Notamos que muitos possuem dúvidas acerca das etapas para a regularização de um imóvel, como o contrato de compra e venda, a escritura pública e o registro. Saber diferenciá-los é uma tarefa muito importante, principalmente quando se realiza transações tendo como objeto um imóvel.

Portanto, para sanar os questionamentos sobre esses temas, no artigo de hoje trataremos de cada um deles especificadamente.

CONTRATO DE COMPRA E VENDA

O contrato de compra e venda trata-se do instrumento que garante direitos para o vendedor e comprador. O artigo 481 do Código Civil diz que: “é o contrato em que uma das partes (vendedor) obriga-se a transferir o domínio de uma coisa e a outra (comprador) a pagar-lhe o preço em dinheiro.”

No direito brasileiro as consequências dos contratos são meramente obrigacionais e não reais, logo, a simples existência do contrato por si só não gera a transmissão do domínio do bem ou da coisa, assim, apenas garante o direito e o dever da realização, como é o caso do contrato de compra e venda.

Por ser um dos instrumentos jurídicos mais utilizados no mercado imobiliário, é importante saber quais as características do contrato de compra e venda.

Refere-se a um contrato bilateral; oneroso, por se tratar da transferência de um bem com valor econômico e consensual, no qual o vendedor e comprador chegam a um acordo de vontades acerca do preço e coisa.

Ademais, há alguns elementos principais desse contrato, como: elementos subjetivos (vendedor e comprador); elementos objetivos (coisa e preço).

É relevante observar também casos isolados em que o Código Civil estipula algumas restrições ou observações a serem tomadas pelas partes, como nos casos de venda de ascendente para descendente ou a compra e venda entre cônjuge. Nessas situações, fique atento ao que a lei determina.

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ESCRITURA DE IMÓVEL

A escritura de um imóvel ocorre posteriormente à assinatura do contrato de compra e venda, sendo o ato que assegura a validade jurídica da transação de compra e venda de um imóvel com autenticação legal, ou seja, com fé pública. O documento é elaborado no Cartório de Notas, onde é validada a compra e venda. Entretanto, é pertinente reforçar que nos casos de financiamento de imóveis, o contrato fornecido pela instituição financeira provedora substitui a escritura do imóvel.

A escritura seria um instrumento público lavrado no Tabelionato de Notas que possui a finalidade de adquirir, resguardar, transferir, modificar ou extinguir ato, ato-fato ou negócio jurídico dotado de fé pública.

O artigo 108 do Código Civil dispõe acerca da importância da documentação da seguinte forma: “A escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no país.”

Na escritura pública constarão a lavratura, o histórico do terreno e também do imóvel, além do registro.

O procedimento poderá ser feito em qualquer tabelionato do Brasil, na presença de um tabelião, ao contrário do registro que deve ser feito somente na cidade onde o imóvel está localizado.

Além disso, fique atento a quais documentos o cartório irá solicitar, tanto do vendedor, quanto do comprador.

Em relação ao valor do procedimento, existem alguns custos que devem ser calculados no momento do planejamento financeiro no processo de compra e venda de um imóvel, inclusive no momento da escritura, como as taxas cartoriais e o ITBI.

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REGISTRO DE IMÓVEL

O registro de um imóvel é o ato que sucede a escritura, em que no Cartório de Registro de Imóveis ocorre a transferência da propriedade com o registro na matrícula do imóvel. Sendo assim, será o ato que estabelece quem é o proprietário formal e legal de um imóvel.

Nesse sentido, o registro de imóveis pode ser considerado como a “serventia da Justiça encarregada de transladar para os seus livros os atos jurídicos relativos aos bens imóveis, dando publicidade a estes atos que então se presumem autênticos, seguros e eficazes contra todos”.

Assim sendo, para dar início ao procedimento, a escritura pública deve estar regularizada no Cartório de Notas, após, é necessário apresentar ao Cartório de Registro de Imóveis, situado no local do imóvel, juntamente com os seguintes documentos: RG; CPF; comprovante de residência; profissão; dados do cônjuge ou certidão de casamento ou união estável; matrícula do imóvel atualizada; cartela do IPTU ou valor venal emitido pela prefeitura; ITBI; negativa de débitos do IPTU, etc…. Todavia, o cartório poderá solicitar outros documentos, caso seja necessário.

Concluída a apresentação da documentação, é comum que os cartórios informem um determinado prazo para a confecção do registro.

Nos casos em que o imóvel seja financiado, deverá ser apresentado o contrato com a instituição, a qual substitui a escritura, que somente será emitida após a quitação.

Diferente do procedimento da escritura, em que apenas é concedido o uso do imóvel, o registro vem para firmar definitivamente a posse do mesmo. Por isso, dentro do processo de compra e venda, é de suma importância estar atento a regularização da escritura e, após, do registro.

Há uma série de riscos para quem não escolhe pela realização da escritura e registro, pois sem um ato válido, não há a transferência real da propriedade, assim, o imóvel ficará na iminência (que está quase…) de ir para um suposto inventário, nos casos do falecimento do vendedor; ser penhorado judicialmente ou poderá haver a venda do imóvel por parte do antigo vendedor, já que não há a escritura com o registro da venda na matrícula do imóvel.

Nesse artigo foi possível conhecer um pouco mais sobre as fases para uma adequada regularização do imóvel.

Então é isso pessoal, por hoje é só, na próxima semana tem mais artigo.

Estejam todos com Jesus!!!

Gabriel Ferreira de Brito Júnior – OAB/MG 104.830

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Trabalhou como Advogado na Sociedade de Advogados “Sério e Diniz Advogados Associados” por 13 anos, Especialista em Direito Civil e Direito Processual Civil pelo Centro Universitário Newton Paiva (2006), Graduado em Direito pela Faculdade de Direito de Varginha – FADIVA (2001), Oficial de Apoio Judicial (Escrevente) do Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais por 10 anos (1996-2006), Conciliador Orientador do Juizado Especial Itinerante do Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais (ano 2004).

Presidente da Comissão de Direito Civil e Processo Civil da 55ª Subseção da OAB da Cidade e Comarca de Três Pontas/MG

Atualmente cursando Especialização em “LEGAL TECH, DIREITO, INOVAÇÃO E STARTUPS” PELA PUC/MG.

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