O Mercado imobiliário está em alta e muita gente tem aproveitado a oportunidade dos juros baixos para realizar o sonho de adquirir uma nova casa ou iniciar no mundo dos investimentos.
Ocorre que, muitas vezes, essa compra é feita por impulso e o que era para ser motivo de alegria, acaba sendo fonte de muita dor de cabeça e prejuízos financeiros.
Todo esse desgaste ocorre geralmente por falta de informação. As pessoas, empolgadas com o momento, acabam entrando num jogo do qual elas não conhecem as regras.
Sem falar que muitos acabam fazendo um compromisso acima de suas possibilidades financeiras e terminam por deixar um grande rastro de prejuízos.
Num primeiro momento, as pessoas são geralmente seduzidas pelas empresas ao se depararem com tantas facilidades de pagamento e principalmente pela quantidade de atrativos do empreendimento.
O sonho de comprar uma casa ou um belo apartamento e de poder morar num lugar aconchegante, bem localizado e com uma excelente infraestrutura passa pela cabeça de quase todo mundo.
Contudo, é preciso colocar os pés no chão e não se deixar deslumbrar por aquilo que vemos diante de nossos olhos, já que o perigo do financiamento está justamente naquilo que não vemos.
Para o brasileiro, o valor da parcela do financiamento quase sempre vem em primeiro lugar. O pensamento é muito simples: “se a parcela cabe no bolso, então eu posso comprar.”
Ocorre que isso é um grande engano. Apesar do valor da parcela ser muito atraente, quem compra um imóvel precisa analisar também o valor global da compra, bem como os encargos atrelados à operação.
Infelizmente, apesar dos juros baixos, tem muita empresa que embute no contrato encargos muito pesados e por vezes ilegais.
A atribuição ao comprador do pagamento do IPTU e da taxa de condomínio antes da entrega do imóvel é um exemplo de irregularidade.
Outro ato ilegal e bastante discutível, é a cobrança de capitalização mensal de juros por empresas que estão proibidas de assim agir.
Diante disso, é importante que o comprador se informe a respeito do tipo de contrato que está sendo firmado e as consequências do seu descumprimento.
Sabemos que hoje em dia a grande maioria dos financiamentos imobiliários são feitos por meio da Alienação Fiduciária em garantia, regida pela Lei nº 9.514/97.
Essa Lei veio para fomentar o mercado imobiliário e fez com que o setor desse uma guinada.
A partir dela os negócios imobiliários se tornaram mais célere e mais seguros, em especial no que tange a satisfação do crédito em caso de inadimplemento.
Quando a pessoa resolve comprar um imóvel financiado, o agente financiador logicamente não concederá o empréstimo sem que haja uma garantia.
A empresa, que vai conceder o crédito, precisa ter a certeza de que não perderá o dinheiro que emprestou caso o promitente comprador não consiga pagar as prestações.
E, claro, no caso da alienação fiduciária de bem imóvel, a casa, o apartamento, o lote ou o até mesmo a fazenda, será a própria garantia do negócio.
Em poucas palavras, isso quer dizer que, ao firmar esse tipo de contrato, enquanto o promitente comprador não quitar as parcelas, o bem ficará na propriedade do agende financiador que concedeu o crédito.
Somente após a quitação do financiamento é que o imóvel poderá ser passado para o nome do comprador.
Lembrando que, nesse tempo, após o imóvel ficar pronto, o promitente comprador poderá tomar a posse direta do bem, podendo, se quiser, usufruí-lo ou até mesmo alugá-lo, se for o caso.
De outro lado, o agente financiador, apesar de ser o proprietário provisório do bem, terá apenas o que chamamos de posse indireta.
Ocorre que, nesse tempo, caso o promitente comprador, por alguma razão, não consiga pagar a totalidade do financiamento, o credor, que pode ser um Banco, uma incorporadora ou uma loteadora, poderá retomar o bem, já que, como dissemos, esse imóvel é a garantia do negócio. Segundo a Lei nº 9.514/97, para o agente financiador possa satisfazer seu crédito, ele terá que iniciar um procedimento extrajudicial específico no cartório de registro de imóveis.
Esse procedimento possui etapas muito bem definidas e que precisam ser seguidas à risca pelo agente financiador, sob pena de ser o ato irregular, inclusive, passível de questionamento por meio de ação judicial própria para isso.
Diante disso, caso o promitente comprador, na situação de devedor, não realize o pagamento das parcelas do financiamento, poderá perder o imóvel, bem como tudo aquilo que ele pagou até então.
Somente na mais remota hipótese do imóvel ser leiloado por valor superior ao valor do lance mínimo, é que o devedor poderá receber alguma coisa de volta, ou então, caso o imóvel seja adjudicado pelo agente financiador, poderá o devedor, a depender de um estudo detalhado do caso, ingressar na justiça com uma ação de perdas e danos.
Contudo, antes de se tornar inadimplente e deixar o processo de retomada do imóvel correr solto, chamo atenção para algumas possibilidades que o futuro devedor poderá socorrer-se. Em primeiro lugar, o devedor precisa saber que a Lei nº 9.514/97 não prevê o desfazimento do contrato por mera vontade do devedor.
É isso mesmo.
A pessoa que financiou o imóvel só poderá desfazer o negócio em situações excepcionais, por exemplo, caso ocorra descumprimento contratual, como, atraso na entrega do imóvel ou na entrega do imóvel com vícios.
Caso contrário, a pessoa não poderá simplesmente chegar na empresa credora e dizer que não quer mais seguir com o contrato.
Isso não será possível no caso de financiamento do imóvel por meio da alienação fiduciária, pois qualquer pensamento em contrário geraria a quebra da segurança pela qual a lei foi criada.
Todavia, isso não quer dizer que não há soluções disponíveis para resolver essa questão.
Nesse sentido, a própria lei prevê a possibilidade da realização de uma dação em pagamento, o que julgamos infelizmente não ser uma boa opção.
Como dissemos, quando a pessoa faz um contrato com alienação fiduciária, o imóvel fica na propriedade do credor enquanto as parcelas estiverem sendo pagas.
Isso quer dizer que, à medida que a pessoa vai pagando as parcelas, ela passa a ter um direito de aquisição sobre o imóvel.
E, quando ela finalmente quita o contrato, ela passa a ter a totalidade do direito aquisitivo sobre o bem.
Todavia, enquanto esse pagamento total não é feito, a pessoa tem um direito proporcional ao valor das parcelas pagas até então.
Pode parecer meio estranho, mas é isso mesmo.
Diante disso, caso a pessoa não consiga mais pagar as prestações, ela terá a opção de dar esse direito ao credor para pagar a dívida.
E, infelizmente, como ela dará esse direito ao próprio credor, ela não terá nada a receber, por isso, não é uma opção vantajosa, apesar da pessoa estar se livrando da dívida.
Vale aqui mencionar, entretanto, que o credor deverá concordar com essa dação em pagamento, pois ele não é obrigado a aceitar essa operação e precisa anuir com isso.
Caso a dação em pagamento não seja uma opção, o adquirente ainda terá a opção de realizar a cessão de direitos ou transferência do contrato.
Caso a pessoa perceba que não conseguirá mais pagar as parcelas do financiamento, poderá vender o direito de aquisição sobre o bem para um terceiro, o famoso ágio.
Nessa operação, um terceiro interessado em comprar o imóvel poderá pagar ao antigo comprador um determinado valor (a depender do que já tiver sido pago e da valorização do imóvel), bem como assumirá junto ao credor as demais parcelas do financiamento.
Julgamos ser esse é o melhor cenário para quem não consegue mais pagar as parcelas do financiamento, pois é a forma que a pessoa terá de receber de volta aquilo que pagou.
Contudo, também nesta hipótese, o credor terá que anuir com a cessão ou transferência do contrato, já que o terceiro interessado com certeza terá que demostrar ao credor que tem condições de seguir com o pagamento das prestações vincendas.
Como deu para perceber, o financiamento de imóveis pode ser algo muito mais complexo do que imaginamos em primeira mão.
Não basta chegar no “stand” de vendas e se deixar ser encantado com as maravilhas do decorado.
Antes de qualquer coisa, a pessoa precisa fazer conta e analisar bem se realmente tem e terá condições financeiras em arcar com todas as despesas, incluindo, inclusive, as famigeradas despesas cartorárias.
Ademais, como dissemos, mesmo que a pessoa tenha certeza de que irá realizar o financiamento, é salutar que ela tenha ciência das consequências que poderão ocorrer caso não consiga pagar a integralidade do débito.
Por isso, recomendamos sempre a realização de um bom planejamento financeiro e estratégico antes de comprar um imóvel financiado, para que assim, a pessoa possa evitar desgastes e prejuízos.
Estejam todos com Jesus!!!
Gabriel Ferreira de Brito Júnior – OAB/MG 104.830
http://gabrielferreiraadvogado.page/
Trabalhou como Advogado na Sociedade de Advogados “Sério e Diniz Advogados Associados” por 13 anos, Especialista em Direito Civil e Direito Processual Civil pelo Centro Universitário Newton Paiva (2006), Graduado em Direito pela Faculdade de Direito de Varginha – FADIVA (2001), Oficial de Apoio Judicial (Escrevente) do Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais por 10 anos (1996-2006), Conciliador Orientador do Juizado Especial Itinerante do Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais (ano 2004).
Presidente da Comissão de Direito Civil e Processo Civil da 55ª Subseção da OAB da Cidade e Comarca de Três Pontas/MG
Atualmente cursando Especialização em “LEGAL TECH, DIREITO, INOVAÇÃO E STARTUPS” PELA PUC/MG.
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