repercussão, enfim, o caso concreto. Por isso a produção de provas que falamos acima é importante.

Então por hoje é só pessoal, na próxima semana teremos um novo artigo.

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Na leitura de hoje iremos falar sobre alguns fatos corriqueiros que provavelmente você tenha passado ou sabe de alguém que já passou.

Imagine-se na seguinte situação: Você está saindo para trabalhar e assim que retira o carro da garagem, aproxima-se um oficial de justiça, acompanhado de autoridades policiais, perguntando sobre o seu nome e, após sua identificação, eles informam que seu carro está sendo apreendido por ordem judicial!

Pois é, tais circunstâncias são campeãs de ações judiciais, mais conhecidas como “ação de busca e apreensão”. Tais ações ocorrem tipicamente com pessoas que adquiriram veículo através de financiamentos ou consórcios, que, por alguma razão, deixaram de pagar as parcelas fixadas em contrato.

Sabemos que mesmo com um bom planejamento econômico, algumas situações inesperadas podem ocorrer e comprometer a situação financeira de alguém por período temporário. Ninguém entra em um contrato sabendo que lá na frente não vai poder mais sustentá-lo. Uma das provas, que corrobora com minhas palavras, é a PANDEMIA do NOVO CORONA-VÍRUS que afetou nossa economia de forma brusca e inesperada, de forma que muitas pessoas deixaram de efetuar o pagamento das parcelas do consórcio/financiamento por perderem seus empregos ou encerrarem as atividades de suas empresas.

Embora seja algo frustrante e as vezes vexatório para uma pessoa ter seu veículo apreendido, existe formas de se contornar a situação que serão explicadas nessa leitura.

Inicialmente, é necessário saber que qualquer pessoa pode passar por isso! Não sabemos o dia do amanhã. Sendo assim, não há motivo de vergonha, e sim, de atitude para não sair mais prejudicado do que efetivamente já está sendo.

A segunda e importante informação é evitar a inadimplência. Mas como evitar algo que é imprevisível?

A resposta é por demais simples. Se por acaso houver motivos para atrasos nas mensalidades, procure a empresa credora para fazer acordos. Caso você não procure a solução para os atrasos que vem ocorrendo, significa que você está em mora.

Mas o que é estar em mora, e quais as consequências jurídicas disto? O Artigo 394 do Código Civil estabelece que: “Considera-se em mora o devedor que não efetuar o pagamento e o credor que não quiser recebê-lo no tempo, lugar e forma que a lei ou a convenção estabelecer.”

Sendo assim, considera-se em mora quem deixa de honrar com o pagamento de suas mensalidades dentro das cláusulas pactuadas em contrato.

O fato de estar em mora, poderá ocasionar retomada do bem pelos credores, que poderão vender a terceiros. O artigo 2º, § 2º do Decreto Lei 911/69, alterado pela Lei 13.043/14, estabelece que: “No caso de inadimplemento ou mora nas obrigações contratuais garantidas mediante alienação fiduciária, o proprietário fiduciário ou credor poderá vender a coisa a terceiros, independentemente de leilão, hasta pública, avaliação prévia ou qualquer outra medida judicial ou extrajudicial, salvo disposição expressa em contrário prevista no contrato, devendo aplicar o preço da venda no pagamento de seu crédito e das despesas decorrentes e entregar ao devedor o saldo apurado, se houver, com a devida prestação de contas”.

No entanto, é preciso deixar bem claro que essa retomada de veículo não ocorre de forma automática. Isto por que a Lei estabelece pressupostos para que a busca e apreensão seja bem sucedida.

As empresas somente tomam atitude quando ocorre atrasos de três parcelas em diante. Constatando-se os primeiros atrasos, os credores tentam entrar em contato com o devedor para propor novas condições de pagamento. Geralmente estes contatos ocorrem através de telefones, onde os clientes em sua maioria das vezes desligam só em ouvir o Banco se identificando!

Pois bem! As empresas quando não conseguem contato com os devedores através dos telefones fornecidos no contrato, também tentam comunicar o devedor através de cartas registradas, já alertando acerca do ajuizamento de ação de busca e apreensão em caso de se manter inadimplente.

Essa notificação é a chave que desencadeia a apreensão do veículo, isso por que a Lei considera a notificação imprescindível para o sucesso no ajuizamento da ação.

Esta notificação independe se o devedor tenha recebido pessoalmente ou não. O que importa é que a notificação seja enviada para o endereço constate no contrato e tenha sido recebida por qualquer pessoa.

Portanto, a medida de busca e apreensão somente terá eficácia quando o devedor for devidamente notificado, uma vez que a mora decorre do simples vencimento do prazo sem o adimplemento devido, sendo necessário, contudo, para efeitos de ajuizamento da ação correspondente, que seja comprovada a mora, a qual pode ser realizada por carta registrada com aviso de recebimento, consoante nova redação dada ao Decreto lei nº. 911/69, com as alterações da Lei nº. 13.043/2014.

Uma vez notificado, e após o bem ter sido recolhido, surge a pergunta na cabeça do devedor: O que vou fazer?

Inicialmente, convém esclarecer que não adianta ir até o banco credor, tendo em vista o esgotamento do tempo para o pagamento extrajudicial. Além do mais, já existe uma ação contra você. Logo, é pertinente contratar um advogado especializado na área para a busca da melhor solução para o caso concreto.

Convém destacar que não estamos contra a solução do conflito através da conciliação. Sem dúvida, a conciliação é o melhor caminho para a solução de qualquer conflito. No entanto, após experiência neste ramo de direito, dificilmente se chega a um senso comum, e o devedor nunca poderá questionar nada referente ao contrato, e nem mesmo poderá fazer pedido contraposto de forma extrajudicial, senão através da própria contestação que será sua peça de defesa na ação de busca e apreensão.

Para a concessão da decisão de busca e apreensão, geralmente os requisitos exigidos são: 1) Existência de um contrato; 2) Comprovação de alienação fiduciária e; 3) Notificação válida do devedor.

Uma vez que a decisão de busca e apreensão é deferida, o devedor terá um prazo de 05 (cinco) dias após a execução da liminar na ação de busca e apreensão para pagar a integralidade da dívida, entendida esta como os valores apresentados e comprovados pelo credor na inicial, o que pode englobar parcelas vencidas, vincendas e encargos

contratuais da mora (Conforme decidido no Recurso Especial com efeito repetitivo de nº 1.418.593/MS, julgado em 14/05/2014).

Logo, para reaver o bem, é necessário providenciar os valores cobrados na notificação, constituir um advogado especializado na área e promover o depósito destes valores em conta judicial. Inexistindo purgação (pagamento do valor cobrado), dar-se-á a consolidação da propriedade do bem móvel objeto da alienação fiduciária.

É importante frisar que, não adianta esconder o veículo! Isso por que muitos devedores acabam se escondendo do Oficial de Justiça, ou acabam vendendo o veículo para terceiro no estado em que se encontra. Isso apenas acarretará problemas ainda piores para o devedor, tendo em vista que, após deferimento da decisão de busca e apreensão onde o veículo não é encontrado, o Juiz determina à inserção de restrição judicial na base de dados do Renavan através de RENAJUD (impedimento judicial no veículo), e o Banco credor poderá prosseguir a ação, convertendo-a em ação de execução contra o devedor nos termos do art. 4º do Decreto-Lei 911/69.

Provavelmente o veículo será apreendido pela Polícia Rodoviária Estadual ou a própria Polícia Rodoviária Federal.

Portanto, nada mais viável do que procurar um advogado com urgência em caso de veículo apreendido em ação de busca e apreensão, pois, uma vez contestada a ação proposta pelo banco, há possibilidade de purgar a mora e ainda revisar o contrato, fazendo pedido contraposto para resguardar os seus direitos.

Então por hoje é só pessoal, na próxima semana teremos um novo artigo.

Estejam todos com Jesus!!!

Gabriel Ferreira de Brito Júnior – OAB/MG 104.830

Trabalhou como Advogado na Sociedade de Advogados “Sério e Diniz Advogados Associados” por 13 anos, Especialista em Direito Civil e Direito Processual Civil pelo Centro Universitário Newton Paiva (2006), Graduado em Direito pela Faculdade de Direito de Varginha – FADIVA (2001), Oficial de Apoio Judicial (Escrevente) do Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais por 10 anos (1996-2006), Conciliador Orientador do Juizado Especial Itinerante do Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais (ano 2004).

Presidente da Comissão de Direito Civil e Processo Civil da 55ª Subseção da OAB da Cidade e Comarca de Três Pontas/MG

Atualmente cursando Especialização em “LEGAL TECH, DIREITO, INOVAÇÃO E STARTUPS” PELA PUC/MG.

PÁGINA FACEBOOK: https://business.facebook.com/gabrielferreiraadvogado/?business_id=402297633659174&ref=bookmarks

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Em sessão do Plenário Virtual, realizada em 12/02/2021, o Supremo Tribunal Federal (STF) reafirmou, por unanimidade, jurisprudência dominante no sentido de que o Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) só pode ser efetivamente devido após a transferência da propriedade imobiliária, através de registro em cartório.

A tese do STF, agora com repercussão geral, foi fixada com a seguinte redação: “O fato gerador do imposto sobre transmissão inter vivos de bens imóveis (ITBI) somente ocorre com a efetiva transferência da propriedade imobiliária, que se dá mediante o registro”.

A decisão proferida no RE 1.294.969, com repercussão geral, ocorreu após o Município de São Paulo questionar através de recurso interposto em face de decisão do TJSP qual seria o momento correto da incidência do Imposto de Transmissão de Bens Imóveis – ITBI, alegando ter como fato gerador a cessão de direitos decorrentes de compromisso de compra e venda de imóvel firmado entre particulares.

O Código Civil já previa que a transferência da propriedade apenas ocorre com o registro da escritura ou do contrato de compra e venda do imóvel, de modo que o STF meramente reafirmou que o entendimento do TJSP está em sintonia não apenas com o Código Civil, mas também com diversas jurisprudências do Supremo, no sentido de que não se admite incidência do ITBI sobre bens que ainda não tenham sido transmitidos.

Ocorre que, ainda que STF já tivesse se manifestado acerca da exigibilidade do ITBI, a respeitável decisão não era cumprida pelos Oficiais de Registro de Imóveis de todo o país. Isto porque, o procedimento de alienação de um imóvel nos cartórios se inicia com a expedição do guia do ITBI para somente após o pagamento, lavrar-se a escritura de compra e venda, passando em seguida a efetuar o registro do imóvel.

O grande impasse acerca da decisão do STF e do exercício das atribuições dos cartórios se pauta no art. 28 da Lei nº 8.935/94 no qual dispõe que “os oficiais de registro gozam de independência no exercício de suas atribuições…”.

Ora, se os oficiais de registro gozam de independência no exercício de suas atribuições, poderiam eles fundamentar seu próprio entendimento descumprindo decisão cuja repercussão geral foi fixada pelo STF?

Pois bem. Se os cartórios mudam de posicionamento e passam a cumprir o entendimento do STF, uma vez agora pautada em repercussão geral, permitirá resolver diversos casos de compra e venda de imóveis sem qualquer registro, por não possuir o adquirente, condições financeiras imediatas para arcar com os respectivos custos de registro público.

Por outro lado, a preocupação dos Municípios e Distrito Federal, competentes para o recolhimento do ITIBI, é no sentido de que com a decisão do STF, a arrecadação do imposto restaria prejudicada, uma vez que estimulará práticas adotadas para adiar o recolhimento do tributo, os chamados “contratos de gaveta”. Ou seja, haveria um queda significativa na arrecadação dos municípios, tendo em vista que, a depender do Município, a alíquota pode chegar em até 3% (três por cento) sobre o valor da transação imobiliária.

Assim, o que resta é aguardar quais serão os efeitos efetivos desta decisão no mercado imobiliário.

Ficou alguma dúvida, fale com quaisquer advogados especialistas.

ATÉ A PRÓXIMA… FIQUEM COM DEUS!!!

Gabriel Ferreira de Brito Júnior – OAB/MG 104.830

Trabalhou como Advogado na Sociedade de Advogados “Sério e Diniz Advogados Associados” por 13 anos, Especialista em Direito Civil e Direito Processual Civil pelo Centro Universitário Newton Paiva (2006), Graduado em Direito pela Faculdade de Direito de Varginha – FADIVA (2001), Oficial de Apoio Judicial (Escrevente) do Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais por 10 anos (1996-2006), Conciliador Orientador do Juizado Especial Itinerante do Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais (ano 2004).

Presidente da Comissão de Direito Civil e Processo Civil da 55ª Subseção da OAB da Cidade e Comarca de Três Pontas/MG

Atualmente cursando Especialização em “LEGAL TECH, DIREITO, INOVAÇÃO E STARTUPS” PELA PUC/MG.

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TRAIÇÃO E DANO MORAL

Acreditem, é possível sim que uma traição conjugal venha gerar dano moral, mas apenas em casos bem específicos. A depender da gravidade e dos efeitos que a traição gerou para o outro cônjuge ou companheiro traído, será possível a condenação por danos morais.

Um dos deveres do casamento é a fidelidade recíproca entre os cônjuges, prevista no artigo 1.566 do Código Civil. No que lhe diz respeito, para a união estável, o artigo 1.724 do Código Civil previu o dever recíproco de lealdade entre os companheiros, que implica um comprometimento mais profundo, não apenas físico, mas também moral e espiritual entre os parceiros.

A fidelidade se conecta ao conceito de lealdade, de maneira que a fidelidade exigida normalmente também obriga à lealdade.

Desta forma, a prática de traição representa um descumprimento ao dever de fidelidade ao casamento e de lealdade à união estável, sendo que a violação a estes deveres é apta a ensejar, em certos casos, a reparação pecuniária por dano moral. Ainda que em caráter de exceção, o dever de indenizar encontra amparo no artigo 927 do Código Civil, que afirma que quando alguém viola algum direito ou causa prejuízo a alguém, seja por meio de uma ação ou omissão, por negligência ou imprudência, fica obrigado a reparar o dano material ou moral que causou.

Para saber se a traição será capaz de gerar dano moral é necessário analisar as consequências na vida da pessoa traída e as circunstâncias do caso concreto.

Em outras palavras, se aquele que foi traído tiver, comprovadamente, sofrido abalos emocionais e psicológicos sérios – exemplo disso é quando a pessoa entra em depressão após saber do adultério, ou outro quadro psiquiátrico – nasce a possibilidade de pedir uma indenização pelo dano moral.

Além disso, outra hipótese de fixação de dano moral, é quando a traição ganha relevante repercussão social. É o caso de traições que ocorrem em cidades pequenas, onde a grande maioria das pessoas da cidade ficam sabendo do que aconteceu e a pessoa traída sofre grande constrangimento.

É possível também o pedido de dano moral quando a traição abala a vida profissional da pessoa traída, como por exemplo, antes da traição a pessoa era uma ótima funcionária, mas depois que descobriu o adultério, os abalos emocionais foram tão fortes, que a pessoa perde o desempenho no trabalho, já não se concentra, vive abatida, tem crises de choro e, as vezes, é até afastada do trabalho, além de correr sério risco de ser demitida.

Mas atenção, conseguir dano moral por traição é tarefa complexa. Em todas essas hipóteses é preciso que se comprove os abalos sofridos. Assim, a pessoa traída precisará, principalmente, de testemunhas que possam relatar sobre a repercussão social da traição, sobre os abalos emocionais e psicológicos e abalos profissionais, além da necessidade de provas documentais dos danos sofridos.

A título de exemplo, se a pessoa adquiriu quadro psiquiátrico, pode o seu psicólogo ou psiquiatra ser testemunha no processo. Além disso, colegas de trabalho e supervisores podem assumir papel de testemunha.

Há casos extremos em que a pessoa traída que adquiriu depressão tenta cometer suicídio, fato que justifica ainda mais o pedido de dano moral, bastando comprovar através de relatório médicos e prontuários de atendimento hospitalar que a pessoa estava em um quadro de depressão por ter sido traída, a ponto de tentar o suicídio por causa disso.

Vale lembrar que os exemplos aqui trazidos não são os únicos casos em que é possível a condenação em danos morais, pois o que vai determinar se existe o direito de indenização ou não será a realidade de cada caso concreto.

Por fim, quanto ao valor da indenização, o juiz fixará um valor que seja suficiente para compensar o dano sofrido pela pessoa traída, sem enriquecê-la indevidamente. Além disso, o valor a ser fixado de dano moral também tem caráter repreensivo, para que aquele que traiu sofra a punição material pelo o seu ato ilícito e reflita antes de praticar novamente.

Não há dúvidas de que as famílias evoluíram e que a liberdade para se desenvolver relacionamentos extraconjugais torna-se cada vez mais presente em nossa sociedade.

Contudo, mesmo prevalecendo a regra da não incidência da responsabilidade civil por traição, não podemos descartar as hipóteses de configuração de dano moral em situações excepcionais.

Ficou alguma dúvida, fale com quaisquer advogados especialistas.

ATÉ A PRÓXIMA… FIQUEM COM DEUS!!!

Gabriel Ferreira de Brito Júnior – OAB/MG 104.830

Trabalhou como Advogado na Sociedade de Advogados “Sério e Diniz Advogados Associados” por 13 anos, Especialista em Direito Civil e Direito Processual Civil pelo Centro Universitário Newton Paiva (2006), Graduado em Direito pela Faculdade de Direito de Varginha – FADIVA (2001), Oficial de Apoio Judicial (Escrevente) do Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais por 10 anos (1996-2006), Conciliador Orientador do Juizado Especial Itinerante do Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais (ano 2004).

Presidente da Comissão de Direito Civil e Processo Civil da 55ª Subseção da OAB da Cidade e Comarca de Três Pontas/MG

Atualmente cursando Especialização em “LEGAL TECH, DIREITO, INOVAÇÃO E STARTUPS” PELA PUC/MG.

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A primeira coisa que você deve saber é que para que se concretize a compra e venda de um imóvel, é imprescindível que seja dada publicidade e formalidade àquele negócio celebrado entre as partes.

O que eu quero dizer é que não basta você formalizar um contrato de compra e venda particular com o comprador/vendedor, mas é necessário, ainda, que esse contrato seja publicizado (divulgado) e também registrado no cartório de registro de imóveis competente.

É imprescindível, por força de lei, que você satisfaça essas exigências: publicidade e registro. Caso você não cumpra com esses dois requisitos, de forma cumulativa (não basta ser um só, tem que ser os 2), saiba que a qualquer momento o seu negócio poderá ser totalmente frustrado e acabar indo “por água abaixo”.

PRIMEIRO PASSO: O Contrato de Compra e Venda

Na prática, basicamente todas as negociações imobiliárias são formalizadas através de um instrumento contratual (contrato) entre as partes, e eu posso te dizer que nos casos de compra e venda de imóveis não é diferente, ao contrário, ele é bastante comum e frequentemente utilizado.

O primeiro e fundamental passo a ser dado ao iniciar uma negociação de compra e venda de um imóvel, sem dúvidas, é a confecção de um excelente contrato de compra e venda, pois ali as partes têm a oportunidade de especificar, com todos os detalhes, como se dará aquele negócio, manifestando suas vontades de forma livre e espontânea.

No instrumento particular de contrato de compra e venda de imóvel, deverão constar todas as peculiaridades do negócio, conforme vontade das partes contratantes.

Comumente utilizadas, a título de exemplo, são algumas delas:

Qualificação das partes: completa identificação dos contratantes e de todos aqueles que eventualmente participem do negócio;

Identificação do imóvel: localização exata, descrição, metragem, inscrição de IPTU/CCIR; número da matrícula, etc;

Valor da transação e forma de pagamento: especificação da conta bancária, vencimento das prestações nos casos de parcelamento, se haverá permuta, dação em pagamento, etc.

Obrigações dos contratantes (comprador e vendedor): por exemplo, o vendedor entregar o imóvel ao comprador livre e desembaraçado de débitos; o vendedor efetivar a transferência definitiva do bem ao comprador; o comprador efetuar o pagamento do valor acordado de forma pontual, sob pena de multa; arcar com as despesas referentes à transferência do bem, dentre outras. Importante destacar, neste ponto, que apesar de existir um padrão contratual em relação às obrigações dos contratantes, como por exemplo, ser de responsabilidade do comprador arcar com os custos de registro e emolumentos, as partes podem pactuar no contrato de forma diversa, caso acordem desta forma.

Rescisão do negócio: esclarecimento das hipóteses de rescisão do contrato, como por exemplo nos casos de atraso de pagamento superior a X dias; se porventura o bem venha a ser gravado com algum ônus real, tais como hipoteca, penhor e anticrese; caso o vendedor se recuse a efetuar a transferência do bem, etc.

Penalidades: especificação das causas de violação das obrigações e estipulação do valor indenizatório a ser pago pelo infrator.

Direito de arrependimento: deixar claro se as partes possuem ou não direito de arrependimento do negócio e quais são as suas consequências.

Foro: Identificação da localidade para resolução de eventuais conflitos oriundos do negócio.

Preste bem atenção! Esse contrato será o documento que regerá o negócio, somente podendo ser alterado mediante um aditivo contratual, sendo imprescindível que a outra parte aceite a alteração. Por isso é importante que o contrato seja confeccionado com muito esmero e atenção por profissional especializado na área, uma vez que após escriturado e levado a registro, ambos os contratantes deverão arcar com todos os seus

efeitos e consequências, sob pena de suportarem prejuízos financeiros inimagináveis e de difícil discussão judicial.

Com o contrato devidamente confeccionado e assinado pelas partes, seus advogados e testemunhas, partimos para o próximo passo: a publicização.

SEGUNDO PASSO: A Escritura Pública

Concluído o contrato, o próximo passo é levá-lo ao Cartório de Notas da sua cidade para fazer uma Escritura Pública de Compra e Venda desse contrato. Isto é, você levará o contrato ao cartório para que seja dada publicidade ao negócio que está ali formalizado.

Lá, efetuando o pagamento dos emolumentos, você apresentará o contrato ao Tabelião de Notas e ele, após breve análise dos dados e do negócio, lavrará a escritura.

É importante fazer uma pequena, mas importante, observação quando estamos falando da fase de escrituração do contrato. É que o artigo 108 do Código Civil, além de trazer essa regra de necessidade de escrituração dos negócios, excetua aqueles que são negociados em valor correspondente a trinta, ou menos, salários mínimos vigentes no país. Veja:

Art. 108. Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País.

Ou seja, se você está comprando ou vendendo um imóvel superior a trinta salários mínimos, é obrigatória a lavratura da Escritura Pública de Compra e Venda.

De toda forma, é isso mesmo que você está pensando, atualmente essa regra não possui mais tanta relevância, uma vez que praticamente não existem mais imóveis com esse valor de mercado. Apesar disso, é importante que você saiba dessa informação, porque se eventualmente acontecer, poupará você de um gasto desnecessário.

Além dos contratos com valor correspondente a trinta, ou menos, salários mínimos, é importante que você saiba que também existem outras exceções, sendo uma delas os

contratos de financiamento imobiliário. Estes contratos de financiamento, que costumeiramente se faz com alguma instituição financeira, como por exemplo os de alienação fiduciária, prescinde escrituração, bastando que se registre o respectivo contrato na matrícula do imóvel.

E é justamente sobre esse registro que se refere o próximo e último passo.

TERCEIRO PASSO: O Registro

Relembrando: do primeiro ao segundo passo você estava com o contrato de compra e venda em mãos para levá-lo ao Cartório de Notas (ou Ofício de Notas, como também é comumente chamado) de sua preferência para providenciar a lavratura da Escritura Pública de Compra e Venda.

Não sei se você reparou, mas é isso mesmo que eu disse: você pode optar em qual Ofício de Notas você deseja lavrar a escritura, contanto que seja um que esteja localizado no município onde o imóvel negociado está localizado.

Agora, do segundo ao terceiro passo você estará com a Escritura Pública de Compra e Venda em mãos – não mais com o contrato de compra e venda – para dirigir-se ao Cartório de Registro de Imóveis.

Lá, você apresentará ao Registrador a Escritura Pública de Compra e Venda e manifestará o seu desejo em registrá-la na matrícula daquele imóvel que está sendo comprado/vendido.

A matrícula do imóvel nada mais é do que – a título de simples comparação – uma identidade do imóvel. Nesse documento, constam todas as informações do imóvel, bem como a cadeia sucessória de todos os registros averbados, tais como as construções, demolições, penhoras, compra/venda, gravames, etc.

A matrícula (também conhecida como Certidão de Inteiro Teor) é o documento mais importante de um imóvel, por isso é importante que antes de comprar qualquer imóvel, você sempre solicite junto ao Cartório de Registro competente a matrícula

atualizada do imóvel, justamente para que você tenha total conhecimento da atual situação do bem.

Observação: diferentemente do Ofício de Notas, aqui você não tem a liberdade de escolher qual o Cartório de Registro de Imóveis você vai registrar, isso porque a lei determina que cada imóvel possui uma circunscrição cartorária, isto é, dentre vários cartórios de registro localizados no município, haverá um que será responsável geograficamente pelos imóveis daquela região delimitada.

Diferentemente do Tabelionato de Notas, o Registrador de Imóveis fará uma análise mais minuciosa do negócio, primeiro verificando a cadeia sucessória, ou seja, se realmente a pessoa que está vendendo o imóvel é o atual proprietário do bem, dentre outras peculiaridades as quais, se não forem compatíveis com a matrícula, serão inviabilizadas a registro.

Todavia, uma vez que o negócio esteja em perfeita consonância com a matrícula do imóvel – bem como com a legislação e as diretrizes cartorárias – após o pagamento dos emolumentos, sua Escritura Pública será devidamente registrada na matrícula do imóvel, acontecendo, portanto, o tão esperado efeito jurídico: a transferência da propriedade para o comprador, fazendo constar, agora, o seu nome na matrícula, o que em outras palavras quer dizer que você é legalmente o novo proprietário daquele imóvel.

Conclusão

Estes são os três passos que eu considero como os mais importantes para que você adquira um imóvel com a devida segurança. Então relembrando:

Primeiro passo: Elaboração de um excelente e detalhado contrato de compra e venda. Eu costumo dizer que dentre esses passos, este é o que você precisa mais prestar atenção para que você faça constar todas os detalhes de como você quer que aconteça o negócio. Aqui passa por tudo, desde uma boa reunião com o comprador/vendedor até uma boa elaboração das cláusulas contratuais, pois são elas que lhe darão segurança em caso de eventual discussão posterior.

Segundo passo: Escrituração. A necessidade trazida pela lei de se dar publicidade aos negócios particulares e imprescindibilidade do documento de escritura para que seja possível o posterior registro.

Terceiro passo: Registro. Somente com a escritura devidamente registrada no Cartório de Registro competente, é que tudo terá efeito perante todos, caso contrário, se não se registra tudo o que foi tratado e negociado até então, de nada terá valor legal, isto é, a transferência da propriedade – que é o mais importante na compra e venda de imóveis – não será efetivada.

O que é importante concluir é que, feito esses trâmites, é muito difícil que o seu negócio seja frustrado. Te garanto que qualquer dor de cabeça que você vier a ter, após ter dado todos estes passos, será resolvida com muita tranquilidade.

Se você tem alguma dúvida ou comentário a respeito desse tema, deixa um comentário que a gente conversa e se ajuda.

Ficou alguma dúvida, fale com quaisquer advogados especialistas.

Gabriel Ferreira de Brito Júnior – OAB/MG 104.830

Trabalhou como Advogado na Sociedade de Advogados “Sério e Diniz Advogados Associados” por 13 anos, Especialista em Direito Civil e Direito Processual Civil pelo Centro Universitário Newton Paiva (2006), Graduado em Direito pela Faculdade de Direito de Varginha – FADIVA (2001), Oficial de Apoio Judicial (Escrevente) do Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais por 10 anos (1996-2006), Conciliador Orientador do Juizado Especial Itinerante do Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais (ano 2004).

Presidente da Comissão de Direito Civil e Processo Civil da 55ª Subseção da OAB da Cidade e Comarca de Três Pontas/MG

Atualmente cursando Especialização em “LEGAL TECH, DIREITO, INOVAÇÃO E STARTUPS” PELA PUC/MG.

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