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Comprou um imóvel com vícios ou defeitos ocultos e não sabe o que fazer? Leia este artigo e entenda o que você pode fazer para resolver o problema!

Não é novidade que ter um imóvel é um sonho para a maior parte dos brasileiros. Segundo pesquisas recentes, um imóvel tem até mais valor para as pessoas do que ter filhos, e conseguir a segurança financeira ganha também da religião. No entanto, você pode identificar problemas depois da compra. NESSE CASO, O QUE FAZER QUANDO SE COMPRA UM IMÓVEL COM VÍCIO OCULTO?

A primeira coisa que você precisa saber é o significado de um imóvel com vício oculto. Em seguida, é importante compreender o que diz a lei, quais os prazos e responsabilidades na situação. Além disso, você deve saber o que fazer diante do problema.

Por isso, para ajudar você e não deixar que o seu sonho de ter um imóvel próprio se transforme em um pesadelo, nós criamos este artigo. Continue a leitura e saiba mais sobre o assunto!

O que é um imóvel com vício oculto?

Você já comprou alguma coisa que aparentava estar em perfeitas condições, mas depois de algum tempo de uso começou a notar problemas? Por exemplo, imagine que você tenha comprado um notebook e depois de uns dias percebeu que uma determinada tecla às vezes funciona, às vezes não funciona.

Isso é um exemplo do que chamamos de vício oculto, que nada mais é do que um vício que não é de fácil detecção à primeira vista. No imóvel isso pode ocorrer de diversas formas.

Um exemplo clássico é a infiltração. Você só conseguirá perceber o problema com passar do tempo ao verificar fatores como manchas no teto, mofo, pintura descascada, e até mesmo, água escorrendo pelas paredes. Em todos os casos, os problemas só poderão ser vistos depois de algum tempo de uso.

A primeira coisa que precisamos fazer é entender quando é aplicado o Código de Defesa do Consumidor (CDC) ou o Código Civil. O CDC é aplicado quando o imóvel é comprado de um fornecedor, ou seja, uma empresa que faça isso de forma recorrente. Esse é o caso de construtoras, imobiliárias, empreiteiras e incorporadoras.

Já para casos onde o imóvel é comprado de uma empresa ou pessoa, que não tem como atividade principal a venda de imóveis, é aplicável o Código Civil.

Dessa forma, se a pessoa que comprou o imóvel não tiver feito isso com a finalidade de morar (que é o caso de comprar para alugar), aplica-se o Código Civil. Caso contrário, aplica-se o CDC.

O que diz a lei sobre imóvel com vício oculto?

O artigo 441 do Código Civil, bem como os seguintes, dão detalhes das ações possíveis, assim como os prazos. Em suma, ao identificar um problema oculto é possível realizar dois tipos de ações:

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AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL E INDENIZATÓRIA: esse é o ato de pedir a rescisão do contrato com a devolução do valor pago e indenização pelos danos causados;

AÇÃO COM OBRIGAÇÃO DE FAZER: nesse tipo de ação é pedido que a construtora efetue os reparos necessários, que pode ser cumulada com a indenização pelos danos causados.

Caso o vendedor tenha ciência do problema, também é possível solicitar indenização por danos morais e materiais, de acordo com artigo 206, § 3º do Código Civil. Mas é preciso ficar atento aos prazos, pois dependendo do tipo do problema os prazos podem variar.

CONTINUE A LEITURA E VEJA MAIS DETALHES SOBRE ESSE TÓPICO!

QUAIS OS PRAZOS PARA TRATAR ESSE PROBLEMA?

Os prazos para tratar as questões podem variar de acordo com cada situação. Em resumo, temos três tipos de problemas: relativos à perfeição da obra, segurança e solidez e a metragem do imóvel.

PERFEIÇÃO DA OBRA

Para problemas de mal acabamento e outros tipos de imperfeições ocultas no imóvel o prazo é de até 1 ano. Este prazo passa a contar no momento em que o imóvel é recebido. Entre as situações que podem se enquadrar neste tipo de vício oculto no imóvel estão:

entupimentos;

falta de impermeabilização da laje;

uso de gesso ao invés de laje.

Em alguns casos muito específicos, há situações em que é quase impossível identificar o problema antes que ocorra algum sinal, como rachaduras causadas em virtude de passagem de lençol freático por baixo do imóvel. Nesse caso, o prazo de um ano passa a contar no momento da descoberta do problema.

SEGURANÇA E SOLIDEZ

Se o problema for relacionado a segurança e a solidez do imóvel, então utiliza-se como base o artigo 618 do Código Civil, que prevê uma garantia de 5 anos. Isso significa que é preciso identificar o problema até esse período.

Após o problema ficar evidente (e respeitando o prazo acima), é possível propor uma ação em até 180 dias para ação redibitória (solucionar o defeito), ou até 3 anos para ação indenizatória.

METRAGEM DO IMÓVEL

Em resumo, digamos que acontece quando depois de comprar o imóvel você identifica que ele não possui as características descritas na escritura. Esse problema pode ser em relação a área do terreno, área interna ou externa do imóvel, como pé-direito.

Um detalhe importante é que para configurar esse problema, a diferença deve ser maior ou igual a 5% da medida total. Quanto ao prazo para realizar a ação é de 1 ano após o recebimento do imóvel.

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DE QUEM É A RESPONSABILIDADE E QUEM DEVE ARRUMAR?

Se o vício oculto do imóvel for relacionado à perfeição da obra, pode-se responsabilizar tanto o vendedor quanto o construtor. Nesse caso é importante apresentar as provas. Mas se o problema envolver a segurança e solidez, nesse caso a responsabilidade é do construtor e não é necessário existir a comprovação.

O QUE FAZER PARA RESOLVER O PROBLEMA?

As alternativas para lidar com a situação, dependendo do problema, são:

pedir a rescisão e solicitar a devolução dos valores;

pedir o abatimento do valor que falta como forma de indenização para tratar o vício oculto;

ou exigir o ajuste por parte dos responsáveis.

Por fim, neste artigo você viu os principais pontos que a lei traz sobre o imóvel com vício oculto. Desde a sua caracterização, quando é aplicado o Código de Defesa do Consumidor ou Código Civil, o que diz a lei sobre isso, os prazos para tratar os problemas mais comuns, de quem é a responsabilidade e como resolver esse problema.

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Estejam todos com Jesus!!!

Gabriel Ferreira de Brito Júnior – OAB/MG 104.830

http://gabrielferreiraadvogado.page/

Trabalhou como Advogado na Sociedade de Advogados “Sério e Diniz Advogados Associados” por 13 anos, Especialista em Direito Civil e Direito Processual Civil pelo Centro Universitário Newton Paiva (2006), Graduado em Direito pela Faculdade de Direito de Varginha – FADIVA (2001), Oficial de Apoio Judicial (Escrevente) do Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais por 10 anos (1996-2006), Conciliador Orientador do Juizado Especial Itinerante do Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais (ano 2004).

Atuou como Presidente da Comissão de Direito Civil e Processo Civil da 55ª Subseção da OAB da Cidade e Comarca de Três Pontas/MG (triênio 2019 a 2021).

Atualmente cursando Especialização em “LEGAL TECH, DIREITO, INOVAÇÃO E STARTUPS” PELA PUC/MG.

PÁGINA FACEBOOK: https://business.facebook.com/gabrielferreiraadvogado/?business_id=402297633659174&ref=bookmarks

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Diversas situações envolvendo a negativação do nome do consumidor ensejam a indenização por danos morais.

Entre elas pode-se destacar duas como as mais recorrentes: a primeira quando há o cadastro nos órgãos de proteção ao crédito (SPC, SERASA, ETC…) com base em uma dívida INEXISTENTE; e a segunda quando há a negativação de uma dívida legítima, ou seja, existente, MAS SEM A OBSERVÂNCIA ÀS LIMITAÇÕES IMPOSTAS PELA LEGISLAÇÃO CONSUMERISTA E PELA JURISPRUDÊNCIA DOS TRIBUNAIS.

Neste contexto, adiante serão analisadas ambas as hipóteses.

NEGATIVAÇÃO INDEVIDA DE CONSUMIDORES

Não é raro, atualmente, nos depararmos com inscrições indevidas no cadastro de inadimplentes (SPC, SERASA, ETC…).

Estas podem acontecer por diversos motivos, entre eles: falhas na identificação do pagamento pelos credores, cobranças indevidas correspondentes à serviços nunca contratados, ou até mesmo fraudes.

Todavia, independentemente da situação que acarretou a negativação indevida, esta sempre será passível de indenização por danos morais, salvo em situações em que há culpa exclusiva da vítima ou exercício regular de um direito.

Neste caso, ao contrário da regra geral extraída de nosso ordenamento jurídico, não é necessário demonstrar de forma concreta o dano sofrido em decorrência do cadastro nos órgãos de proteção ao crédito.

Há posição pacífica dos Tribunais, que entendem pela incidência dos danos morais in re ipsa – ou seja, presumidos – nesta ocasião.

Os danos morais in re ipsa são aqueles que não dependem de comprovação, justamente porque a demonstração da situação que gerou o dano já é suficiente para presumir a existência de um abalo aos direitos individuais da vítima.

Neste ponto, vale destacar uma exceção ao supramencionado. Caso a o cadastro seja irregular, mas o negativado já possua inscrição de dívida legítima nos órgãos de proteção ao crédito, a nova inscrição, mesmo que indevida, não ensejará a condenação por danos morais. Apesar de haver divergência jurisprudencial sobre o tema, o entendimento foi concretizado a partir da Súmula 385 do STJ.

Deste modo, conclui-se que além do pedido relativo à declaração de inexigibilidade do débito, o consumidor pode e deve requerer em juízo a condenação da Ré ao pagamento de danos morais, com exceção da hipótese de cadastro anterior legítimo, conforme mencionado.

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NEGATIVAÇÃO LEGÍTIMA SEM OBSERVÂNCIA DOS ASPECTOS LEGAIS

Nos casos em que há a existência da dívida, apesar da possibilidade de cadastro do devedor nos órgãos de proteção ao crédito, há situações em que a falta de observância à determinados aspectos podem gerar o dever de indenização ao consumidor.

O primeiro caso diz respeito à negativação sem a prévia comunicação por escrito.

A obrigatoriedade decorre da previsão legal contida no artigo 43, §2º, do Código de Defesa do Consumidor, o qual dispõe: “A abertura de cadastro, ficha, registro e dados pessoais e de consumo deverá ser comunicada por escrito ao consumidor, quando não solicitada por ele”.

Neste ponto surge um questionamento: quem deverá comunicar o consumidor a respeito do cadastro nos órgãos de proteção ao crédito? Em um primeiro momento pode-se deduzir que seria dever do credor. Todavia, a Súmula 359/STJ prevê outro responsável: “Cabe ao órgão mantenedor do Cadastro de Proteção ao Crédito a notificação do devedor antes de proceder à inscrição”.

Ou seja, caso o órgão mantenedor do cadastro seja o Serasa, como exemplo, caberá a este informar o consumidor antes de proceder à inscrição da dívida solicitada pelo credor.

Neste caso, a ausência de comunicação prévia ensejará a condenação por danos morais, conforme entendimento do Superior Tribunal de Justiça. Vejamos:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RESPONSABILIDADE CIVIL. CANCELAMENTO DE INSCRIÇÃO EM CADASTRO DE PROTEÇÃO AO CRÉDITO. AUSÊNCIA

“DE PRÉVIA NOTIFICAÇÃO. INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. ACÓRDÃO EM HARMONIA COM A JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE, FIRMADA EM JULGAMENTO DE RECURSO REPETITIVO. SÚMULA 83/STJ. REVISÃO DAS CONCLUSÕES ALCANÇADAS PELO COLEGIADO ESTADUAL. INVIABILIDADE. NECESSIDADE DE REVISÃO DE FATOS E PROVAS. SÚMULA 7/STJ. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. A ausência de prévia comunicação ao consumidor da inscrição do seu nome em cadastros de proteção ao crédito, prevista no art. 43, § 2º, do CDC, enseja o direito à compensação por danos morais, salvo quando preexista inscrição desabonadora regularmente realizada. Súmula 83/STJ. 2. A revisão da conclusão estadual – acerca da ausência da notificação prévia à inscrição do nome do consumidor no cadastro de proteção ao crédito – demandaria o revolvimento do acervo fático-probatório dos autos, providência inviável na via estreita do recurso especial, ante o óbice disposto na Súmula 7/STJ. 3. Razões recursais insuficientes para a revisão do julgado. 4. Agravo interno desprovido.”(AgInt no AREsp 1047894/RS, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 22/08/2017, DJe 01/09/2017)

O segundo aspecto a ser observado, o qual também enseja a reparação por danos morais caso não respeitado, está relacionado à observância do prazo máximo de manutenção da inscrição no cadastro de inadimplentes.

O artigo 43, §1º, também do CDC, prevê que “os cadastros e dados de consumidores devem ser objetivos, claros, verdadeiros e em linguagem de fácil compreensão, não podendo conter informações negativas referentes a período superior a cinco anos”. A disposição ainda é ratificada pela Súmula 323 do STJ.

Ou seja, depois de cinco anos contados a partir do vencimento da dívida, o cadastro torna-se ilegal e deve ser removido pelo órgão responsável, sob pena de indenização por danos morais.

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Sobre o tema, a jurisprudência dos Tribunais também é pacífica e age em prol do consumidor caso o prazo prescricional da dívida seja inferior a 5 (cinco) anos:

“RECURSO ESPECIAL. DIREITO DO CONSUMIDOR. BANCOS DE DADOS. PROTEÇÃO AO CRÉDITO. PRINCÍPIO DA FINALIDADE. PRINCÍPIO DA VERACIDADE DA INFORMAÇÃO. ART. 43 DO CDC. PRAZOS DE MANUTENÇÃO DE INFORMAÇÃO NO CADASTRO DE INADIMPLENTES. PRESCRIÇÃO DA DÍVIDA. TERMO INICIAL. RESPONSABILIDADE DA INSTITUIÇÃO ARQUIVISTA.

OBRIGAÇÃO DE NÃO FAZER. RESULTADO PRÁTICO EQUIVALENTE AO ADIMPLEMENTO. ART. 84 DO CDC. SENTENÇA.

ABRANGÊNCIA NACIONAL. ART. 16 DA LEI 7.347/85. (…) 9. A jurisprudência do STJ concilia e harmoniza os prazos do § 1º com o do § 5º do art. 43 do CDC, para estabelecer que a manutenção da inscrição negativa nos cadastros de proteção ao crédito respeita a exigibilidade do débito inadimplido, tendo, para tanto, um limite máximo de cinco anos que pode ser, todavia, restringido, se for menor o prazo prescricional para a cobrança do crédito. 10. Em razão do respeito à exigibilidade do crédito e ao princípio da veracidade da informação, o termo inicial do limite temporal de cinco anos em que a dívida pode ser inscrita no banco de dados de inadimplência é contado do primeiro dia seguinte à data de vencimento da dívida. (…)” (REsp 1630889/DF, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 11/09/2018, DJe 21/09/2018)

Deste modo, não restam dúvidas quanto às possibilidades de indenização por danos morais nos casos em que há a legitimidade da dívida, mas não são respeitados aspectos legais determinados pelo ordenamento jurídico e pela jurisprudência.

CONCLUSÃO

Diante de todo o exposto, conclui-se que a inscrição indevida no cadastro de inadimplentes enseja a restituição por danos morais ao consumidor. No mesmo sentido, mesmo existindo a legitimidade da dívida, aquelas inscrições realizadas sem a observância à determinados aspectos legais também acarretarão na condenação pelos danos sofridos pela vítima.

Estejam todos com Jesus!!!

Gabriel Ferreira de Brito Júnior – OAB/MG 104.830

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Trabalhou como Advogado na Sociedade de Advogados “Sério e Diniz Advogados Associados” por 13 anos, Especialista em Direito Civil e Direito Processual Civil pelo Centro Universitário Newton Paiva (2006), Graduado em Direito pela Faculdade de Direito de Varginha – FADIVA (2001), Oficial de Apoio Judicial (Escrevente) do Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais por 10 anos (1996-2006), Conciliador Orientador do Juizado Especial Itinerante do Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais (ano 2004).

Atuou como Presidente da Comissão de Direito Civil e Processo Civil da 55ª Subseção da OAB da Cidade e Comarca de Três Pontas/MG (triênio 2019 a 2021).

Atualmente cursando Especialização em “LEGAL TECH, DIREITO, INOVAÇÃO E STARTUPS” PELA PUC/MG.

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Uma das perguntas mais repetidas no meu site profissional é sobre a obrigatoriedade ou não da mãe permitir a realização do exame de DNA, com a finalidade de determinar se uma criança é ou não filho de certo homem.

A questão surge normalmente dentro de uma “ação negatória de paternidade” ou numa “ação onde se investiga possível vínculo de filiação”.

No primeiro caso, o pai, que já registrou o filho ou a filha, costuma alegar ter motivos para acreditar que foi enganado, ou seja, que fez o registro por erro, sendo que de fato não é o pai biológico do seu filho.

Já no segundo caso, o homem desconfia que possa ser o pai biológico de uma criança, desejando assumir as suas reponsabilidades, mas não sem antes confirmar os fatos por meio do exame de DNA.

DAÍ A PERGUNTA: A MÃE É OBRIGADA A PERMITIR O EXAME DE DNA?

Embora as circunstâncias que envolvem essa questão sejam complexas e delicadas, a resposta é, na verdade, bem simples: NÃO, A MÃE NÃO É OBRIGADA A PERMITIR A REALIZAÇÃO DO EXAME DE DNA, até mesmo porque, ninguém pode ser fisicamente obrigado a participar de uma perícia médica.

QUAIS SÃO AS CONSEQUÊNCIAS DA RECUSA?
As consequências da recusa variam conforme a natureza/tipo do pedido feito pela parte interessada.

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Na “AÇÃO NEGATÓRIA DE PATERNIDADE”, a recusa da mãe em permitir a realização do exame de DNA vai abrir caminho para que o autor (suposto pai) tenha o seu pedido atendido.

Assim, o artigo 232 do Código Civil informa que “a recusa à perícia médica ordenada pelo juiz poderá suprir a prova que se pretendia obter com o exame”; no entanto, o interessado não pode se descuidar das demais provas, que neste contexto ganham ainda mais relevância.

Já na “AÇÃO EM QUE SE INVESTIGA POSSÍVEL VÍNCULO DE FILIAÇÃO” entre um homem e uma criança, onde o reconhecimento da paternidade está condicionado à confirmação do vínculo biológico entre as partes, a recusa da mulher e criança em participar do exame causará, muito provavelmente, a improcedência do pedido (arquivamento do processo) por eventual falta de provas.

Agora, se o homem entra com “AÇÃO DE RECONHECIMENTO DE PATERNIDADE”, onde não pede para investigar a sua paternidade em relação a uma criança, mas, no pedido, se declara pai da criança, visto ter certeza do vínculo biológico, a negativa do suposto filho e da mãe terá como consequência a procedência do pedido em razão do já citado artigo 232 do Código Civil.

O interessante nestas situações é que a recusa em participar do exame de DNA não é propriamente da criança ou adolescente, mas sim da sua mãe e/ou representante legal, que, por razões pessoais que não precisa declarar, opta por não permitir a realização da perícia técnica (exame DNA).

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Diante de tal fato, pergunto: a recusa é, de fato, no melhor interesse da criança ou adolescente? Algo pode ser feito pela parte interessada?

Considerando que o conhecimento das circunstâncias da sua concepção e da sua genealogia, da sua origem, é sempre importante para qualquer pessoa, entendo que a mulher que recusa permissão para a realização do exame de DNA não age no melhor interesse da criança e do adolescente.

Sendo assim, entendo que a parte interessada pode argumentar neste sentido para o juiz, requerendo a nomeação de curador especial que represente, em substituição à mãe, os interesses da criança e do adolescente no feito, podendo, inclusive, permitir a sua participação no exame de DNA.

Estejam todos com Jesus!!!

Gabriel Ferreira de Brito Júnior – OAB/MG 104.830

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Mesmo nos dias atuais, não é difícil a aquisição de um imóvel sem o devido registro na matrícula, A GRANDE QUESTÃO É O QUE PODE SER FEITO QUANDO HÁ O INTERESSE POR PARTE DO COMPRADOR EM REGISTRAR E O VENDEDOR POR ALGUM MOTIVO NÃO O FAZ?

O Código Civil prevê, no artigo 1.417, que havendo contrato de promessa de compra e venda, seja por instrumento público ou particular e registrado no cartório de registro de imóveis, há o direito real à aquisição do imóvel, podendo o comprador adjudicar o bem mediante requerimento judicial (artigo 1.418), caso não encontre o vendedor ou por acaso este se recuse a fazê-lo.

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Contudo as jurisprudências dos diversos Tribunais do País, em consonância com o Superior Tribunal de Justiça, vão além desta disposição do Código Civil, pois entendem que por haver expressa manifestação de vontade das partes no momento da assinatura da promessa de compra e venda, deve sim ser reconhecida a venda.

O Superior Tribunal de Justiça inclusive já sumulou o tema pacificado, definindo que não é sequer necessário o registro do compromisso de compra e venda no Cartório de Imóveis para que haja o direito à adjudicação compulsória (Súmula 239).

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Neste sentido, se houver a manifestação de vontade, através de contrato escrito (público ou particular), desde que verificadas as características da promessa de compra e venda, seja pelo instrumento ou pela forma de registro, inexistindo cláusula contratual de arrependimento, comprovada a quitação da dívida assumida, haverá a possibilidade de ajuizamento de ação de adjudicação compulsória.

Portanto, caso esteja passando por este problema, BUSQUE UM PROFISSIONAL DA ÁREA E FAÇA VALER SEUS DIREITOS, SENDO IMPORTANTE RESSALTAR QUE É DE EXTREMA IMPORTÂNCIA O REGISTRO DA TRANSAÇÃO IMOBILIÁRIA, SOB PENA DE SOFRER FUTURAMENTE COM PROBLEMAS AINDA MAIORES, COMO UMA NOVA VENDA POR PARTE DO REAL PROPRIETÁRIO DO SEU IMÓVEL.

Estejam todos com Jesus!!!

Gabriel Ferreira de Brito Júnior – OAB/MG 104.830

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A negativação indevida nada mais é que a inclusão ilegal do seu nome em um cadastro de inadimplentes. Embora o Código de Defesa do Consumidor (CDC) permita que os consumidores inadimplentes sejam inscritos em sistemas como o Serasa e o SPC, como forma de proteger comerciantes e outras empresas, ocorre que muitas vezes esta negativação acontece de forma ilegal.

As razões mais frequentes de negativação indevida são:

1) Inexistência da dívida;

2) Dívida já paga;

3) Dívida já prescrita;

4) Inscrição não comunicada.

1) Inexistência da dívida

Normalmente a negativação por inexistência de dívida ocorre em casos de cobranças que não deveriam ser feitas, ou seja, sequer existe uma relação entre o consumidor e a empresa, sendo que o débito negativado não é reconhecido pelo consumidor.

Porém, existem casos que existe a relação de consumo entre o consumidor e a empresa, todavia, esta cobrança está “contaminada” de erro, portanto ilegal.

Isso ocorre por:

Fraude – Clonagem de cartão, falsificação de assinatura e documentos;

Serviço cancelado – Você cancela o serviço, mas continua sendo cobrado pelo serviço que pediu o cancelamento;

Valor acima do contratado – Você contrata um serviço e, de repente, sua fatura começa a vir com um valor superior àquele que estava negociado.

Você decide não pagar a fatura diante desse erro. E até que a situação se resolva, seu nome já foi inscrito em um cadastro de inadimplentes.

2) Dívida já paga

Neste caso você já pagou o débito, porém o seu nome continua negativado nos órgãos de proteção ao crédito.

Nos termos do Código de Defesa do Consumidor, se o pagamento da dívida for realizado, o órgão responsável pelo cadastro tem até 5 dias úteis para limpar o nome do consumidor.

Após esses 5 dias, se a inscrição continua ativa, configura-se a negativação indevida.

Afinal, o nome do consumidor não deveria constar mais no cadastro, exceto se houver mais de uma dívida.

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3) Dívida prescrita

Quando o consumidor deixa de pagar uma dívida e é inscrito em um cadastro de inadimplentes, ficará negativado para sempre? A resposta é não. Existem duas formas de ter seu nome limpo, afora os casos anteriores de negativação indevida:

a) Pagar a dívida;

b) Passado o prazo de 5 anos.

Segundo o CDC, dados sobre dívidas com mais de 5 anos deverão ser excluídos do cadastro do consumidor. E esse prazo começa a contar do vencimento da última parcela e não da inscrição.

4) Inscrição não comunicada

Nesse caso, mesmo que o consumidor esteja inadimplente o CDC é claro ao afirmar que o consumidor deverá ser notificado, por escrito, da inscrição nos órgãos de proteção ao crédito. Ocorre que muitos consumidores só vêm a saber da negativação quando tem seu

crédito negado. Ou seja, quando tentam obter um financiamento e são impedidos em razão da negativação, ou quando tentam abrir um crediário e não conseguem. E muitas vezes, chegam a passar por situações constrangedoras – as quais podem aumentar o valor de uma eventual indenização.

Negativação indevida gera indenização por danos morais?

Depende do caso concreto, por isso é extremamente importante consultar um advogado para que ele possa analisar se realmente se trata de uma negativação indevida.

A mera cobrança indevida não gera danos morais.

Há casos em que a negativação indevida não gera danos morais, como acontece nas situações em que o consumidor já está negativado por outras dívidas.

Por isso, reiteramos novamente a importância de buscar uma assessoria jurídica especializada para que se possa constatar realmente se é caso de pleitear indenização por danos morais e materiais em razão da negativação indevida.

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Como proceder nos casos de negativação indevida?

O primeiro passo é tentar direto com a empresa. Às vezes uma solução amigável dá resultados. Caso não dê, guarde provas desse contato, porque poderá ser utilizado em uma ação posterior. Se o contato com a empresa não solucionar a questão, você pode optar pelos meios judiciais ou extrajudiciais. Nos meios extrajudiciais estão plataformas de proteção ao consumidor como o Procon, o Reclame Aqui e o consumidor.gov.

Nelas, há uma tentativa de negociação com a empresa, mas com um intermédio de terceiro imparcial. Embora sejam bastante eficazes, as plataformas nem sempre conseguem garantir ao consumidor todos os seus direitos, restando a alternativa judicial.

A via judicial é a mais adequada nos casos em que a solução amigável não prospera e também quando a negativação causa danos materiais e morais ao consumidor.

Em todos os casos entre em contato com um profissional qualificado, conheça os seus direitos e veja qual a melhor forma de pedi-los.

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Gabriel Ferreira de Brito Júnior – OAB/MG 104.830

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O Direito pátrio admite a exclusão sucessória do herdeiro ou legatário em situações excepcionais. Para tanto, o Código Civil dispõe acercada de dois institutos: a INDIGNIDADE e a DESERDAÇÃO, que são penas civis, haja vista serem mecanismos de coerção adotados pelo Direito em face das lesões contra a dignidade humana, dentre elas a MALDADE, A TRAIÇÃO E A FALTA DE RESPEITO.

PRINCIPAIS DIFERENÇAS

Para melhor elucidação de referidos institutos, faz-se necessário apresentar suas principais diferenças:

A INDIGNIDADE é declarada por sentença judicial (art. 1.815 CC) e a DESERDAÇÃO deve estar disposta de forma expressa no testamento deixado pelo autor da herança (art. 1.964 CC), que deverá ser homologado judicialmente;

No que tange às pessoas abrangidas por referidos institutos, verifica-se que a INDIGNIDADE permite a exclusão da sucessão dos legatários e dos herdeiros necessários, enquanto a DESERDAÇÃO somente exclui estes últimos.

Note-se que legatários são aqueles que recebem um determinado bem conforme estipulado em testamento, ao passo que os herdeiros necessários são os descendentes, ascendentes e cônjuges, conforme prevê o art. 1.845 do Código Civil (CC).

As hipóteses de declaração de indignidade se resumem às previstas no art. 1.814 do CC, por outro lado, além das previsões em referido artigo, a deserdação também pode ocorrer se constatadas as situações indicadas nos artigos 1.962 e 1.963 do CC.

Portanto, faz-se necessária a análise do art. 1.814, que prevê a exclusão dos herdeiros ou legatários:

I – que houverem sido autores, co-autores ou partícipes de homicídio doloso, ou tentativa deste, contra a pessoa de cuja sucessão se tratar, seu cônjuge, companheiro, ascendente ou descendente;

II – que houverem acusado caluniosamente em juízo o autor da herança ou incorrerem em crime contra a sua honra, ou de seu cônjuge ou companheiro;

III – que, por violência ou meios fraudulentos, inibirem ou obstarem o autor da herança de dispor livremente de seus bens por ato de última vontade.

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TIPICIDADE FINALÍSTICA

Destaca-se que, apesar do rol ser taxativo em razão do seu caráter punitivo, o Superior Tribunal de Justiça reconheceu a tese da tipicidade finalística, que corresponde à possibilidade de o juiz considerar outras hipóteses de indignidade cujas finalidades sejam as mesmas preceituadas pela lei, tal como seria o caso de um herdeiro ou legatário que induza o suicídio do autor da herança. (STJ RESP 334.773/RJ)

No que tange à indignidade, conforme supramencionado, a exclusão depende de declaração judicial, mediante a Ação de Indignidade, que pode ser ajuizada por qualquer interessado na sucessão no prazo de 04 (quatro) anos contados da abertura da sucessão, segundo o art. 1.815, § 1º do CC. Frise-se que na hipótese do inciso I, qual seja homicídio doloso ou tentativa, o Ministério Público poderá promover referida ação, nos termos do art. 1.815, §2º do CC.

Se o autor da herança perdoar o indigno, poderá o herdeiro ou legatário suceder desde que o ofendido o tiver expressamente reabilitado em testamento ou mediante outro ato autêntico. Todavia, se o testador já conhecia a causa de indignidade e, mesmo assim testar contemplando o indigno, este poderá suceder ainda que não haja uma reabilitação expressa. (art. 1.818, caput e parágrafo único do CC).

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HIPÓTESES DE DESERDAÇÃO

Ainda, faz-se necessário indicar as demais hipóteses de deserdação dispostas nos artigos 1.962 e 1.963 do Código Civil, conforme segue:

Art. 1.962. Além das causas mencionadas no art. 1.814, autorizam a deserdação dos descendentes por seus ascendentes:

I – ofensa física;

II – injúria grave;

III – relações ilícitas com a madrasta ou com o padrasto;

IV – desamparo do ascendente em alienação mental ou grave enfermidade.

Art. 1.963. Além das causas enumeradas no art. 1.814, autorizam a deserdação dos ascendentes pelos descendentes:

I – ofensa física;

II – injúria grave;

III – relações ilícitas com a mulher ou companheira do filho ou a do neto, ou com o marido ou companheiro da filha ou o da neta;

IV – desamparo do filho ou neto com deficiência mental ou grave enfermidade.

Destaca-se que diferentemente da indignidade, na deserdação, somente o autor da herança tem legitimidade para requerer a exclusão do herdeiro da sucessão.

Por fim, com o fito de impedir o abandono afetivo e moral dos filhos maiores em relação aos seus pais, foi apresentado o Projeto de Lei nº 3145/2015, que tem como objetivo acrescentar aos artigos 1.962 e 1.963 do Código Civil o inciso V, com seguinte redação: “V – abandono em hospitais, casas de saúde, entidades de longa permanência, ou congêneres.

Estejam todos com Jesus!!!

Gabriel Ferreira de Brito Júnior – OAB/MG 104.830

http://gabrielferreiraadvogado.page/

Trabalhou como Advogado na Sociedade de Advogados “Sério e Diniz Advogados Associados” por 13 anos, Especialista em Direito Civil e Direito Processual Civil pelo Centro Universitário Newton Paiva (2006), Graduado em Direito pela Faculdade de Direito de Varginha – FADIVA (2001), Oficial de Apoio Judicial (Escrevente) do Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais por 10 anos (1996-2006), Conciliador Orientador do Juizado Especial Itinerante do Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais (ano 2004).

Atuou como Presidente da Comissão de Direito Civil e Processo Civil da 55ª Subseção da OAB da Cidade e Comarca de Três Pontas/MG (triênio 2019 a 2021).

Atualmente cursando Especialização em “LEGAL TECH, DIREITO, INOVAÇÃO E STARTUPS” PELA PUC/MG.

PÁGINA FACEBOOK: https://business.facebook.com/gabrielferreiraadvogado/?business_id=402297633659174&ref=bookmarks

 

A partir de agora, a mudança do destino do edifício ou da unidade imobiliária depende de aprovação de APENAS 2/3 DOS VOTOS DOS CONDÔMINOS.

Em 13 de julho de 2022, entrou em vigor uma nova regra para a vida condominial.

Até aqui, a comunidade condominial que desejasse promover alterações no destino do edifício ou em uma unidade dependia, necessariamente, da aprovação unânime dos condôminos, ou seja, o “quórum” foi relaxado e essas alterações, de agora em diante, podem ser promovidas a partir de uma deliberação conformada POR APENAS 2/3 DOS CONDÔMINOS.

Imagine-se a situação em que um grupo titular de unidades residenciais, buscando um melhor aproveitamento econômico para si e para o edifício, pretenda transformá-las em unidades com destinação comercial.

Ou, ainda, que uma determinada área comum, inutilizada e não essencial do edifício, possa ser melhor aproveitada como vagas de garagem autônomas ou desafetadas para eventual alienação.

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Essas e muitas outras situações somente poderiam acontecer a partir de uma manifestação positiva da totalidade dos condôminos daquele edifício, ou seja, pela unanimidade.

Na prática, a unanimidade é uma deliberação de difícil alcance, sobretudo nos condomínios de prédios com dezenas de unidades.

Em um universo de 100 condôminos, bastaria que 1 deles se opusesse ou se ausentasse a impedir ou mesmo atrasar uma alteração que se faz necessária aos olhos de todos os demais.

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E não era incomum que condôminos fizessem uso da unanimidade em posição de abuso de direito. Embora haja ferramentas para se coibir tais posições abusivas, elas custam tempo e atrasam, não raro por anos, a concretização de um projeto que traria benefícios a toda uma comunidade condominial.

A nova regra vem, portanto, a facilitar as atualizações e adaptações que os edifícios demandarem, sem que importantes projetos condominiais fiquem sequestrados por uma minoria.

Nossa área de contratos e estruturação de negócios permanece à disposição para esclarecer sobre este e outros temas de interesse coletivo.

Estejam todos com Jesus!!!

Gabriel Ferreira de Brito Júnior – OAB/MG 104.830

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Trabalhou como Advogado na Sociedade de Advogados “Sério e Diniz Advogados Associados” por 13 anos, Especialista em Direito Civil e Direito Processual Civil pelo Centro Universitário Newton Paiva (2006), Graduado em Direito pela Faculdade de Direito de Varginha – FADIVA (2001), Oficial de Apoio Judicial (Escrevente) do Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais por 10 anos (1996-2006), Conciliador Orientador do Juizado Especial Itinerante do Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais (ano 2004).

Atuou como Presidente da Comissão de Direito Civil e Processo Civil da 55ª Subseção da OAB da Cidade e Comarca de Três Pontas/MG (triênio 2019 a 2021).

Atualmente cursando Especialização em “LEGAL TECH, DIREITO, INOVAÇÃO E STARTUPS” PELA PUC/MG.

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O fato que dá origem à sucessão de bens é o falecimento do seu proprietário. Isso acontecendo, é necessário que o patrimônio seja transferido a outras pessoas, que o direito chama de herdeiros. Na prática ocorre a mudança da titularidade dos bens, sejam eles móveis, imóveis e também ativos financeiros.

A sucessão tradicional é feita por meio da abertura de um processo de inventário, no qual ocorrerá o levantamento do conjunto patrimonial do falecido, dos seus direitos e também de suas obrigações. Neste mesmo processo é que será feita a partilha de bens, ou seja, a divisão dos bens remanescentes entre os herdeiros sobreviventes.

A fala sobre o fim do inventário não significa a extinção do direito de herança, tampouco o fim da necessidade de formalização da sucessão. ELA EXISTE POR QUE HÁ UMA NOVA FERRAMENTA JURÍDICA MAIS EFICIENTE E ECONÔMICA QUE O INVENTÁRIO, E QUE ESTÁ À DISPOSIÇÃO DE QUALQUER PESSOA PARA QUE POSSA PLANEJAR A SUCESSÃO DOS SEUS BENS AINDA EM VIDA: “A HOLDING FAMILIAR”.

O QUE É A HOLDING?

A criação da holding se deu no âmbito do Direito Empresarial, mas há possibilidade de sua utilização como ferramenta de planejamento sucessório, por oferecer uma série de vantagens, algumas das quais serão tratadas à frente.

O objetivo inicial da holding é a criação de uma empresa com a finalidade de exercer o controle sobre a totalidade ou parcela de outras empresas, sem que ingresse diretamente na atividade econômica por elas desempenhadas.

Encontra previsão na Lei das Sociedades Anônimas, Lei 6.404/76, que desta forma dispõe:

Art. 2º Pode ser objeto da companhia qualquer empresa de fim lucrativo, não contrário à lei, à ordem pública e aos bons costumes.

[…]

§ 3º A companhia pode ter por objeto participar de outras sociedades; ainda que não prevista no estatuto, a participação é facultada como meio de realizar o objeto social, OU PARA BENEFICIAR-SE DE INCENTIVOS FISCAIS.

Vejamos um exemplo que pode ajudar na compreensão dos aspectos da Holding no contexto do Direito Empresarial. Imaginemos um empresário que atue em diversos ramos, e seja sócio de inúmeras empresas, cada qual com uma atividade específica. Para melhorar a gestão de seus negócios e otimizar os lucros, ele então decide criar uma empresa que será responsável por gerenciar os negócios, e constitui o seu capital social de todas as quotas parte das demais empresas de que é proprietário.

Essa nova empresa por ele criada é a Holding. Uma sociedade que surge apenas com a finalidade de administrar e controlar as empresas das quais detém quotas em seu capital social. Então, a Holding passa a ser a proprietária direta das frações das demais empresas, e o empresário o proprietário da Holding.

A Holding não irá ingressar diretamente em nenhuma das atividades desenvolvidas pelas empresas de que detém participação, sua finalidade é unicamente controle. Surge, desta forma, duas figuras distintas: a empresa controladora e a empresa controlada, distinção já prevista pela Lei 6.404/76:

Art. 243. O relatório anual da administração deve relacionar os investimentos da companhia em sociedades coligadas e controladas e mencionar as modificações ocorridas durante o exercício.

[…]

§ 2º Considera-se controlada a sociedade na qual a controladora, diretamente ou através de outras controladas, é titular de direitos de sócio que lhe assegurem, de modo permanente, preponderância nas deliberações sociais e o poder de eleger a maioria dos administradores.

AGORA VAMOS ENTENDER COMO A CRIAÇÃO DE UMA HOLDING PODE SER FEITA COM A FINALIDADE PRECÍPUA DE PLANEJAMENTO SUCESSÓRIO.

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O QUE É O PLANEJAMENTO SUCESSÓRIO?

O assunto da sucessão patrimonial é algo que precisa deixar de ser tratado como tabu e abordado de maneira clara e objetiva.

A julgarmos pelo Código Civil, a vontade do proprietário quanto à sucessão dos seus bens fica limitada ao que se pode dispor em testamento, SIGNIFICANDO UMA CONSIDERÁVEL LIMITAÇÃO, conforme previsão expressa:

Art. 1.857. Toda pessoa capaz pode dispor, por testamento, da totalidade dos seus bens, ou de parte deles, para depois de sua morte.

§ 1 o A legítima dos herdeiros necessários não poderá ser incluída no testamento.

Ao dispor em testamento sobre a sua última vontade, o testador somente poderá incluir nas cláusulas aquilo que o no Direito se chama de parte disponível. Na prática, significa que somente poderá dispor de metade do que lhe pertence. ESSA É UMA DAS LIMITAÇÕES QUE, CONFORME VEREMOS, PODE SER FLEXIBILIZADA NO ÂMBITO DA HOLDING FAMILIAR.

Outra grande questão é quanto ao dispêndio de recursos com gastos com o inventário, representados pelas taxas e emolumentos com cartório, eventuais custas judiciais, tributos com a transferência dos bens e ainda com honorários advocatícios. Em muitos casos, isto se torna um problema para os herdeiros, que não raro precisam se desfazer de parte do patrimônio para arcar com essas despesas.

VEREMOS ADIANTE QUE A HOLDING PODE FACILITAR O PROCESSO DE SUCESSÃO DE BENS, DEIXANDO-O MAIS DINÂMICO, E COM MENOS CUSTOS.

O QUE É A HOLDING FAMILIAR?

Anteriormente destacamos que a Holding é uma empresa criada com a finalidade de exercer o controle sobre outras empresas. Agora vamos compreender como essa prática pode ser aplicada no âmbito familiar.

A CRIAÇÃO DE UMA HOLDING FAMILIAR CONSISTE NA ABERTURA DE UMA EMPRESA QUE IRÁ DETER EM SEU CAPITAL SOCIAL OS BENS DE PROPRIEDADE DA FAMÍLIA. PODENDO ELA SER UTILIZADA COMO FORMA DE PROTEÇÃO, PLANEJAMENTO E SUCESSÃO.

Tomemos como exemplo uma família composta por pai e mãe, e dois filhos. Essa família atua no agronegócio, e possui como propriedade uma porção de terras e algumas máquinas agrícolas, que são utilizadas no cultivo do solo, além de um armazém para armazenamento de veículos e ferramentas.

A criação da holding será feita da maneira normal como se faz a abertura de qualquer outra empresa, por que na teoria em nada ela difere. Quando da criação do contrato social, o instituidor colocará em seu capital social os bens que são propriedade da família, transferindo a sua propriedade da pessoa física para a pessoa jurídica. Ele, a esposa e os filhos, se quiser, serão então sócios da empresa, detentores de quotas parte de seu capital.

O que ocorre com a transferência dos bens da pessoa física para a empresa é a sua transformação em quotas capitais. O instituidor deixa de ser proprietário dos bens, e passa a deter quotas da empresa que é proprietária direta.

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COMO A SUCESSÃO É FEITA ATRAVÉS DA HOLDING FAMILIAR?

Ao criar a empresa holding, o instituidor poderá inserir as cláusulas no contrato social da maneira como preferir, e inclusive doar sua parte da empresa a quem quer que seja. De modo que, a sucessão por meio da holding pode ser feita basicamente de duas maneiras, as quais serão tratadas a seguir.

No primeiro cenário, o instituidor insere os herdeiros no contrato social como sócios da empresa, detendo cada um deles uma parte. Quando ocorrer o evento morte do instituidor, os herdeiros já são proprietários da holding e, consequentemente, do patrimônio que integra o capital social.

Outra forma, e a mais utilizada, é a doação das quotas capitais da empresa com cláusula de reserva de usufruto vitalício. Na prática, o instituidor cria a empresa holding, inserindo seus bens no capital social, e os transformando em quotas capitas.

Após esse procedimento, ele faz uma doação para as pessoas que quer como herdeiro, na proporção que considerar mais adequada. E por meio da reserva de usufruto vitalício se mantém na posse dos bens e na administração da empresa até que chegue o momento de sua morte.

Quando morrer, extingue-se o usufruto e a posse dos bens é transferida aos herdeiros sem a necessidade de que se realize o inventário.

POR QUE A HOLDING É MAIS VANTAJOSA QUE O INVENTÁRIO?

Dentre as vantagens de realizar a sucessão através da holding ao invés do inventário está a POSSIBILIDADE DE PLANEJAMENTO. A partilha costuma ser um procedimento que gera atrito entre os herdeiros e é comum criar desavenças que duram pela vida toda. São muitos os casos em que irmãos deixam de se falar por conta da herança dos pais.

Com a abertura da holding, e a doação das cotas com reserva de usufruto, não haverá surpresas e os desentendimentos serão evitados. No evento morte, tudo estará determinado por que foi anteriormente planejado pelo instituidor.

Outro benefício é a economia com taxas, custos, tributos e honorários. A transmissão dos bens aos herdeiros é acompanhada de gastos nada modestos. Em muitos casos é preciso que haja a venda de um ou mais bens da herança para o pagamento destas despesas.

Por outro lado, A SUCESSÃO REALIZADA POR MEIO DA HOLDING FAMILIAR REPRESENTA UMA ENORME ECONOMIA DE RECURSOS FINANCEIROS, SE COMPARADA COM O INVENTÁRIO TRADICIONAL.

A HOLDING FAMILIAR E A POSSIBILIDADE DE PROTEÇÃO PATRIMONIAL

Existe um outro aspecto que merece destaque, e que pela importância decidimos tratar em tópico apartado dos demais: A PROTEÇÃO PATRIMONIAL. O cenário de prosperidade dos pais nem sempre é usufruído pelos filhos, por conta de atitudes menos atentas.

Ao que parece, a habilidade no trato com os negócios e a prudência não são hereditários, e muitos herdeiros terminam por dilapidar por completo o patrimônio construído pelos pais. Com a holding, é possível que o instituidor crie uma certa proteção e garanta que os bens não sejam consumidos e que permaneçam com a família.

Ao elaborar o contrato social da empresa, o instituidor poderá inserir ali cláusulas contratuais de modo a fazer valer sua vontade quanto à administração dos bens. Poderá, por exemplo, determinar qual dos herdeiros será o administrador da empresa após a sua morte, fazendo com que o mais apto tome conta dos negócios da família.

Outra vantagem criada pela holding é o direito de preferência dos sócios em relação a adquirir as quotas do sócio disposto a vender. Antes de transferir a um terceiro estranho à empresa, terá de oferecê-las formalmente aos demais, sob pena de nulidade da transação.

CLÁUSULAS RESTRITIVAS NA DOAÇÃO DAS QUOTAS DA HOLDING

No momento em que realiza a doação das parcelas da empresa aos seus herdeiros, O INSTITUIDOR O FARÁ POR MEIO DE UM CONTRATO DE DOAÇÃO. No qual poderá inserir algumas cláusulas que limitarão a livre disposição dos bens pelos donatários/herdeiros, conforme exposto a seguir:

Por meio de uma CLÁUSULA DE INALIENABILIDADE, o doador garante que o patrimônio permaneça sob o domínio da família. A imposição da inalienabilidade restringe a vontade do donatário, que não poderá dispor dos bens recebidos. SIGNIFICA QUE FICA IMPEDIDO DE VENDER, DOAR, DAR EM PAGAMENTO OU EM GARANTIA.

Para evitar que os bens sejam oferecidos em garantia por dívidas dos herdeiros, o instituidor pode inserir uma CLÁUSULA DE IMPENHORABILIDADE. Isso coloca os bens a salvo de eventuais credores do donatário, pois impede que o patrimônio recebido seja utilizado como garantia de obrigações por ele assumidas.

Pela CLÁUSULA DE REVERSIBILIDADE, o empresário garante que se o donatário falecer antes, a doação fique sem efeito e o patrimônio retorne à holding, não indo para a sucessão.

Já a CLÁUSULA DE INCOMUNICABILIDADE impede que os bens se comuniquem com o cônjuge do herdeiro. Isso é importante por que a depender do regime de bens adotado pelo casal, os bens recebidos em doação integrarão o patrimônio em comum de ambos. Ocorrendo um divórcio ou separação, o cônjuge então teria direito à metade do que o outro recebeu em doação, O QUE NÃO OCORRE SE HOUVER A CLÁUSULA DE INCOMUNICABILIDADE.

CONCLUSÃO

A possibilidade de realização da sucessão de bens por meio da criação de uma HOLDING PATRIMONIAL é algo que por suas vantagens vem fazendo com que o inventário se torne obsoleto, e a previsão é que nos anos futuros venha a cair em desuso. Deixado apenas para estudo histórico em livros acadêmicos.

Ainda que se trate relativamente de uma inovação jurídica, não há motivos para que os benefícios com a criação de uma empresa holding não sejam imediatamente usufruídos.

Importante que se ressalte que a abertura da empresa holding sempre deve ser precedida de um estudo de viabilidade técnica e econômica, E CONTAR COM O ACOMPANHAMENTO DE UMA ASSESSORIA JURÍDICA, PARA O COMPLETO ÊXITO.

Estejam todos com Jesus!!!

Gabriel Ferreira de Brito Júnior – OAB/MG 104.830

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Trabalhou como Advogado na Sociedade de Advogados “Sério e Diniz Advogados Associados” por 13 anos, Especialista em Direito Civil e Direito Processual Civil pelo Centro Universitário Newton Paiva (2006), Graduado em Direito pela Faculdade de Direito de Varginha – FADIVA (2001), Oficial de Apoio Judicial (Escrevente) do Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais por 10 anos (1996-2006), Conciliador Orientador do Juizado Especial Itinerante do Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais (ano 2004).

Atuou como Presidente da Comissão de Direito Civil e Processo Civil da 55ª Subseção da OAB da Cidade e Comarca de Três Pontas/MG (triênio 2019 a 2021).

Atualmente cursando Especialização em “LEGAL TECH, DIREITO, INOVAÇÃO E STARTUPS” PELA PUC/MG.

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Artigo assinado pelo Advogado dr. Gabriel Ferreira.

ITBI – Imposto de Transmissão de Bens Imóveis

Previsto no inciso II, III, do art. 156 da CF/88:

II – transmissão “Inter vivos”, a qualquer título, por ato oneroso, de bens imóveis, por natureza ou acessão física, e de direitos reais sobre imóveis, exceto os de garantia, bem como cessão de direitos a sua aquisição;

III – serviços de qualquer natureza, não compreendidos no art. 155, II, definidos em lei complementar. (Redação dada pela Emenda Constitucional nº 3, de 1993)

No Código Tributário Nacional (CTN) definido na seção III – Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis e de Direitos a eles Relativos.

A Base de cálculo do ITBI conforme o artigo 35 do CTN define o fato gerador como a transmissão da propriedade ou dos direitos reais imobiliários, ou, ainda, a cessão de direitos relativos ao imóvel.

Conforme artigo 38 do CTN, a base de cálculo do ITBI deve ser o valor venal dos bens e direitos transmitidos.

Por permitir interpretações, o tema, gerou discussão sob o rito dos recursos especiais repetitivos, Tema 1.113, da primeira Seção do STJ.

Relator do recurso do Município de São Paulo, o Ministro Gurgel de Faria explicou:

“No que tange à base de cálculo, a expressão ‘valor venal’ contida no artigo 38 do CTN deve ser entendida como o valor considerado em condições normais de mercado para as transmissões imobiliárias”

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TRIBUTÁRIO. RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. IMPOSTO SOBRE TRANSMISSÃO DE BENS IMÓVEIS (ITBI). BASE DE CÁLCULO. VINCULAÇÃO COM IMPOSTO PREDIAL E TERRITORIAL URBANO (IPTU). INEXISTÊNCIA. VALOR VENAL DECLARADO PELO CONTRIBUINTE. PRESUNÇÃO DE VERACIDADE. REVISÃO PELO FISCO. INSTAURAÇÃO DE PROCESSO ADMINISTRATIVO. POSSIBILIDADE. PRÉVIO VALOR DE REFERÊNCIA. ADOÇÃO. INVIABILIDADE.

A jurisprudência pacífica desta Corte Superior é no sentido de que, embora o Código Tributário Nacional estabeleça como base de cálculo do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) e do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) o “valor venal”, a apuração desse elemento quantitativo faz-se de formas diversas, notadamente em razão da distinção existente entre os fatos geradores e a modalidade de lançamento desses impostos. Os arts. 35 e 38 do CTN dispõem, respectivamente, que o fato gerador do ITBI é a transmissão da propriedade ou de direitos reais imobiliários ou a cessão de direitos relativos a tais transmissões e que a base de cálculo do tributo é o “valor venal dos bens ou direitos transmitidos”, que corresponde ao valor considerado para as negociações de imóveis em condições normais de mercado(…)RECURSO ESPECIAL Nº 1.937.821 – SP (2020/0012079-1) RELATOR : MINISTRO GURGEL DE FARIA

O imposto compete ao Estado da situação do imóvel transmitido, ou sobre que versarem os direitos cedidos. Cada estado pode definir a possibilidade de parcelamento do imposto; e ainda há situações que permitem isenção. (consulte seu município e se a aquisição faz parte de algum programa do governo).

Lógica do cálculo

Um imóvel que está sendo negociado para venda no município de Belo Horizonte, se for adquirido o imóvel ainda na planta, aplica-se da mesma forma o cálculo para pagamento. Valor de mercado, R$ 200.000,00.

Exemplo: Valor do imóvel, R$200.000,00

ITBI sobre esse valor é de 3%

Resultado: 200.000,00 X (3%) = R$ 6.000,00 a pagar de ITBI

Responsabilidade do pagamento

Não está definido na legislação quem deve arcar com esse ônus, contudo, o município pode definir quem arcará.

É praticado que esse pagamento é realizado pelo comprador do imóvel.

Assim sendo, no contrato para firmar a transação, nada impede que os envolvidos entrem em acordo e insiram uma cláusula definindo quem será o responsável para o pagamento do ITBI.

Lapso temporal para quitar o ITBI

Após definido as negociações, o primeiro custo a ser pago é o ITBI. Este deve ser pago para dar prosseguimento à transmissão da propriedade ou do direito real sobre o bem imóvel.

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Possibilidades de não incidência do ITBI

É um imposto gerado quando há transação imobiliária “Inter vivos”. (entre vivos)

Ocorrendo falecimento do proprietário a transmissão da propriedade por herança, não há incidência.

Se o imóvel for transmitido a uma pessoa jurídica que incorpore a seu patrimônio não há incidência.

Se duas empresas se fundem e uma absorve o espólio imobiliário da outra, não incide ITBI.

PONTO DE ATENÇÃO: A não incidência do ITBI é inaplicável quando a pessoa jurídica adquirente tem por finalidade a compra, a venda ou a locação do imóvel.

Possibilidades de isenção do ITBI

De acordo com o valor do imóvel há a progressão do imposto, até sua isenção. (cada estado/ município possui o teto mínimo)

Imóveis com finalidade residencial a representantes diplomáticos.

Imóveis vinculados ou desenvolvidos por Programa Casa verde amarela (antigo programa minha casa, minha vida). Nessa situação há possibilidade de descontos até a isenção.

Imóveis vinculados a outros programas habitacionais do estado e dos municípios contemplam essa possibilidade de isenção, para tal, deve haver previsão legal na respectiva legislação.

Incidência do ITBI sob aquisição da compra do primeiro imóvel

Quem adquire seu primeiro imóvel, deve pagar o ITBI? É possível a concessão de desconto em sua primeira aquisição.

Vejamos:

Em São Paulo, se a primeira aquisição de imóvel for de unidade habitacional, é financiado pelo Fundo Municipal de Habitação, ou Programa Casa Verde Amarela, é obtido a isenção.

Omissão ou falsa declaração do valor do imóvel, penalidades

Falsa informação de preço na escritura e/ou documento de alienação do imóvel, com intuito de diminuir o valor do imposto, acarretará em multa de 100% do valor real do ITBI, mais encargos municipais e inscrição na dívida ativa.

A Fazenda Municipal pode cobrar de qualquer uma das partes envolvidas, quais sejam, o vendedor, o adquirente, cessionário solidariamente.

Deus abençoe a todos e até a próxima!

Gabriel Ferreira de Brito Júnior – OAB/MG 104.830

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Trabalhou como Advogado na Sociedade de Advogados “Sério e Diniz Advogados Associados” por 13 anos, Especialista em Direito Civil e Direito Processual Civil pelo Centro Universitário Newton Paiva (2006), Graduado em Direito pela Faculdade de Direito de Varginha – FADIVA (2001), Oficial de Apoio Judicial (Escrevente) do Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais por 10 anos (1996-2006), Conciliador Orientador do Juizado Especial Itinerante do Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais (ano 2004).

Atuou como Presidente da Comissão de Direito Civil e Processo Civil da 55ª Subseção da OAB da Cidade e Comarca de Três Pontas/MG (triênio 2019 a 2021).

Atualmente cursando Especialização em “LEGAL TECH, DIREITO, INOVAÇÃO E STARTUPS” PELA PUC/MG.

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A tributação na Holding Familiar é um dos principais pontos de análise e de planejamento a fim de que a família possa usufruir ao máximo dos benefícios que um planejamento sucessório adequado pode proporcionar.

O Imposto sobre a Transmissão de bens por Morte ou Doação

O ITCMD é o imposto que é cobrado pelo Estado quando há a transferência de bens em virtude da morte ou quando há a doação de bens. Este é um dos impostos que mais pesa no bolso do contribuinte quando há a sucessão pela morte sem qualquer tipo de planejamento.

Para agravar ainda mais a situação, a alíquota máxima deste imposto (que, atualmente, é de 8%), é definida livremente pelo Senado Federal, de forma isolada e sem a necessidade de uma lei que ampare o aumento – basta uma resolução do Senado.

Os estados já fizeram inúmeros pedidos para que a alíquota seja aumentada para patamares de 16% (dezesseis por cento) a 20% (vinte por cento), o que não deve tardar a ocorrer.

Art. 155. Compete aos Estados e ao Distrito Federal instituir impostos sobre:

I – transmissão causa mortis e doação, de quaisquer bens ou direitos

§ 1º O imposto previsto no inciso I:

IV – terá suas alíquotas máximas fixadas pelo Senado Federal;

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Quando os patriarcas dispõem de tempo para realizar um planejamento sucessório, podem ser utilizados mecanismos que permitem maior economia tributária à família – o que normalmente não é possível quando se tem um curto espaço de tempo para fazer a transferência do patrimônio de uma geração à outra.

Quando há um curto espaço de tempo para se realizar a transferência dos bens dos patriarcas aos seus herdeiros e sucessores, limitam-se as possibilidades de que um planejamento possa proporcionar economia de ITCMD.

Em contraposição, quando há tempo para realizar a transferência do patrimônio, a economia neste tributo alivia em grande parte a carga tributária da transmissão patrimonial.

Quando não há qualquer tipo de planejamento sucessório, o ITCMD irá incidir a uma alíquota de até 8% (oito por cento) sobre o valor de mercado dos bens transmitidos – a alíquota será sempre aquela que estava vigente à época do evento morte.

Súmula 112 do STF “O imposto de transmissão causa mortis é devido pela alíquota vigente ao tempo da abertura da sucessão”.

Imagine-se, assim, que o patriarca falece sem ter planejado a sua sucessão, deixando um patrimônio cujo valor histórico em sua Declaração de Imposto de Renda é de 2,5 milhões de reais, e cujo valor de mercado foi avaliado em aproximadamente 5 milhões de reais.

Para que possa ser finalizado o inventário (seja judicial ou extrajudicial) e transmitidos efetivamente os bens aos seus herdeiros e sucessores, serão devidos aproximadamente R$400.000,00 (quatrocentos mil reais) de ITCMD ao Estado. Enquanto não houver o pagamento do tributo, o inventário não será finalizado e os herdeiros não poderão usufruir da propriedade dos bens.

Durante este período, há grande risco de perecimento nos bens do inventário, uma vez que ainda não foi efetivamente realizada a partilha e há possibilidade de má-gestão destes bens. Além disso, é neste momento que desentendimentos subjacentes familiares vêm à superfície, aumentando ainda mais a demora e o desgaste emocional de todo o processo.

A tributação em uma holding familiar traria grande economia a esta família, tanto financeira quanto emocional.

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A Tributação na Holding Familiar no momento da Doação das quotas

Imagine-se que o patriarca do exemplo acima planejou sua sucessão por meio de uma holding familiar. No planejamento, o profissional que fez o estudo percebeu que seu

patrimônio era composto por bens imóveis e que praticamente todos os imóveis haviam sido adquiridos há alguns anos.

Desta forma, optou-se pela constituição da holding com a subscrição e integralização do capital social de forma que todos os bens imóveis da família seriam transferidos à holding familiar pelo seu valor histórico – aquele constante na declaração de IR.

Neste momento, o patriarca não possuía mais quaisquer bens imóveis em seu nome. Na sua declaração de IR todos os imóveis foram substituídos por uma única informação: a sua participação na sociedade Holding Ltda.

Com isso, foi possível a doação das quotas da participação na sociedade aos seus herdeiros e sucessores, momento em que reservou para si o usufruto vitalício das quotas, instituindo, ainda, mecanismos de segurança nas cláusulas da holding familiar (inalienabilidade, impenhorabilidade, incomunicabilidade, etc…).

Neste momento, houve novamente a incidência do ITCMD. Desta vez, não pelo evento morte, mas pela doação das quotas da sociedade onde estava alocado todo o seu patrimônio.

A diferença, neste caso, é que o tributo não incide sobre o valor de mercado dos bens, mas sobre o valor histórico. Neste caso, sem qualquer tipo de planejamento adicional, o imposto foi reduzido pela metade, e a família economizou a quantia de R$200.000,00 (duzentos mil reais).

Existem inúmeras outras formas para se realizar essa transferência, e algumas delas proporcionam uma economia ainda maior à família. A título de exemplo, poderá ser contratado um “seguro sucessão”, cujo objetivo é custear as despesas do ITCMD quando houver o falecimento do patriarca.

Outro ponto interessante é que nem sempre é vantajoso passar o patrimônio para os herdeiros, e, às vezes, não é desejo do herdeiro recebê-lo. Prevendo estas hipóteses, o artigo 1.804 do Código Civil impõe a necessidade do aceite da herança por parte do herdeiro, não ocorrendo a transmissão se houver sua renúncia:

Art. 1.804. Aceita a herança, torna-se definitiva a sua transmissão ao herdeiro, desde a abertura da sucessão.

Parágrafo único. A transmissão tem-se por não verificada quando o herdeiro renuncia à herança.

Assim, havendo vontade de renunciar à herança (o que só se admite por instrumento público ou termo judicial), três são as possibilidades, cada uma com um respectivo tratamento tributário:

_ a renúncia abdicativa, que se dá em favor do monte (em favor da própria massa patrimonial). Nesta hipótese, não há a incidência de qualquer tipo de imposto, tendo em vista que não há efetiva transferência patrimonial de uma pessoa à outra; e

_ a renúncia translativa gratuita, que é quando o herdeiro renuncia à herança em favor de outra pessoa. Nessa hipótese, ocorre uma verdadeira doação do herdeiro em favor de terceiro, fazendo incidir o ITCMD duas vezes: uma na operação originária, em que o herdeiro recebe o bem como herança, e outra quando transfere sua propriedade ao terceiro;

_ por fim, temos a renúncia translativa onerosa, que além de ser fato gerador do ITCMD num primeiro momento, pode vir a ser tributada também por ITBI, caso a transferência onerosa seja de um bem imóvel.

A tributação na Holding Familiar possui inúmeras peculiaridades que devem ser devidamente analisadas quando do planejamento sucessório, uma vez que pequenas variáveis podem ter grande impacto nos custos da transmissão patrimonial de uma geração à outra.

Estejam todos com Jesus!!!

Gabriel Ferreira de Brito Júnior – OAB/MG 104.830

http://gabrielferreiraadvogado.page/

Trabalhou como Advogado na Sociedade de Advogados “Sério e Diniz Advogados Associados” por 13 anos, Especialista em Direito Civil e Direito Processual Civil pelo Centro Universitário Newton Paiva (2006), Graduado em Direito pela Faculdade de Direito de Varginha – FADIVA (2001), Oficial de Apoio Judicial (Escrevente) do Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais por 10 anos (1996-2006), Conciliador Orientador do Juizado Especial Itinerante do Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais (ano 2004).

Atuou como Presidente da Comissão de Direito Civil e Processo Civil da 55ª Subseção da OAB da Cidade e Comarca de Três Pontas/MG (triênio 2019 a 2021).

Atualmente cursando Especialização em “LEGAL TECH, DIREITO, INOVAÇÃO E STARTUPS” PELA PUC/MG.

PÁGINA FACEBOOK: https://business.facebook.com/gabrielferreiraadvogado/?business_id=402297633659174&ref=bookmarks

 

Já ouviu falar em alimentos “in natura”?

Todos sabem que quando um casal se separa e tem filhos, é obrigação dos dois continuar dividindo as despesas deles, de acordo com a possibilidade de cada um.

Além disso, a pensão alimentícia é calculada conforme o binômio possibilidade X necessidade, ou seja, é fixada conforme a possibilidade de quem paga e a necessidade de quem recebe.

Ocorre que há muitas pessoas que preferem pagar o equivalente ao que seria de sua obrigação, diretamente ao destino final, como por exemplo, pagar diretamente à escola, ao plano de saúde, comprar o material escolar, roupas, etc.

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Ao contrário do que algumas pessoas pensam, isto é pensão alimentícia. Só que é pensão alimentícia “in natura”, ou seja, paga diretamente ao fornecedor do serviço.

Portanto, a pensão alimentícia não precisa necessariamente ser entregue em dinheiro.

É importante que esta forma de pagamento esteja estipulada judicialmente ou, caso a pensão ainda não tenha sido decidida judicialmente, ao menos, que haja um acordo escrito entre as partes, para que haja provas de que o pagamento da pensão foi acordado de tal forma.

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Como sempre falo, em direito de família, raramente há uma regra absoluta, pois cada núcleo familiar tem a sua própria dinâmica, ou seja, “cada caso é um caso”.

Estejam todos com Jesus!

Gabriel Ferreira de Brito Júnior – OAB/MG 104.830

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Trabalhou como Advogado na Sociedade de Advogados “Sério e Diniz Advogados Associados” por 13 anos, Especialista em Direito Civil e Direito Processual Civil pelo Centro Universitário Newton Paiva (2006), Graduado em Direito pela Faculdade de Direito de Varginha – FADIVA (2001), Oficial de Apoio Judicial (Escrevente) do Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais por 10 anos (1996-2006), Conciliador Orientador do Juizado Especial Itinerante do Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais (ano 2004).

Atuou como Presidente da Comissão de Direito Civil e Processo Civil da 55ª Subseção da OAB da Cidade e Comarca de Três Pontas/MG (triênio 2019 a 2021).

Atualmente cursando Especialização em “LEGAL TECH, DIREITO, INOVAÇÃO E STARTUPS” PELA PUC/MG.

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