A locação comercial é muito conhecida no meio empresarial, porém, algumas condições que podem constar dos instrumentos contratuais são desconhecidas por boa parte dos participantes desta relação.

Como regra geral, a retomada do imóvel pelo locador só pode ocorrer após o término do prazo ajustado, porém, há exceções!

A principal exceção à regra ocorre no caso de alienação (venda) do imóvel locado, caso o locador venda o imóvel locado, o comprador pode exigir que o locatário desocupe o imóvel no prazo de 90 dias, é a exceção prevista no art. 8º da Lei 8.245/91.

Problema muito comum e recorrente, por vezes o locatário é colocado em situações complicadas, seja porque investiu alto valor na reforma do imóvel ou na consolidação do ponto comercial.

Entretanto, o locatário possui duas formas Legais de proteção: A primeira é para garantir sua permanência do imóvel pelo prazo ajustado, independentemente da venda do imóvel, conhecida como cláusula de vigência. A segunda é para garantir seu direito de preferência na compra do imóvel locado, para isso as Leis 8.245/91 e 6015/73 impõem certas condições, vejamos então:

Quanto a cláusula de vigência: As Leis nº 8.245/91 e 6.015/73 estabelecem que a cláusula de vigência, para se opor perante terceiros, deve ser descrita no contrato de locação e levada à margem da matrícula do imóvel locado, isto é, o locatário terá que averbar a clausula de vigência na matrícula do imóvel, bastando levar o contrato de locação ao cartório de registro de imóveis.

Quanto a cláusula de preferência: De igual modo, para efeitos perante terceiros, o locatário terá que negociar a inclusão desta cláusula no contrato de locação para que tenha o direito de preferência na aquisição do imóvel, caso o locador queira vender o imóvel, isto é, terá o locatário a preferência de compra em igualdade de condições com terceiros. Para tanto, esta cláusula deverá constar obrigatoriamente na matrícula do imóvel locado. O locatário deverá providenciar o registro do contrato e evidenciar a existência clausula na matrícula do imóvel conforme exigência das Leis 6015/73 art. 167, I, 3 e art. 27 Lei 8.245/91.

A renúncia prévia ao direito de preferência disposta em contrato de locação é nula de pleno direito conforme art. 45 da Lei 8.245/91.

Caso o locador venha desrespeitar a cláusula de preferência, ou seja, venda do imóvel locado sem prévia ciência dos termos e condições ao locatário, poderá o locatário reclamar do vendedor as perdas e danos ou depositando o preço para reaver para si o imóvel (art. 33, Lei 8245/91).

Estejam todos com Jesus!!!

Gabriel Ferreira de Brito Júnior – OAB/MG 104.830

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Trabalhou como Advogado na Sociedade de Advogados “Sério e Diniz Advogados Associados” por 13 anos, Especialista em Direito Civil e Direito Processual Civil pelo Centro Universitário Newton Paiva (2006), Graduado em Direito pela Faculdade de Direito de Varginha – FADIVA (2001), Oficial de Apoio Judicial (Escrevente) do Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais por 10 anos (1996-2006), Conciliador Orientador do Juizado Especial Itinerante do Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais (ano 2004).

Presidente da Comissão de Direito Civil e Processo Civil da 55ª Subseção da OAB da Cidade e Comarca de Três Pontas/MG

Atualmente cursando Especialização em “LEGAL TECH, DIREITO, INOVAÇÃO E STARTUPS” PELA PUC/MG.

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