Categoria: Direito

Veja as respostas para as 5 principais dúvidas sobre a união estável.

1) O que é a União Estável?

Sem dúvidas, o primeiro passo é entender o que é a união estável.

A resposta básica explica que a união estável é o relacionamento afetivo longo, público, contínuo e com base familiar. A união nasce como um fato e gera consequências que devem ser observadas pelos envolvidos.

Como essa definição técnica pode trazer muitas dúvidas, vamos analisar cada requisito:

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A exigência de o relacionamento ser público não se trata de uma exposição ampla da vida do casal. Na verdade, o objetivo é garantir que a união seja conhecida no meio social frequentado pelos companheiros, como família e amigos.

Por fim, é bom lembrar que, recentemente, os Tribunais flexibilizaram essa regra em caso de união homoafetiva, em razão do preconceito que ainda está presente na sociedade.

Continuidade e Durabilidade

O segundo passo é comprovar os requisitos da continuidade e durabilidade, ou seja, o relacionamento deve ser longo e não deve sofrer constantes separações.

Já houve entendimento sobre a necessidade de o casal estar junto há pelos menos 05 (cinco) anos para que a união estável fosse reconhecida. Contudo, esse prazo não existe mais e a longevidade do relacionamento é analisada de acordo com as particularidades do caso.

Da mesma forma, a continuidade da união não é observada de forma padrão. O que se busca é ter certeza que o relacionamento possui vínculos familiares que não são facilmente quebrados. Por isso, torna-se importante mostrar que o casal vive o relacionamento sem excessivas separações ao longo do tempo. Constituição de família

O terceiro passo é demonstrar que o casal já vive uma situação familiar. Isso mesmo: deve-se comprovar que já existe o compartilhamento da vida em comum. O laço afetivo transborda o limite pessoal e ambos passam a viver como um par.

Na prática, por exemplo, as pessoas ao redor do relacionamento tratam o casal como se fossem casados e existe comprometimento de ambos com as expectativas e dificuldades sobre a vida em comum.

A partir desse ponto, o vínculo estabelecido entre o casal passa ser protegido pela legislação e a união estável pode ser reconhecida conforme será demonstrado adiante.

2) Namoro x União Estável

Dependendo do caso, pode ser muito difícil diferenciar o namoro e a união estável.

Em resumo, o namoro não possui essa característica da entidade familiar, ainda que seja público, contínuo e duradouro. Como já vimos no tópico anterior, esse requisito da constituição de família é essencial para a união estável.

Alguns casais de namorados passaram a buscar alternativas para deixar cristalino que não possuem uma união estável. Nesse sentido, surgiu o contrato de namoro que basicamente se trata uma declaração sobre o momento do relacionamento. Esse documento pode ser elaborado com baixo custo e de forma rápida.

Então, fique atento (a) sobre a situação do seu relacionamento e não deixe de sanar as dúvidas com profissionais da área para evitar problemas em caso de separação ou da morte de um dos (as) companheiros (as).

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3) Casamento x União Estável

A principal palavra para compreender a diferença entre o casamento e a união estável é formalidade!

O casamento nasce com um processo formal e exigência de diversos documentos que, ao final, geram a certidão com a data de início do casamento e o regime de bens.

Por outro lado, a união estável surge naturalmente com a evolução do relacionamento e amadurecimento das expectativas do casal. Sendo assim, se trata de um passo a passo simples que não depende de formalidade.

De toda forma, as principais consequências da união estável e do casamento são as mesmas: dever de cuidado entre os companheiros em razão do viés familiar e possibilidade de partilha dos bens no término da relação.

Atenção: apesar da natureza mais simples da união estável, no próximo tópico abordaremos a razão pela qual é importante tornar a relação mais segura.

4) Como fazer a União Estável?

Como vocês já sabem, a união estável nasce de forma natural em razão do amadurecimento do relacionamento. Ocorre que, a bem da verdade, os casais podem buscar maior segurança sobre a união.

Isto porque, os companheiros podem elaborar um documento específico chamado de “escritura” com a finalidade de detalhar as nuances do relacionamento como a data de início, o regime de bens e como será realizada a partilha em caso de término.

Vale ressaltar que esse documento é realizado no Cartório de Notas, de forma rápida e com baixo custo. Além disso, traz muita segurança para evitar dúvidas sobre a condição de herdeiros entre os companheiros, a divisão dos bens em caso de separação e o recebimento de pensão por morte junto ao INSS em caso de morte.

Além disso, a declaração da união estável também pode facilitar o dia a dia do casal como, por exemplo, a inclusão no plano de saúde na condição de dependente.

Dessa forma, não há dúvidas sobre as vantagens da formalização da união estável em razão da imensa segurança que esse simples documento pode trazer ao casal.

Além disso, é bom lembrar que se não houver a declaração da união estável e for necessário comprovar a condição de companheiro (a), somente restará a possibilidade da ação judicial que demanda investimento de muito tempo e recursos financeiros. Portanto, não há comparação quando o assunto é a formalização da união no Cartório de Notas.

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5) Como desfazer a União Estável?

O fim da união estável deve ser realizado de acordo com a realidade de cada casal. Isto porque, por exemplo, a existência de filho com idade inferior aos 18 anos ou com incapacidade pode alterar o passo a passo para o término da relação.

De uma maneira mais ampla, o fim da união estável também pode ser realizado no Cartório de Notas em poucos dias. Os requisitos gerais para que o procedimento seja efetuado no Cartório são:

Consenso entre o ex-casal;

Ausência de filho com idade inferior aos 18 anos ou com incapacidade.

Vale lembrar que o ex-casal deve estar de acordo sobre os detalhes da partilha dos bens (caso existam) e o pagamento ou não de pensão alimentícia entre os (as) companheiros (as).

Atenção: também possível que as questões relacionadas aos filhos crianças ou adolescentes sejam resolvidas na Justiça (pensão alimentícia, guarda e convivência) e o término da união estável seja realizado no Cartório.

Não vamos esquecer que o procedimento pode ser realizado online mediante acesso das partes no link a ser informado pelo Cartório e assinatura eletrônica.

Por outro lado, se não houver acordo entre os (as) companheiros (as), a dissolução da união estável deve ser realizada por meio do processo judicial para avaliar a partilha dos bens e outros detalhes que sejam relevantes para o caso.

A análise detalhada e personalizada no fim da união estável é essencial para resguardar os direitos das partes e garantir que o procedimento será efetuado de maneira correta. Qualquer descuido pode causar prejuízo e muita dor de cabeça, razão pela qual é fundamental buscar informações em fontes confiáveis e com profissionais adequados.

Estejam todos com Jesus!!!

Gabriel Ferreira de Brito Júnior – OAB/MG 104.830

http://gabrielferreiraadvogado.page/

Trabalhou como Advogado na Sociedade de Advogados “Sério e Diniz Advogados Associados” por 13 anos, Especialista em Direito Civil e Direito Processual Civil pelo Centro Universitário Newton Paiva (2006), Graduado em Direito pela Faculdade de Direito de Varginha – FADIVA (2001), Oficial de Apoio Judicial (Escrevente) do Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais por 10 anos (1996-2006), Conciliador Orientador do Juizado Especial Itinerante do Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais (ano 2004).

Presidente da Comissão de Direito Civil e Processo Civil da 55ª Subseção da OAB da Cidade e Comarca de Três Pontas/MG

Atualmente cursando Especialização em “LEGAL TECH, DIREITO, INOVAÇÃO E STARTUPS” PELA PUC/MG.

PÁGINA FACEBOOK: https://business.facebook.com/gabrielferreiraadvogado/?business_id=402297633659174&ref=bookmarks

 

A locação de imóvel, em muitos casos, se torna um problema tanto para o proprietário do imóvel bem como para o locatário/inquilino (quem aluga o imóvel). Surgem conflitos por causa do uso do imóvel, valor do aluguel, deterioração do bem e, especialmente, a comercialização da propriedade alugada.

Diante disso, surge a dúvida: é permitido realizar a venda do imóvel locado (alugado) durante a sua ocupação pelo inquilino (locatário)? E, sendo permitida, qual o tempo que o locatário terá para desocupar o bem?

Possibilidade de comercialização de imóvel alugado

Via de regra, não existe impedimento na lei de locações, Lei de nº 8.245/1991, para que um imóvel seja comercializado durante uma relação locatícia.

Inclusive, a própria lei traz alguns regramentos acerca do direito de preferência na aquisição imobiliária pelo próprio inquilino.

É possível, porém, fazer constar no contrato, caso seja de interesse das partes, a proibição de alienação (venda) do imóvel durante a locação.

Direito de preferência

Antes de adentrarmos ao prazo que o locatário tem para deixar o imóvel alugado que fora vendido, é interessante que seja esclarecido sobre o direito de preferência que este tem quando o proprietário do imóvel quiser vendê-lo.

O artigo 27, da Lei de Locações, assegura ao locatário, nas mesmas condições que terceiros interessados, o direito de adquirir o imóvel locado.

E é dever de o locador notificar o inquilino/locatário dando-lhe ciência de eventual proposta recebida.

Ao receber essa notificação, o locatário deverá se manifestar, no prazo de 30 (trinta) dias, sobre a aceitação à proposta. Caso fique em silêncio, isso significará que não a aceitou, liberando o proprietário do imóvel para vender o bem.

Caso, porém, o locatário não tenha recebido essa comunicação, poderá pedir indenização por perdas e danos ou, caso queira comprar o imóvel, terá a opção de depositar o valor da compra e despesas de transferência, desde que isso seja feito no prazo de 6 (seis) meses, a contar do registro do ato no cartório de imóveis e desde que o contrato de locação esteja averbado pelo menos 30 (trinta) dias antes da alienação (venda) junto à matrícula do imóvel, como estabelece o artigo 33, da lei de locações.

Prazo para o locatário desocupar o imóvel – contrato com prazo determinado

Havendo um prazo de locação previsto no contrato, o novo comprador do imóvel deverá respeitar o prazo previsto se encerrar para pedir o imóvel de volta, desde que o contrato tenha cláusula de vigência em caso de alienação (venda) e esteja averbado junto à matrícula do imóvel.

Acabando esse prazo, o novo comprador terá de aguardar o prazo de 30 (trinta) dias para que o inquilino desocupe o bem, desde que o notifique de que quer reaver o bem.

Prazo para o locatário desocupar o imóvel – contrato com prazo indeterminado

Não havendo um prazo certo para o contrato encerrar ou tendo ocorrido a sua renovação automática, situação que importará em seguimento do contrato como sendo de prazo indeterminado, o inquilino terá o prazo de 90 (noventa) dias para desocupação do imóvel, conforme prevê o artigo 8º, da Lei de nº 8.245/91.

Essa comunicação (notificação), chamada de denúncia, deverá ocorrer no prazo de 90 (noventa) dias contados do registro da venda ou do compromisso, caso este prazo não seja respeitado, entende-se que há concordância na manutenção da locação.

Estejam todos com Jesus!!!

Gabriel Ferreira de Brito Júnior – OAB/MG 104.830

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Dr. Gabriel Ferreira
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Trabalhou como Advogado na Sociedade de Advogados “Sério e Diniz Advogados Associados” por 13 anos, Especialista em Direito Civil e Direito Processual Civil pelo Centro Universitário Newton Paiva (2006), Graduado em Direito pela Faculdade de Direito de Varginha – FADIVA (2001), Oficial de Apoio Judicial (Escrevente) do Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais por 10 anos (1996-2006), Conciliador Orientador do Juizado Especial Itinerante do Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais (ano 2004).

Presidente da Comissão de Direito Civil e Processo Civil da 55ª Subseção da OAB da Cidade e Comarca de Três Pontas/MG

Atualmente cursando Especialização em “LEGAL TECH, DIREITO, INOVAÇÃO E STARTUPS” PELA PUC/MG.

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Partilha das parcelas adimplidas na constância (durante) da união estável

Na união estável, salvo contrato escrito entre os companheiros, aplica-se às relações patrimoniais, no que couber, o regime da comunhão parcial de bens. Assim, comunicam-se todos os bens adquiridos onerosamente na constância da convivência, independentemente da comprovação da efetiva participação de cada um dos companheiros, presumindo-se o esforço comum.

Isso porque, o artigo 1.725 do Código Civil não deixa margem de dúvida quanto à comunhão dos bens móveis e imóveis adquiridos por um ou por ambos os conviventes na constância da união estável.

Portanto, em regra, os bens adquiridos, antes da união estável, não fazem parte da comunhão e não serão partilhados em eventual dissolução do relacionamento estável.

No caso analisado neste artigo, tratando-se de bem imóvel financiado, embora adquirido anteriormente ao início do relacionamento estável, é possível a partilha dos valores das parcelas do financiamento adimplidas na constância da convivência? A resposta é positiva.

Iniciada a união estável, presume-se que ambos os conviventes passaram a suportar, em partes iguais, a dívida e os direitos contraídos do financiamento – ainda que anterior por apenas um dos companheiros.

Diante disso, devem ser partilhados os valores das prestações do financiamento do imóvel pagas na constância da união estável, ressaltando que, para fins de partilha, desnecessária a comprovação de que o ex-companheiro contribuiu para a formação de patrimônio comum (repita-se: é presumido).

Assim, as prestações adimplidas (pagas) durante a união devem ser partilhadas até o momento de sua dissolução. Já as parcelas anteriores à união que foram suportadas exclusivamente por uma das partes, não integra a partilha.

Sobre a matéria, os Tribunais têm o entendimento de que existe a comunicabilidade das parcelas do financiamento do bem pagas durante a convivência, uma vez que os pagamentos são feitos em prol da família.

Conclui-se, então, que a partilha alcançará tão somente as parcelas do financiamento pagas durante a união estável, até a data limite da dissolução da relação, na proporção de 50% (cinquenta por cento) para cada uma das partes, não podendo ser incluídas as parcelas de períodos anteriores e posteriores à convivência.

Estejam todos com Jesus!!!

Gabriel Ferreira de Brito Júnior – OAB/MG 104.830

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Na compra e venda de imóvel, em regra, é necessário que seja feita a escritura para que seja formalizada tanto a compra quanto a venda.

É regra já que a lei exige que seja feita a escritura e só será dispensada em alguns casos específicos previstos em lei.

A escritura de compra e venda de imóvel é feita no cartório de notas e depois deve ser levada para o Registro de Imóveis para que seja feito o registro na matrícula do imóvel.

O Registro de Imóveis obedece a competência territorial, o que significa dizer que, cada cartório de Registro de Imóveis é responsável sobre determinada área.

Assim, o registro na matrícula não pode ser feito em qualquer cartório de imóveis, mas somente no que for responsável pela a área em que o imóvel está.

Já com a escritura de compra e venda a história é diferente. Não existe regra de observar o lugar do imóvel para escolher o cartório em que será feita a escritura, pode ser feito em qualquer cartório de notas. Isso está expresso no art. 8º da Lei 8.935/94:

Art. 8º É livre a escolha do tabelião de notas, qualquer que seja o domicílio das partes ou o lugar de situação dos bens objeto do ato ou negócio.

Portanto, a escritura pode ser feita em qualquer cartório de notas, inclusive em outra cidade ou até mesmo estado.

Inclusive, muitas pessoas procuram cartórios em outros estados para fazer a escritura de compra e venda do imóvel, tendo em vista a possibilidade do valor ser mais barato.

Agora você já sabe que a escritura de compra e venda pode ser feita em qualquer lugar do Brasil.

Estejam todos com Jesus!!!

Gabriel Ferreira de Brito Júnior – OAB/MG 104.830

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1. Liberdade Para beneficiar quem não receberia herança

Ou seja, o artigo 1.829 do Código Civil, estipula a ordem familiar de pela qual deve acontecer a sucessão. Com o instrumento de testamento o autor pode dispor com quem deve ficar parte de seus bens, seja para um familiar (por exemplo, um sobrinho que não estaria na ordem de sucessão), ou um amigo ou ainda até mesmo para uma instituição.

2. Evitar brigas entre os herdeiros

Se o testamento for elaborado conforme o que dispõe a lei, sem ultrapassar a legítima ou prejudicar nenhum sucessor, ele garantirá a segurança aos herdeiros e evitará brigas familiares. Como o luto por si já é um momento bem delicado, o testamento busca minimizar um possível confronto familiar.

3. Prevalecer a vontade do testamenteiro

O ponto primordial do testamento é: dividir os bens de acordo com a vontade do testamenteiro, ao qual decidiu em vida a forma que se dará a divisão dos seus bens após a sua morte. Dessa forma, a depender de como foi dividido os bens, a sua vontade prevalecerá após seu falecimento. Pois, um testamento feito na forma da lei dificilmente será anulado, portanto sua vontade em vida prevalecerá!

4. Segurança

O Testamento público, por exemplo, é comunicado ao Registro Central de Testamentos Online, o que garante que a vontade do testador será cumprida após a sua morte.

5. Confidencialidade

Dependendo do tipo de testamento escolhido o seu conteúdo somente será conhecido após comprovação da morte do testador.

Estejam todos com Jesus!!!

Gabriel Ferreira de Brito Júnior – OAB/MG 104.830

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A Lei do Superendividamento (Lei 14.181/2021) começou a valer em julho de 2021.

A nova lei alterou diversos dispositivos do Código de Defesa do Consumidor e o Estatuto do Idoso.

As novas regras trazem maior proteção aos consumidores de serviços de créditos e, ao mesmo tempo, impõe aos credores (principalmente as instituições financeiras) a obrigação de serem mais transparentes com a venda dos seus serviços.

Segundo a nova lei, superendividado é aquela pessoa que não consegue pagar a totalidade de suas dívidas de consumo sem comprometer o seu mínimo existencial.

O mínimo existencial é definido como aquele mínimo que garanta que o devedor viva com dignidade.

O fato é que a nova lei abre boas oportunidades de solução de dívidas para o superendividado, chegando em boa hora para quem vive a dramática situação do superendividamento.

“A história de Paulo, um superendividado!”

Paulo (nome fictício) é servidor público e tem uma renda mensal de 12 mil reais. Ele fez um empréstimo consignado que comprometeu 30% da sua renda.

Precisando de mais dinheiro, acabou procurando outro banco e fez um cartão de crédito, mas só conseguiu pagar as parcelas mínimas deste cartão.

Com o tempo, este cartão acabou virando uma dívida impagável também e Paulo foi obrigado a procurar outro banco para fazer um empréstimo para quitar o cartão.

Nessa roda viva de novos empréstimos, Paulo acabou se endividando com 10 instituições financeiras diferentes, com uma dívida total no valor de 300 mil reais.

Com mais de 100% da sua renda comprometida com operações de crédito, Paulo é o exemplo de superendividado que, além da vida financeira caótica, recebe cobranças insistentes de todo lado, tem o nome negativado e sofre com a ameaça dos bancos entrarem com ações de cobrança na Justiça.

Uma nova chance para o superendividado

Quero que você entenda agora a ideia central da nova Lei do Superendividamento: dar uma nova chance ao devedor.

Não importa se a situação financeira é fruto de descontrole pessoal, uma situação ocasional ou se é consequência da crise gerada pela pandemia.

Se o devedor estiver nessa situação, ele pode ter uma nova chance de recuperar o controle da sua vida financeira.

Essa nova chance vem de um novo procedimento judicial chamado de “Procedimento de Repactuação de Dívidas”.

Da mesma forma que as empresas, que podem fazer uso do Processo de Recuperação Judicial para negociar suas dívidas, o superendividado conta com este novo procedimento judicial.

Ele traz a possibilidade de solução de dívidas bancárias fora da famosa Ação Revisional, que é mais focada na revisão dos juros e das cláusulas do contrato com o banco.

Duas coisas são muito interessantes neste procedimento

Primeiro, as dívidas são negociadas conforme a condição de pagamento do devedor, respeitando o mínimo existencial que citamos mais acima.

Segundo, o devedor negocia suas dívidas judicialmente com todos os devedores ao mesmo tempo.

O superendividado poderá pedir para o juiz instaurar o procedimento, onde será feita uma “Proposta de Plano de Pagamento”, contemplando todos os credores, com um limite máximo de 5 anos para quitação das dívidas, prazo este definido na Lei.

Neste período, o juiz poderá ordenar a retirada do nome do devedor dos serviços de proteção ao crédito (SPC e SERASA) e suspender ações judiciais contra o devedor em andamento.

O Mínimo Existencial

O conceito de mínimo existencial é muito importante na nova lei.

O plano de pagamento que será apresentado em audiência deverá garantir que as parcelas mensais garantam esse mínimo existencial.

Ou seja, as parcelas só poderão comprometer a renda mensal do devedor até o limite que não comprometa a sua qualidade de vida, a sua dignidade.

E quanto da renda de uma pessoa garante o seu mínimo existencial?

Não há um percentual exato definido em lei, mas há um entendimento geral de que apenas um terço dos rendimentos podem ser usados para o pagamento das dívidas.

O restante (dois terços) deve garantir o mínimo existencial, não podendo ser usado para pagamento de dívidas.

O crédito responsável

A situação de superendividamento, muitas vezes, é responsabilidade direta do comportamento dos bancos.

Omitindo informações, com publicidade agressiva e muitas vezes enganosa, acabam colocando o cliente em uma situação ainda pior do que seria necessário.

Não é à toa que a nova Lei do Superendividamento é mais rigorosa com a publicidade das instituições financeiras.

Os bancos serão obrigados a comunicar, de forma mais transparente, não apenas os benefícios, mas também os riscos envolvidos numa operação de crédito.

Outra ideia interessante é a do crédito responsável.

Os bancos não podem conceder crédito de forma irresponsável, promovendo um maior endividamento dos seus clientes.

As regras da Lei do Superendividamento exigem uma relação mais responsável e transparente entre os bancos e seus clientes.

E caso isso não ocorra, os bancos poderão ser punidos.

Se o cliente consegue provar que a conduta do banco foi irresponsável, será possível reduzir de forma considerável o valor da dívida.

Educação Financeira ainda será o mais importante

A nova Lei é uma ajuda e tanto para quem passa pelo problema do superendividamento, mas ela, sozinha, não vai resolver o problema.

Se o endividado não lida bem com suas finanças, eventualmente ele vai acabar entrando na roda viva das dívidas novamente.

Por um lado, será necessário considerar novas fontes de renda para fazer frente às suas dívidas.

De outro lado, poderá ser preciso reequilibrar as despesas, o que muitas vezes levará a baixar o seu padrão de vida.

Educação financeira requer um pouco de disciplina, mas se bem conduzida poderá te levar a um outro patamar de vida, bem mais confortável.

Outro ponto importante: para se beneficiar da nova Lei do Superendividamento, você precisa realmente estar nessa situação. A lei não foi criada para oportunistas, que fazem dívida sem necessidade e depois vão pedir socorro para a Justiça.

Será necessário provar ao juiz a condição de superendividado, com todos os documentos comprobatórios (provas) das suas dívidas, bem como dos seus comprovantes de renda, mostrando que seu mínimo existencial está, de fato, comprometido.

E lembre-se que ações precipitadas e desconhecimento do comportamento dos credores e dos bastidores da negociação de dívidas podem piorar ainda mais a situação do superendividado.

É importante, para resolver seu problema e renegociar suas dívidas, contar com a ajuda de um advogado especialista e não cair novamente nas armadilhas do superendividamento.

Estejam todos com Jesus!!!

Gabriel Ferreira de Brito Júnior – OAB/MG 104.830

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O Mercado imobiliário está em alta e muita gente tem aproveitado a oportunidade dos juros baixos para realizar o sonho de adquirir uma nova casa ou iniciar no mundo dos investimentos.

Ocorre que, muitas vezes, essa compra é feita por impulso e o que era para ser motivo de alegria, acaba sendo fonte de muita dor de cabeça e prejuízos financeiros.

Todo esse desgaste ocorre geralmente por falta de informação. As pessoas, empolgadas com o momento, acabam entrando num jogo do qual elas não conhecem as regras.

Sem falar que muitos acabam fazendo um compromisso acima de suas possibilidades financeiras e terminam por deixar um grande rastro de prejuízos.

Num primeiro momento, as pessoas são geralmente seduzidas pelas empresas ao se depararem com tantas facilidades de pagamento e principalmente pela quantidade de atrativos do empreendimento.

O sonho de comprar uma casa ou um belo apartamento e de poder morar num lugar aconchegante, bem localizado e com uma excelente infraestrutura passa pela cabeça de quase todo mundo.

Contudo, é preciso colocar os pés no chão e não se deixar deslumbrar por aquilo que vemos diante de nossos olhos, já que o perigo do financiamento está justamente naquilo que não vemos.

Para o brasileiro, o valor da parcela do financiamento quase sempre vem em primeiro lugar. O pensamento é muito simples: “se a parcela cabe no bolso, então eu posso comprar.”

Ocorre que isso é um grande engano. Apesar do valor da parcela ser muito atraente, quem compra um imóvel precisa analisar também o valor global da compra, bem como os encargos atrelados à operação.

Infelizmente, apesar dos juros baixos, tem muita empresa que embute no contrato encargos muito pesados e por vezes ilegais.

A atribuição ao comprador do pagamento do IPTU e da taxa de condomínio antes da entrega do imóvel é um exemplo de irregularidade.

Outro ato ilegal e bastante discutível, é a cobrança de capitalização mensal de juros por empresas que estão proibidas de assim agir.

Diante disso, é importante que o comprador se informe a respeito do tipo de contrato que está sendo firmado e as consequências do seu descumprimento.

Sabemos que hoje em dia a grande maioria dos financiamentos imobiliários são feitos por meio da Alienação Fiduciária em garantia, regida pela Lei nº 9.514/97.

Essa Lei veio para fomentar o mercado imobiliário e fez com que o setor desse uma guinada.

A partir dela os negócios imobiliários se tornaram mais célere e mais seguros, em especial no que tange a satisfação do crédito em caso de inadimplemento.

Quando a pessoa resolve comprar um imóvel financiado, o agente financiador logicamente não concederá o empréstimo sem que haja uma garantia.

A empresa, que vai conceder o crédito, precisa ter a certeza de que não perderá o dinheiro que emprestou caso o promitente comprador não consiga pagar as prestações.

E, claro, no caso da alienação fiduciária de bem imóvel, a casa, o apartamento, o lote ou o até mesmo a fazenda, será a própria garantia do negócio.

Em poucas palavras, isso quer dizer que, ao firmar esse tipo de contrato, enquanto o promitente comprador não quitar as parcelas, o bem ficará na propriedade do agende financiador que concedeu o crédito.

Somente após a quitação do financiamento é que o imóvel poderá ser passado para o nome do comprador.

Lembrando que, nesse tempo, após o imóvel ficar pronto, o promitente comprador poderá tomar a posse direta do bem, podendo, se quiser, usufruí-lo ou até mesmo alugá-lo, se for o caso.

De outro lado, o agente financiador, apesar de ser o proprietário provisório do bem, terá apenas o que chamamos de posse indireta.

Ocorre que, nesse tempo, caso o promitente comprador, por alguma razão, não consiga pagar a totalidade do financiamento, o credor, que pode ser um Banco, uma incorporadora ou uma loteadora, poderá retomar o bem, já que, como dissemos, esse imóvel é a garantia do negócio. Segundo a Lei nº 9.514/97, para o agente financiador possa satisfazer seu crédito, ele terá que iniciar um procedimento extrajudicial específico no cartório de registro de imóveis.

Esse procedimento possui etapas muito bem definidas e que precisam ser seguidas à risca pelo agente financiador, sob pena de ser o ato irregular, inclusive, passível de questionamento por meio de ação judicial própria para isso.

Diante disso, caso o promitente comprador, na situação de devedor, não realize o pagamento das parcelas do financiamento, poderá perder o imóvel, bem como tudo aquilo que ele pagou até então.

Somente na mais remota hipótese do imóvel ser leiloado por valor superior ao valor do lance mínimo, é que o devedor poderá receber alguma coisa de volta, ou então, caso o imóvel seja adjudicado pelo agente financiador, poderá o devedor, a depender de um estudo detalhado do caso, ingressar na justiça com uma ação de perdas e danos.

Contudo, antes de se tornar inadimplente e deixar o processo de retomada do imóvel correr solto, chamo atenção para algumas possibilidades que o futuro devedor poderá socorrer-se. Em primeiro lugar, o devedor precisa saber que a Lei nº 9.514/97 não prevê o desfazimento do contrato por mera vontade do devedor.

É isso mesmo.

A pessoa que financiou o imóvel só poderá desfazer o negócio em situações excepcionais, por exemplo, caso ocorra descumprimento contratual, como, atraso na entrega do imóvel ou na entrega do imóvel com vícios.

Caso contrário, a pessoa não poderá simplesmente chegar na empresa credora e dizer que não quer mais seguir com o contrato.

Isso não será possível no caso de financiamento do imóvel por meio da alienação fiduciária, pois qualquer pensamento em contrário geraria a quebra da segurança pela qual a lei foi criada.

Todavia, isso não quer dizer que não há soluções disponíveis para resolver essa questão.

Nesse sentido, a própria lei prevê a possibilidade da realização de uma dação em pagamento, o que julgamos infelizmente não ser uma boa opção.

Como dissemos, quando a pessoa faz um contrato com alienação fiduciária, o imóvel fica na propriedade do credor enquanto as parcelas estiverem sendo pagas.

Isso quer dizer que, à medida que a pessoa vai pagando as parcelas, ela passa a ter um direito de aquisição sobre o imóvel.

E, quando ela finalmente quita o contrato, ela passa a ter a totalidade do direito aquisitivo sobre o bem.

Todavia, enquanto esse pagamento total não é feito, a pessoa tem um direito proporcional ao valor das parcelas pagas até então.

Pode parecer meio estranho, mas é isso mesmo.

Diante disso, caso a pessoa não consiga mais pagar as prestações, ela terá a opção de dar esse direito ao credor para pagar a dívida.

E, infelizmente, como ela dará esse direito ao próprio credor, ela não terá nada a receber, por isso, não é uma opção vantajosa, apesar da pessoa estar se livrando da dívida.

Vale aqui mencionar, entretanto, que o credor deverá concordar com essa dação em pagamento, pois ele não é obrigado a aceitar essa operação e precisa anuir com isso.

Caso a dação em pagamento não seja uma opção, o adquirente ainda terá a opção de realizar a cessão de direitos ou transferência do contrato.

Caso a pessoa perceba que não conseguirá mais pagar as parcelas do financiamento, poderá vender o direito de aquisição sobre o bem para um terceiro, o famoso ágio.

Nessa operação, um terceiro interessado em comprar o imóvel poderá pagar ao antigo comprador um determinado valor (a depender do que já tiver sido pago e da valorização do imóvel), bem como assumirá junto ao credor as demais parcelas do financiamento.

Julgamos ser esse é o melhor cenário para quem não consegue mais pagar as parcelas do financiamento, pois é a forma que a pessoa terá de receber de volta aquilo que pagou.

Contudo, também nesta hipótese, o credor terá que anuir com a cessão ou transferência do contrato, já que o terceiro interessado com certeza terá que demostrar ao credor que tem condições de seguir com o pagamento das prestações vincendas.

Como deu para perceber, o financiamento de imóveis pode ser algo muito mais complexo do que imaginamos em primeira mão.

Não basta chegar no “stand” de vendas e se deixar ser encantado com as maravilhas do decorado.

Antes de qualquer coisa, a pessoa precisa fazer conta e analisar bem se realmente tem e terá condições financeiras em arcar com todas as despesas, incluindo, inclusive, as famigeradas despesas cartorárias.

Ademais, como dissemos, mesmo que a pessoa tenha certeza de que irá realizar o financiamento, é salutar que ela tenha ciência das consequências que poderão ocorrer caso não consiga pagar a integralidade do débito.

Por isso, recomendamos sempre a realização de um bom planejamento financeiro e estratégico antes de comprar um imóvel financiado, para que assim, a pessoa possa evitar desgastes e prejuízos.

Estejam todos com Jesus!!!

Gabriel Ferreira de Brito Júnior – OAB/MG 104.830

http://gabrielferreiraadvogado.page/

Trabalhou como Advogado na Sociedade de Advogados “Sério e Diniz Advogados Associados” por 13 anos, Especialista em Direito Civil e Direito Processual Civil pelo Centro Universitário Newton Paiva (2006), Graduado em Direito pela Faculdade de Direito de Varginha – FADIVA (2001), Oficial de Apoio Judicial (Escrevente) do Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais por 10 anos (1996-2006), Conciliador Orientador do Juizado Especial Itinerante do Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais (ano 2004).

Presidente da Comissão de Direito Civil e Processo Civil da 55ª Subseção da OAB da Cidade e Comarca de Três Pontas/MG

Atualmente cursando Especialização em “LEGAL TECH, DIREITO, INOVAÇÃO E STARTUPS” PELA PUC/MG.

PÁGINA FACEBOOK: https://business.facebook.com/gabrielferreiraadvogado/?business_id=402297633659174&ref=bookmarks

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Comprador e Vendedor efetivamente assinam a ESCRITURA DEFINITIVA e logo depois ocorre o falecimento, por exemplo, do vendedor, sem ter ocorrido ainda a inscrição no Registro de Imóveis. Poderia o cartório negar o registro da venda e consequentemente, a transferência do imóvel?

Investigando a resposta, é necessário recordar que a transferência de imóveis, na sistemática atual, se dá com o REGISTRO do TÍTULO no álbum imobiliário.

Assim diz o Código Civil:
“Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o REGISTRO do título translativo no Registro de Imóveis.
§ 1 o Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.
(…)”.

Não devemos nos esquecer também que, há no contrato de Compra e Venda direitos e obrigações das partes que vinculam inclusive os sucessores. Neste sentido, seria correto o Registrador Imobiliário negar o registro da Escritura DEFINITIVA, pronta e acabada, ciente do óbito do alienante (de quem vendeu)?

Não nos parece que a melhor solução seria negar o registro da Escritura DEFINITIVA se efetivamente já houve o pagamento do preço, restando o título PERFEITO, pronto e acabado. Em que pese, de fato, a transferência ocorrer APENAS com o registro imobiliário, é preciso ter em mente que já houve, no caso, pagamento pelo do preço, reconhecimento de DIREITOS e DEVERES decorrentes da negociação – restando apenas o ônus da realização do registro para se operar a transferência e completar a transação. Enquanto não realizado o registro temos um direito PESSOAL, havendo direito REAL apenas com o REGISTRO PÚBLICO.

A doutrina do ilustre Registrador LUIZ GUILHERME LOUREIRO (Registros Públicos – Teoria e Prática. 2021) esclarece:
“(…) o registro não é uma obrigação, mas um ônus. (…) Nos negócios jurídicos entre vivos, aquele que obtém um título que lhe concede a propriedade ou um direito real sobre imóvel, tem que registrar este documento para que possa se tornar titular do direito real em questão (sistema de título e modo). Sem o registro ele apenas é titular de um direito pessoal, pois os direitos reais imobiliários apenas se constituem, se transferem, se modificam ou se extinguem pelo registro do título (art. 1.245, CC)”.

Sem prejuízo, é preciso observar que a jurisprudência, por exemplo, do TJSP já sinalizou como correta a recusa do registro em caso semelhante, acolhendo o argumento de que com o falecimento, mesmo outorgada a definitiva, o imóvel ainda não transferido com o registro ainda pertenceria ao agora ESPÓLIO do vendedor:

“TJSP. 0027608-11.2010.8.26.0361. J. em: 14/05/2013. ALVARÁ JUDICIAL. Escritura definitiva de venda e compra de imóvel. Falecimento de vendedores antes do registro imobiliário. Pretensão de autorização para registro independentemente de Inventário ou Arrolamento. INADMISSIBILIDADE. Imóvel é bem sujeito a inventário ou arrolamento, qualquer que seja seu valor, ainda que os vendedores não tenham herdeiros ou outros bens. (…) Procedimento inadequado. Carência bem reconhecida. Extinção sem resolução do mérito. Apelação desprovida”.

De toda forma, com base na melhor doutrina, temos que a melhor solução é aquela que ilustramos inclusive com a jurisprudência do TJPR, pela possibilidade do REGISTRO:

“TJPR. 0000610-21.2018.8.16.0129. J. em: 09/08/2018. REGISTROS PÚBLICOS. APELAÇÃO CÍVEL. DÚVIDA REGISTRAL. REGISTRO DE ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA EM MATRÍCULA DE BEM IMÓVEL. ALIENANTE FALECIDO ENTRE A LAVRATURA DA ESCRITURA PÚBLICA E O SEU REGISTRO NA MATRÍCULA DO BEM IMÓVEL. ATO JURÍDICO PERFEITO. PRINCÍPIO DA OBRIGATORIEDADE DO REGISTRO. (…) 1. A escritura pública de compra e venda que preenche os requisitos exigidos à época de sua lavratura se consubstancia em ATO JURÍDICO PERFEITO. 2. O registro da escritura de compra e venda na matrícula do bem imóvel vendido não pode ser obstada pelo FALECIMENTO POSTERIOR DO VENDEDOR, eis que o princípio da continuidade dos registros públicos estabelece que a ordem cronológica dos fatos deverá se refletir no registro. 3. Recurso de apelação cível conhecido e, no mérito, provido” .

Conclusão:
No nosso entendimento, o Cartório de Registro de Imóveis NÃO poderá, neste caso, NEGAR O REGISTRO, por força do princípio da continuidade dos registros públicos.

Então por hoje é só pessoal, na próxima semana teremos um novo artigo.

Estejam todos com Jesus!!!

Gabriel Ferreira de Brito Júnior – OAB/MG 104.830

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Trabalhou como Advogado na Sociedade de Advogados “Sério e Diniz Advogados Associados” por 13 anos, Especialista em Direito Civil e Direito Processual Civil pelo Centro Universitário Newton Paiva (2006), Graduado em Direito pela Faculdade de Direito de Varginha – FADIVA (2001), Oficial de Apoio Judicial (Escrevente) do Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais por 10 anos (1996-2006), Conciliador Orientador do Juizado Especial Itinerante do Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais (ano 2004).

Presidente da Comissão de Direito Civil e Processo Civil da 55ª Subseção da OAB da Cidade e Comarca de Três Pontas/MG

Atualmente cursando Especialização em “LEGAL TECH, DIREITO, INOVAÇÃO E STARTUPS” PELA PUC/MG.

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Entrou em vigor neste mês de julho a lei que altera o Código do Consumidor e estabelece uma série de medidas para evitar o chamado “superendividamento”.

A Lei 14.181/21 aumenta a proteção de quem tem muitas dívidas e não consegue pagá-las, bem como cria alguns instrumentos para conter abusos na oferta de crédito.

Entre as novas regras, consumidores terão direito a uma espécie de recuperação judicial para renegociarem as dívidas com todos os credores ao mesmo tempo. A lei também passa a proibir qualquer tipo de assédio ou pressão para seduzir os consumidores.

O projeto define o superendividamento como a “impossibilidade manifesta de o consumidor, pessoa natural, de boa-fé, pagar a totalidade de suas dívidas de consumo sem comprometer seu mínimo existencial”.

Veja o que muda na prática na vida do consumidor em 7 tópicos:

1- Condições mais justas de negociação para quem contrata crédito

Quem contrata crédito, mas fica totalmente impossibilitado de honrar seus compromissos financeiros, seja por desemprego, doença ou qualquer outra razão que impacte no orçamento terá melhores condições de negociação.

Com a lei, a segurança do consumidor é garantida desde antes da efetivação de uma dívida, já que ela proíbe propagandas de empréstimos do tipo “sem consulta ao SPC” e a falta de avaliação da situação financeira do consumidor.

2- Recuperação judicial

Será possível renegociar as dívidas com todos os credores ao mesmo tempo. A ideia é garantir um acordo mais justo para os consumidores, assim como é feito quando empresas admitem “falência”. A pessoa superendividada poderá pedir ao Judiciário que seja instaurado um processo para revisão dos contratos e apresentará um plano de pagamento com prazo máximo de cinco anos.

Se não houver acordo, o juiz poderá determinar um plano judicial obrigatório para o consumidor e seus devedores, estabelecendo prazos, valores e formas de pagamento, respeitando-se o mínimo para o consumidor conseguir sobreviver.

3- Garantia do ‘mínimo existencial’

A quantia mínima da renda de uma pessoa para pagar despesas básicas não poderá ser usada para quitar as dívidas. Essa medida impede que o consumidor contraia novas dívidas para pagar contas básicas, como água e luz.

4- Maior transparência

A nova lei determina que os bancos estão proibidos de ocultar os reais riscos da contratação de um empréstimo. Parece óbvio, mas isso nem sempre é feito. Agora, bancos, financiadoras e qualquer instituição que venda a prazo são obrigados a informar os custos totais do crédito contratado. Informações como juros, tarifas, taxas e encargos sobre atraso devem ser informados previamente.

Caso o banco deixe de entregar uma cópia do contrato com essas informações, é uma prática ilegal e o consumidor pode reivindicar seus direitos.

5- Fim do assédio e pressão ao cliente

Com a lei, se torna ilegal qualquer tipo de assédio ou pressão para seduzir os consumidores, envolvendo prêmio, por exemplo. Principalmente para pessoas idosas, analfabetas ou vulneráveis.

Quem se sentir pressionado durante o processo de contratação pode dizer não e deve denunciar o banco. A denúncia pode ser feita ao gerente ou à central de atendimento da instituição. Se o problema não for resolvido, a pessoa deve falar com a ouvidoria e enviar uma reclamação para o Banco Central.

6- Suporte ao consumidor

Para que a lei prevaleça e seja de fato respeitada, Banco Central e entidades de todo o país, vão precisar passar por treinamentos, para regulamentar as novas regras e fazer o acolhimento correto ao consumidor.

7- Mais educação financeira

A mudança na lei dá mais artifícios para que o consumidor se informe e entenda exatamente os prós e contras na hora de pegar um empréstimo.

A nova lei valoriza a educação financeira, estimula o consumo consciente e possibilita que o acesso a recursos financeiros seja feito de maneira sustentável. Em um período como este que vivemos, ainda impactado pela pandemia, um país com instrumentos legais de combate ao superendividamento oferece condições mais favoráveis para a recuperação sustentável da economia.

Então por hoje é só pessoal, na próxima semana teremos um novo artigo.

Estejam todos com Jesus!!!

Gabriel Ferreira de Brito Júnior – OAB/MG 104.830

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Trabalhou como Advogado na Sociedade de Advogados “Sério e Diniz Advogados Associados” por 13 anos, Especialista em Direito Civil e Direito Processual Civil pelo Centro Universitário Newton Paiva (2006), Graduado em Direito pela Faculdade de Direito de Varginha – FADIVA (2001), Oficial de Apoio Judicial (Escrevente) do Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais por 10 anos (1996-2006), Conciliador Orientador do Juizado Especial Itinerante do Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais (ano 2004).

Presidente da Comissão de Direito Civil e Processo Civil da 55ª Subseção da OAB da Cidade e Comarca de Três Pontas/MG

Atualmente cursando Especialização em “LEGAL TECH, DIREITO, INOVAÇÃO E STARTUPS” PELA PUC/MG.

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Como é feito a partilha de dívidas quando o casamento foi realizado sob o Regime de Comunhão Parcial de Bens.

Eu não sei você, mas eu não conheço nenhum casal que, durante o casamento, divide religiosamente as contas que cada um possui.

Isso acontece porque durante a união, o objetivo é cuidar de toda a família.

A responsabilidade não é de um único cônjuge (marido e esposa)!

É comum negociar dívidas com os mais variados bancos e financiar imóveis, carros ou lotes.

Os casais que conheço entrelaçam todas as contas e o que em tese era só de um, passa a ser dos dois!

Quando se está vivendo o relacionamento, isso parece completamente inocente e o correto a se fazer.

É difícil enxergar como as dívidas, que foram assumidas pelo seu companheiro, podem te afetar, e até mesmo, prejudicar no futuro.

Obviamente, ninguém se casa pensando em uma separação, mas ela pode acontecer.

O divórcio não só é possível, como tem sido mais comum a cada dia.

E aqui, temos um problema!

Grande parte dos casais, quando se veem diante de uma separação, chegam às portas dos escritórios de advocacia crentes de que a partilha, que deverá ser feita para a concretização do fim do casamento, será apenas dos bens que eles construíram durante a união.

Ignoram completamente o fato de que, a depender do Regime de Bens, além do patrimônio, as dívidas também deverão ser partilhadas.

Aqui, a parte do discurso de casamento que diz, “na riqueza e na pobreza”, é obedecida até o último minuto.

Pensando nisso, falaremos sobre as dívidas adquiridas durante o casamento e como deverão ser partilhadas entre os cônjuges quando casados sob o Regime de Comunhão Parcial de Bens.

Antes de tudo, é importante que você saiba:

O que é o Regime de Bens?

Hoje no Brasil, quando um casal decide se casar, precisa escolher um Regime para regular sua união.

Atualmente as opções podem ser: Comunhão parcial de bens; Comunhão universal de bens; Separação de bens; ou Participação final nos aquestos.

O Regime escolhido tem o objetivo de determinar a administração e propriedade de todos os bens que forem adquiridos pelo casal, e os que eles possuíam antes da união.

O que é o Regime de Comunhão Parcial de Bens?

O Regime de Comunhão Parcial de Bens é o mais comum no nosso País.

Ainda, é o regime legal adotado pelas leis brasileiras.

Isso quer dizer que, caso exista alguma irregularidade, ou não exista um regime adotado espontaneamente pelos casais, a comunhão parcial é a que será considerada nesta união.

Neste regime, essa administração e propriedade são simples.

Todo o patrimônio que for adquirido durante o casamento, em caso de divórcio, deverá ser dividido meio a meio entre os cônjuges.

Aqui, os bens que cada um possuía antes da união, são bens particulares, portanto, não entram nessa divisão.

Passando a ser bem comum, apenas o que foi adquirido depois da união.

Essa é a regra geral.

Agora que trouxemos esses conceitos importantes, vamos falar sobre alguns direitos que qualquer pessoa casada possui.

E aqui vale deixar claro que são direitos que podem ser exercidos por qualquer cônjuge, independente de autorização do outro.

Ambos têm, como base no artigo 1.643 do nosso código civil, pois ele permite:

A compra, ainda que a crédito, das coisas necessárias à economia doméstica do casal e;

Possibilita que sejam feitas, por empréstimo, a aquisição das quantias que a compra dessas coisas venha a exigir.

Se continuarmos, no nosso Código Civil, iremos perceber que logo em seguida, no artigo 1644, a lei brasileira estabelece que as dívidas que foram contraídas com qualquer dessas duas finalidades, são de responsabilidade solidária do casal.

Em outras palavras, devem ser pagas pelos dois!

Agora que analisamos todos esses pontos, podemos responder à pergunta:

No Divórcio as dívidas também são partilhadas?

E a resposta é sim!

Mas não todas.

Quando casados sob o Regime de Comunhão Parcial de Bens, como dito acima, só serão partilhados em um divórcio os bens e dívidas que foram adquiridos durante o casamento.

E o mais importante, essas dívidas precisam ser revertidas em benefício do casal!

Se comprovado que ambos usufruíram dos benefícios que ela proporcionou, a responsabilidade de quitação é de ambos.

Podendo, assim, responder tanto os bens particulares de um, quanto de outro!

Vale ressaltar que o direito de família é dinâmico.

Todos os casos são sempre muito particulares.

E apesar desta ser a regra geral, sempre será necessário analisar caso a caso.

Então por hoje é só pessoal, na próxima semana teremos um novo artigo.

Estejam todos com Jesus!!!

Gabriel Ferreira de Brito Júnior – OAB/MG 104.830

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Trabalhou como Advogado na Sociedade de Advogados “Sério e Diniz Advogados Associados” por 13 anos, Especialista em Direito Civil e Direito Processual Civil pelo Centro Universitário Newton Paiva (2006), Graduado em Direito pela Faculdade de Direito de Varginha – FADIVA (2001), Oficial de Apoio Judicial (Escrevente) do Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais por 10 anos (1996-2006), Conciliador Orientador do Juizado Especial Itinerante do Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais (ano 2004).

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